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PM事業部
プロパティマネジメント−管理実績

　　１．リフォーム投資により 15 ％のリターン
今からご紹介する物件は、当社の管理物件ではなく、当時オーナー様が自主管理されていた物件でした。この物件はバブル期に建築されたもので、賃料の下落が続いた現在の市場賃料と比較すると相場よりかなり高めの賃料設定になっていたこともあり、空室が目立っていました。そんな時に空室対策のご相談を受けた事がきっかけで、当社がリフォームのご提案を行い、トランクルームを新設したりしながら、収益をアップさせて現在では当社が満室で管理しています。それでは、この物件をどのようにして、満室にしたかをご紹介します。

当時の現状

物件のタイプ：ファミリータイプの３ LDK
条件：保証金 80 万円、解約引 50 万円、家賃 9.6 万円、共益費 4 千円

問題点

駅から遠い物件でありながら、物件には駐車場が不足しており、賃料も周辺の物件と比較すれば、 20 ％以上度高く、保証金も 30 万円ぐらい高い。

課題

当該マンションは貯水槽がありましたが、自治体のインフラ整備のお陰で、本管から直接、引き込む事ができるようになりましたが、工事をするべきかどうか、悩んでおられました。

施策１

大規模なリフォームをする事に対する不安とオーナー様の強い希望により、当初は賃料を下げて退去後の簡単なリフォームだけを行い募集することにしました。

保証金、解約引はオーナー様の強いご要望で現状維持。
賃料は 1 万 6 千円ダウンの 8.0 万円、共益費はそのままの 4 千円。

しかし、転居の少ない時期であったことと、賃料と保証金が高く、他の物件と比較した場合は、やはり、割高感をぬぐえませんでした。地元の不動産業者は、賃料は 7 万円ぐらいだと査定していることから賃料を下げても、尚 1.4 万円は高いことになります。

ご提案

大規模なリフォームを行い、現在の入居者のニーズに合った間取り、設備に変更し、立地のマイナス面をカバーするために、収納を増大させペット可にするなど他の物件と比較して、明確に差別化する提案をしました。また、分譲マンションに劣らぬ使用にし、高級感を出すことをテーマとした。

≪ご提案内容≫
�ヾ崋茲諒儿� 最近人気の悪い和室を１つだけ、洋室に変更し、間仕切りを空ければ、ダイニングと一体として、広く使えるように工夫。 また、室内にウォークインクローゼットを作り、収納スペースを増やした。それに、キッチン横の余った壁を利用し小物入れて作ることでキッチン周りの小物を表に出さず収納できるようにした。
�⊃綣�りの入れ替え 風呂、洗面所の設備を新品と交換。キッチンも新しくしながら、使い勝手良くなるように設置する位置の変更。ファミリータイプの部屋探しにおけるトップの要望が追い炊き機能付バス。当社のヒアリングデータに基づいて要望の高いものをピンポイントに提案しました。
�４浜�の質的向上 エントランス脇の雑草、共有部のゴミなど清掃が行き届いていないなどの管理面における問題を改善するために、定期的に清掃するようにご提案。
�ぅ撻奪伐� 物件の稼働率を高めるためにペットの飼育を認める契約にご提案。ただし、単純にペットの飼育を認めるのではなく、ペット住むためのルールづくりも行いました。集合住宅では、ペットが嫌いな人もいますし、マナーが悪い人もいます。そんな問題を事前に防ぐためにルール作りは絶対不可欠と考えています。

費用：1部屋360万円のリフォーム費用
条件：保証金80万円、解約引50万円、家賃、11万円、共益費5千円。

投資分析



※尚、貯水槽の撤去、本管からの引き込みなどの工事代金は別途 110 万円です。

投資分析の結果、投資を行うことで、収益が増加し随分とお徳になります。もちろん、賃貸経営ですので、空室のリスクやリフォームがニーズを捉えおらず失敗する可能性もありますが、それは、私たちの徹底した市場調査と分析でリスクを最小限に抑える事ができます。

ちなみに、物件の市場価値がどれぐらい上がった簡単に計算してみます。

市場価値とは、一般の投資家が市場で求めている物件の利回りです。この物件が所在する地域は良好な住宅街ということもあり、 2006 年 7 月現在では、 7 ％〜 8 ％ぐらいの投資利回りを求められると考えています。それを逆算すると簡単に計算できます。

市場価値の上昇は２，８８０万円 です。

1,690 万円の投資で物件の価値を 2,880 万円も引き上げた事になります。差し引き 1,190 万円のプラスです。これで、リフォームは投資であると言う意味がご理解頂けたでしょうか。ただ、リフォームをすれば、簡単に収益がアップする訳ではありません。私たちは、トランクルームをひとつ作るのにも、簡単には決定しません。入居者にアンケートをとり需要を確認してから行います。そして、需要がない場合は行いません。すべての物件がリフォームにより、物件の価値が向上する訳ではないのです。投資の回収期間、利回り、リスクを見極めて私たちは慎重にご提案しているのです。

リフォーム完了までの流れ
マーケティングリサーチ 地域分析として、市場の相場や空室の割合、人口の増減の傾向などをリサーとします。
分析 リサーチ結果に基づき、仮説をたてて検証し、市場の実態を分析します。
リフォームプラン オーナー様の希望を前提にして、投資効率、リスクなどを考え最善の方法をご提案致します。
収支計画 リフォームは投資と考えておりますので、その投資した資金の利回りや回収期間などふまえて収支計画を立てます。
品質管理 私たちは、人間は誰しもミスを犯すことを前提に考えており、リフォーム工事の現場に立ち会うことで、工事業者の施工ミスなどを未然に防ぐ努力をしております。
検査 最終的には、工事の仕上がりを検査します。
募集 募集図面を写真付きのカラーで作成。
周辺の賃貸不動産会社に宣伝活動。
物件での見学会を開催。





 

玄関
 

玄関


リビング・キッチン

リビング・キッチン


リビング・和室

リビング・和室


浴室

浴室


オーナー様へインタビュー

私は長年、自主管理をしてきたのですが、それは、自分で管理がしたかっ たからというのではなく、心から信頼できる不動産会社と出会うことがなかったからです。長年の大家業経験から、ギラギラとした目で適当な事を 言っては、うまく取り繕う・・・といったタイプの不動産業者はすぐにわかります。しかし、山口社長は違いました。お若いながらも実に誠実な姿勢 に、心から信頼できる人だとピンときました。今回、空室で困っての相談 となり、多額の投資をすることになりましたが、信頼していたので不安も なく、安心して任せる事ができました。結果的にも投資に対して高い利回 りで利益を得ることができ、また、物件を良くした事により、更に良い入 居者に入ってもらえることができ、大変満足しています。

 

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