Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

【新しい投資の形】戸建賃貸の土地活用、戸建賃貸をはじめるまえに知っておきたい基礎知識

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現在お住いの土地や遊休地の有効活用、相続などで取得した土地の活用方法を検討されるなかで、一棟アパート賃貸物件を建てるのか、駐車場などの経営、または戸建賃貸経営にするのか…迷われる方は多いのではないでしょうか。

対象となる土地の条件によっては、戸数による優位性と空室リスクの分散が期待できる一棟アパート経営は効率的に土地活用を行う手段と言えますが、変形地や狭小地、駅から遠いなど特殊な条件の土地の活用を考えた場合、一棟アパートを建築するより、戸建賃貸の経営の方が適しています。

土地活用の方法として戸建賃貸経営を始める前に、知っておくべき基礎知識と戸建賃貸のメリット・デメリットについて、最後に大阪・兵庫エリアで戸建賃貸経営を検討されている方へ、地域のニーズや賃料相場などのマーケティング手法についてまとめてみました。

 

その1、戸建賃貸って?

・戸建賃貸とは、土地活用・資産活用の手段として1軒単位で賃貸経営を行うことを言います。

・「駐車場付き一軒家」で賃貸経営を行うイメージが最も近いイメージとなります。

・駅から遠い土地、駅から遠い物件でもマイナス要素となりにくい資産活用のひとつです。

・主にファミリー層がターゲットとなります。

 

その2、戸建賃貸のメリットは?

相続などで取得した土地の活用を検討した場合、さまざまな活用法が考えられます。アパート経営に駐車場、太陽光発電など土地の活用方法の多彩さに迷われる方は実際にたくさんいらっしゃいます。
問合せいただくお客様でも、アパート経営か、戸建賃貸経営かで迷われている方はたくさんいらっしゃいます。
ご検討いただくうえでの戸建賃貸のメリットをご紹介します。

 

■狭小地・変形地でも活用できる

一棟アパートでの土地活用を検討した場合、土地の形状や大きさは非常に重要なポイントとなります。特に変形した土地でプランニングした場合、使えない土地(デッドスペース)が生まれやすく、土地の形状に合わせて設計を行うと、変形した「貸しにくい部屋」になってしまうこともしばしばあります。
戸建賃貸の場合、土地の形状に合わせて1棟ごとに独立したプランニングが可能であることから、どんな形状の土地にも対応しやすいメリットがあると言えます。

 

■ファミリーがターゲットであることから、入居年数が長い

1K、1LDKなどの単身物件と異なり、ファミリーが中心となる戸建賃貸ではお子様の学校など生活環境を変えられない事情などもあり比較的入居年数が長いことが一般的です。つまり空室リスクを抑えることができると言えます。
また、「一軒家」の賃貸物件であることから非常に丁寧に生活を行われる方が多く、弊社管理の戸建賃貸物件の実績からも建物自体の状態は一般的な1LDK物件よりも非常によく、メンテナンスにかかる費用を抑えることも可能です。

 

■駅から遠い土地でも十分に活用可能

戸建賃貸での土地活用では、都市型のアパート経営に必要不可欠な「駅近」にこだわる必要がありません。戸建賃貸では敷地内に駐車場を併設するケースが多く、自家用車での通勤をイメージした運用が可能です。

 

・土地活用の運用事例 … 兵庫県西宮市里中

・土地活用の運用事例 … 大阪府高槻市

 

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その3、戸建賃貸のデメリットは?

戸建賃貸のデメリットはアパート経営との比較となりますが、一般的に言われるデメリットをご紹介します。

 

■空室損の割合が高い

1軒丸ごとの契約となる戸建賃貸では、空室期間の収入が大幅に減少します。空室率が低い運用であるとはいえ、数年に一度の入退去に伴う空室損は、アパート経営よりも大きくなります。

■駐車場・庭のメンテナンス費用が高くなりやすい

これは一棟アパート経営でも言えることですが、特に庭付きの戸建賃貸の場合庭や植栽の定期的な手入れが必要となります。植栽の種類によってはメンテナンス費用が高額になる場合もあるため、外構の設計には注意が必要です。

 

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その4、大阪・兵庫エリアの土地活用で戸建賃貸を検討されるなら

大阪・兵庫県内での土地活用として戸建賃貸をご検討されるなら、相続などで取得された土地の場所(エリア)に合わせた設計が必要となります。
土地活用の手段として戸建賃貸経営をご検討される場合、「1軒あたりの賃料設定」は運用利回りに大きくかかわってきます。検討される場所がどういったターゲットを設定できる場所であるかは、賃料設定にそのままつながります。

土地の形状・面積・場所にあわせ、所在地のマーケティングを丁寧に実施し周辺物件の賃料とのバランスを考慮して、まずは「いくらで貸せる物件なのか」を設定することが失敗しない戸建賃貸の土地活用のコツと言えます。

例えば、
大阪北部(吹田市・茨木市・豊中市を含む北摂エリア)では比較的賃料は高めに設定することが可能です。
転勤などに伴う企業ニーズが多いエリアとなっていることが大きな要因と言えます。マンションタイプでも2LDK以上の物件賃料は比較的高く、駐車場だけの賃料も20,000円~30,000円が相場となっていることから、ファミリータイプのマンション(3LDK)+駐車場で賃貸物件を探した場合の総賃料よりも高い賃料設定が可能です。

 

 

さいごに

戸建賃貸での土地活用をご検討されるにあたりご注意いただきたい点として、
「建築費用(総工費)の額面だけで土地活用を検討しないこと」を最もご注意いただきたい点として最後にご紹介いたします。

いくらかかる(総工費)の額面で検討を始めてしまうと、戸建賃貸を建てることが目的となってしまいます。
土地活用として戸建賃貸経営を行う場合も、ほかの不動産投資と同様に、投資額に対しいくらの利回りが確保できるのか?であり、健全な不動産経営を行うことが目的となります。

先に述べた地域の特性や想定賃料の査定、その後の運用までを一元で考えること。
戸建賃貸の土地活用、戸建賃貸経営を始めるまえに知っていただきたい基礎知識であると言えます。

 

 

 

 

土地活用戸建賃貸「エクリュ」HP

宮山亮太,土地活用,戸建賃貸

 株式会社アイ・ディー・シー
 第一事業部
 宮山亮太(みややま りょうた)

 2017年入社。PM事業部として管理物件の建物管理に従事し、2018年から賃貸仲介事業を経験。2019年より土地活用専門チーム「KoKoTaSu」の一員として活躍する、若手コンサルタント。

 

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