Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

【トラブル続出?】サブリース契約のメリット・デメリットまとめ

世間を賑わせ続ける「サブリース問題」

頻繁に新聞やテレビなどでサブリース契約に関するトラブルのニュースを見聞きするようになりました。

2016年の秋以降、サブリーストラブルによる集団訴訟が全国で相次いでいます。主な争点は「一方的に賃料を引き下げられ、約束したはずの収入が得られない」「想定していなかった負担を求められた」などです。そればかりか、最近では違法建築問題なども出て来始めている始末……。

サブリース契約は不動産オーナーにとって良い契約なのか?今回のコラムではサブリース契約のメリット・デメリットをまとめていきたいと思います。

 

そもそも「サブリース契約」とは?

昨今は、「サブリース(一括借上)方式」による賃貸経営が増えています。特に大手アパートメーカーが相続対策などを目的に地主様に対して賃貸経営、土地活用の提案をする場合は、アパートの建設と合わせて、完成後の「サブリース」による家賃補償をセットで提案することが一般的です。

◯◯年間家賃を一括で保証しますので、空室リスクがありません。安心して賃貸経営をして頂くことが出来ますよ」と言うのが営業マンの常套句だったりするわけですが、これが問題を引き起こしている訳ですね。

 

「サブリース契約」のメリット・デメリット

【メリット】

1.毎月一定額のお金が入ってくる

これがサブリース契約の最大のメリットとも言えますが、実際の入居・稼働率に関わらず、毎月一定の家賃収入が得られるため、収入が安定します。

2.賃貸経営が圧倒的にラクになる

煩雑な管理業務も全て一括して委託してしまうので、実質オーナー様がすることは何もありません。筆者もサブリース契約をされているオーナー様と面談させて頂くことがありますが、サブリースをされているオーナー様の中にはご自身が所有されている物件名すらご存知でない方もいらっしゃいます。それくらい何もしなくても良いのです。ただ、これはメリットでありデメリットにもなりうる諸刃の刃ですが……

3.空室を気にする必要がないため、ストレスから解放される

空室が出ると「いつ入居が決まるのか……」と不安になったり、ストレスを強く感じられるオーナー様も中にはいらっしゃいます。サブリースを利用すれば、そういったストレスから解放されます。

【デメリット】

1. 家賃収入が低下する場合がある

新築〜築浅時というのは、家賃が最も高く設定できる貴重な期間、そして入居率も最も高い期間です。一般的なサブリースの借上げ家賃は募集家賃に対して「80〜90%」が大体の相場です。せっかく最も家賃が高く設定できる時期に、賃料収入を減らしてしまうことになります。サブリースを利用する際には、借上げ家賃をよく見てから契約するようにしましょう。

また、一般的なサブリースの場合「家賃以外の収入(敷金・礼金・更新料など)」と「借上家賃以上の家賃」は補償会社の取り分になるためオーナーの収入が下がります。昨今では礼金と更新料は低めに設定するケースも多いですが、それでも築浅のうちは各1ヶ月分は取れますので大事な収入源です。特に関西は礼金などはまだ高めに設定する場合も多いので、かなり勿体無いですね。

サブリース契約では、借上家賃以外の点においても契約を長期継続するための様々な付帯条件があります。中でも要チェック項目は次の2つです。

2. 将来的な修繕・リフォーム工事が必須条件となる!?

建物は経年で必ず劣化しますので、将来どこかのタイミングで修繕・リフォーム工事が必要となります。例えば新築から10年もすると金属製の扉や手すりにサビが目立ち始めます。そうするとサビ落としと再塗装のリフォーム工事が必要となります。

そして当然のことながら、リフォームを検討する際には、なるべくリフォーム費は割安で、確かな工事をしてくれるリフォーム会社を選定したいところです。

しかし、サブリース会社によっては、「指定のリフォーム業者」を利用することや、「〇年後にはこの修繕工事を実施することが必須条件」とリフォーム会社や工事内容をオーナー様が自由に選べないサブリース契約も多いようです。

オーナー様のお知り合いに工務店やリフォーム会社がいて、割安でリフォームを頼めるような状況でも、その自由が無くなりますので要注意です。

3. 賃貸管理会社も選べない

長期安定経営の必須条件は、客付力の強い不動産管理会社に賃貸管理を任せ、空室が発生しても早期に次の入居者を決めてもらうことです。従って賃貸管理会社の選定は極めて重要です。

新築から30年スパンとなる長い賃貸経営です。今は地元で最も客付け営業力が強い不動産会社Aに賃貸管理を任せて順調であっても、10年後、20年後は別の不動産会社が一番の営業力を持っているかもしれません。つまり入居者を決めてくれなくなったら管理会社の変更も視野に入れないといけません。

将来的に地元の賃貸マーケットが変化した場合、「いつでも管理会社を変更できること」これもサブリース会社を選ぶ際の重要なポイントといえるでしょう。

 

サブリース契約は結局オーナーにとって「良い契約」なのか?

今、サブリース契約はかなり「悪い部分」が目立っているので、「よくないんだ!」と頭ごなしに否定したくなりますよね。しかしながら、ご所有の物件によってはサブリース契約はオーナーにとって「良い契約」にも「悪い契約」にもなります。

私たちの会社にも「サブリースを解約したい」とご相談に来られるオーナー様が多々いらっしゃいます。そのようなご相談を頂いた際には、私たちはまず「サブリース診断」というものを実施し、サブリースを解約した場合とサブリースを継続した場合の両ケースの収益シミュレーションを行います。

サブリースを解約するだけで、手残りが1,000万円以上増えるオーナー様もいらっしゃれば、正直な話、サブリースをしてもらっておいた方がいい物件をお持ちの方もいらっしゃいます。

これはお持ちの物件によって、かなり差が出るものです。弊社では、サブリース診断は無料で行なっております。少しでもご自身のサブリース契約に不安がある方、サブリースを解約した方がいいか、悩まれている方は一度弊社にご相談ください。

サブリースの契約のポイントや解約から収益UPの事例をご紹介するセミナーも実施しております。こちらもぜひご参加くださいませ。

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