Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

【スルガ・TATERU不正融資問題】不動産投資の罠にハマらないためにはどうすればいいか

 

こんにちは。

スルガ銀行不正融資問題」が露呈してはや3ヶ月ほど経ちますが、今回第二のスルガ問題として「TATERU(旧インベスターズクラウド)」が不正融資を行なっていたとして話題になっています。

自分たちの目先の利益だけを見て、お客様に近い将来必ずキャッシュアウトする物件を無理やり買わせる。

 

私たちも土地付1棟収益アパート「パロス」の販売をしていますが、私たちから直接お客様に「パロス」を販売する際は、お客様の投資診断を行い、弊社が将来的に運営が厳しくなると判断した場合は絶対に販売しません。

なぜなら、私たちは「オーナー様に幸福をお届けすること」を使命としているからです。ですから、こういった問題を見るたびに非常に腹立たしいといいますか、残念な気持ちになります。

 

今回は問題になっている「TATERU」の不正融資について少し思うことを書いていきたいと思います。

 

「TATERU」不正融資問題まとめ

アパート経営プラットフォーム事業などで急成長を続ける「TATERU」の社員が今年5月、投資用アパートの融資にあたり、オーナーの預金残高を改ざんして金融機関に提出していたことが発覚。TATERUの代理人弁護士がオーナー側代理人の加藤博太郎弁護士に対し、社員による改ざんがあった事実を認めた。以前から不適切融資が横行していた可能性があるとみて、実態調査が進められている。

加藤弁護士によると、都内在住のAさん(50代男性)は今年3月、TATERUに資料請求し、4月に名古屋市の新築木造アパートの提案を受けた。物件は1LDK×9戸で、価格は1億1800万円利回りは6.42%という説明だったという。

融資は西京銀行東京ローンセンターから金利2.55%・35年で1億1300万円、別の金融機関から残りの融資を受ける計画で、「自己資金が実質ゼロ円で経営できる」という説明を受けた。

AさんはTATERUの担当者から「振り込み用の銀行口座を知りたいので、ネットバンクの履歴データをいただきたい」という連絡を受け、当時の残高は22万9067円のみだったため、担当者に「預金残高が少ない」と伝えたが、担当者は「それで問題ない」と返答。Aさんは22万9067円の残高のスクリーンショットを送り、その後担当者から融資承認が下りたという連絡が入った。

その後、Aさんはスルガ銀行の不適切融資に関する報道を受け、「自分も改ざんされているのではないか」という疑いを持ち、東京ローンセンターに連絡。TATERUの担当者が提出した預金残高のエビデンスをメールで取り寄せたところ、「22万9067円」が「622万9067円」に改ざんされていたことが発覚した。

Aさんはすぐに手付解除と違約金、損害賠償合わせて1200万円の支払いを要求。TATERU側は、土地売買契約書の手付解除に関する条項に基づき、手付金50万円の倍額100万円をAさんの口座に振り込み、売買契約は解除された。

Aさんから相談を受けた加藤弁護士は8月15日、TATERU側の代理人弁護士に書面を送り、改ざんの事実関係について質問。TATERU側の代理人弁護士は同月24日に書面で回答し、「社員が残高を水増しし、西京銀行に融資審査を申請した」と認めた。そのうえで、「残高水増しは社員が単独で行ったものであり、西京銀行側との共謀の事実は認められなかった」とした。

Aさんが紹介された物件は満室時の月間家賃収入が58万円で、月の返済額は約40万円、管理料などを抜いた手残りは12万円という想定。加藤弁護士は「2室空けば手出しが発生するような物件で、預金が20万円しかなければすぐに破綻してしまう。極めて危険な投資を顧客に勧めていたことになる」と指摘する。

(上)AさんがTATERUの担当者に提出した残高のコピー(下)TATERUの担当者が金額を改ざんして西京銀行に提出した残高のコピー

 

物件購入は最終的にはオーナーの自己責任

Aさんが紹介されていた物件は、満室時の月間家賃収入が58万円で、月の返済額は約40万円、管理料などを抜いた手残りは12万円という想定でした。不動産投資の勉強をされている方ならすぐにわかるかと思いますが、本物件はAさんの財務状況で購入するには非常にリスキーであり購入すべき物件ではありません。

Aさんの場合は、ご自身の状況に気づいて契約を取り消すことができたからよかったものの、本当に購入していたら……必ず破綻し、悲惨なことになっていたでしょう。

弊社にもスルガスキームで物件を購入してしまったオーナー様から、ご相談を頂くことがよくあります。首が回らなくなった状態になって初めて気づくオーナー様も多数いらっしゃいますが、そうなってしまうと後の祭り……手の施しようがありません。物件を購入する前にご相談頂ければ……と何度思ったことか。

業者は必ずお客様には「いい事」を言うものです。しかしながら、借金をして物件を実際に物件を購入するのはオーナー様です。

少し厳しい言い方をすれば、物件購入の意思決定をした責任はオーナー様の自己責任となります。

 

だからこそ、オーナー様が正しい意思決定ができるよう、日々勉強していく事が大切なんですね。

 

スルガやTATERU問題から思う大切なこと

オーナー様は物件を所有した時点で、「経営者」となります。企業の経営者と同じく経営に大切なのは「先を見据える能力」「正しい意思決定能力」「戦略的思考能力」です。これらの能力を身につけていくためには、やはりオーナー様が「正しい知識」をつけていくことが重要です。

悪徳な業者は専門的な知識を持ったオーナー様を嫌います。自分たちの虚構の発言がバレてしまいますからね。

冒頭でも申し上げました通り、私たちの活動目的は「オーナー様に幸福をお届けすること」です。オーナー様の本質的な成功は、やはり正しい知識を身につけて頂くことだと私たちは考えています。

そしてこういった不正取引による被害者を少しでも減らすべく、私たちは不動産投資に関するセミナーを開催することにいたしました。

 

その名も

【これさえ押さえれば不動産投資は成功する!】

不動産投資で確実に資産を形成するための正しい知識と戦略の立て方セミナー

 

オーナー様にとって<良いこと>も<悪いこと>も全て正直にお話していきますよ。9/22(土)の13時半〜開催予定です。また詳細決定しましたらお知らせさせていただきます。

ぜひ正しい不動産投資の知識を身につけて、オーナー様に本質的な成功をしていただきたいと思いますので、不動産投資をお考えのオーナー様はご参加くださいね。

 

それでは本日はこの辺りで。

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