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不動産投資で避けては通れない『税金』のお話。税金の種類と支払うタイミングについて

不動産投資を行う上で、避けては通れないのが『税金』のお話です。誰もが税金のことは考えたくない…と考えるものですが、不動産投資を行う上で、どのような税金がかかってくるのかをおさえておかなければ、正確な収支を予測することができませんし、最悪の場合、追徴課税などを課せられてしまい、無駄な出費を強いられてしまうことになります。

したがって、この記事では、アパート経営などの不動産投資をする際に、どのような税金がかかってしまうものなのか、また、どのタイミングで支払わなければならないのかについて簡単にまとめておきたいと思います。

不動産投資でかかる税金の種類とタイミングについて

 

まずは、不動産投資のどのタイミングで税金がかかるのかをおさえておきましょう。不動産投資では、取得・運用・売却、それぞれのタイミングで税金がかかってしまいます。以下で、それぞれのタイミングに関係する税金の種類を表にまとめておきますので、頭に入れておきましょう。

課税のタイミング税金の種類
不動産の取得時・登録免許税
・不動産取得税
・印紙税
・消費税
・相続税
・贈与税
運用しているとき・所得税(不動産所得にかかります)
・復興特別所得税(不動産所得にかかります)
・住民税(不動産所得にかかります)
・固定資産税
・都市計画税
不動産の売却時・登録免許税
・印紙税
・所得税(売却益が出た場合のみ)
・復興特別所得税(売却益が出た場合のみ)
・住民税(売却益が出た場合のみ)

上表のように、不動産投資にはさまざまな税金が課せられてしまいます。特に注意が必要なのは、不動産投資では、『取得時』と『運用時』の税金には目が行きがちなのですが、売却時にかかる税金のことが抜け落ちてしまっている方が多いことです。売却時にも税金がかかってしまうということは頭に入れておきましょう。

それでは以下でそれぞれの税金について、もう少し詳しくご紹介しておきます。

不動産の取得時にかかる税金

 

それでは、不動産取得時にかかる税金についてご紹介していきます。なお、相続税と贈与税に関しては、ここでは省きます。

登録免許税

 

まずは『登録免許税』です。これは、不動産を取得した際に、所有権を登記するためにかかる税金です。

登録免許税の納付は、登記を受ける時までに行い、現金または収入印紙で納付します。現金で支払う場合、金融機関で支払、その領収書を法務局に提出する形になります。収入印紙の場合は、金融機関や法務局で収入印紙を購入します。
なお、登録免許税は自分で計算しなければならず、計算式は「登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率」となります。不動産投資の場合にかかる税率は、土地の購入が2%(所有権移転登記)、新築物件が0.4%(所有権保存登記)、中古物件が2%(所有権移転登記)となります。

※令和3年3月31日までは、土地の売買により登記を行う場合、税率が2.0%⇒1.5%という軽減措置がありました。

不動産取得税

『不動産取得税』は、土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などにより不動産を取得した場合、取得した人に対して課税されるものです。なお、相続で不動産を取得する場合には課税されません。
この税金は、不動産の取得後、4カ月~1年の間ぐらいに各都道府県から『納税通知書』という形で届きます。通知書に税額が記載されていますので、それを参照して金融機関などで納付することになります。
不動産取得税の計算式については、以下をご参照ください。

参考:大阪府不動産取得税について

印紙税

 

印紙税は、一定の契約書などの文書を作成した場合に課せられる国税となります。全ての文書が課税対象になるわけではありません。アパート経営など、不動産投資を目的とした場合は、主に「売買契約書」「金銭消費貸借契約書」などが印紙税の対象となります。印紙税は、契約書に記載されている金額に応じて税額が変わります。

消費税

 

最後は、おなじみの消費税です。なお、不動産にかかる消費税は、建物部分のみが課税対象で土地は非課税になります。

不動産運用時にかかる税金

 

次は不動産運用時に毎年かかってくる税金についてです。

所得税、復興特別所得税

 

不動産を運用している中で、家賃収入・礼金・更新料・保証金などの総収入から、必要経費を差し引いた所得が不動産所得となります。そして、この不動産所得には、所得税・復興特別所得税と言った直接税がかかるため、確定申告が必要です。なお、不動産所得以外にも所得がある場合は、それらも合わせて以下の計算式で税額を算出します。

  • 所得税=課税所得(不動産所得+ほかの所得–各種控除)×税率–課税控除額
  • 復興特別所得税 = 所得税額 × 2.1%

所得税率は超累進課税率が採用されているため、総所得額に応じて7段階に分かれています。詳しくは、以下のサイトでご確認ください。

参考:国税庁公式サイト

住民税

 

住民税は、納税者の前年の所得額をもとに計算され、納税通知書が届けられます。納付はその通知書をもとに行います。つまり、不動産投資に関する住民税は、所得税の確定申告をすれば、市区町村から納税通知が届きますので、それに従って納付しましょう。税率は、課税所得に対し一律10%となっています。

固定資産税、都市計画税

 

固定資産税と都市計画税については、毎年1月1日時点で建物や土地を所有している人に課せられる税金となります。こちらも、市区町村から送られてくる納税通知書に従って納税するものです。

個人事業税

 

個人事業税は全ての方にかかるものではありません。この税金は、家賃収入が一定以上の規模で、家賃収入が事業とみなされる規模の場合に支払わなければいけない税金です。なお、事業主控除額が290万円となっていますので、290万円を超過した金額のみに課税される仕組みです。計算式は『個人事業税 =(所得額-290万円)×5%』となります。

不動産売却時にかかる税金

 

最後は不動産の売却時にかかる税金です。不動産投資は、この出口戦略の部分も非常に重要ですので、しっかり必要な税金を頭に入れておきましょう。

登録免許税

 

抵当権抹消のために必要です。税額は、不動産1つにつき1,000円と決まっています。

印紙税

 

不動産取得時と同じく、印紙税がかかります。税額は、売却価格に応じて決まります。

所得税、復興特別所得税、住民税

 

不動産を売却して得る所得は、譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得がプラスになる場合には税金がかかります。ちなみに、譲渡所得は、ほかの所得とは分けて課税される分離課税となります。譲渡所得がプラスになる場合には、確定申告が必要です。

所得税の計算については、不動産を売却して得られる金額から、不動産の取得費と売却のためにかかった費用を差し引いて、税率をかけた金額となります。譲渡所得の税率は、不動産の保有期間によって「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」の2つに分けられており、短期間で売却してしまうと、税率が高くなるので注意が必要です。

  • 短期譲渡⇒39%(所得税30%+住民税9%)
  • 長期譲渡⇒20%(所得税15%+住民税5%)

復興特別所得税は、2.1%です。

まとめ

 

今回は、不動産投資を行う際にかかってくる税金についてご紹介してきました。この記事でご紹介したように、不動産投資を行う場合にはさまざまな税金が課せられることになるため、正確な収支予測を行うためには、「どの税金をいつ支払わなければならないのか?」をしっかりとおさえておき必要があります。

こういった不動産投資にまつわる支出に関しては、専門業者が行うセミナーなどで詳しく学ぶことができますので、ぜひ参加してみると良いでしょう。

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