Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

空室対策の基礎知識!リフォームとリノベーションの違いって何?

賃貸経営を行う上では、空室対策が非常に重要な課題となります。空室を引き起こしてしまう要因の一つとして、建物や居室の内装、設備の老朽化などがあり、築古のアパートやマンションは満室経営を実現するのが難しくなってしまいます。こういった老朽化による空室対策として、リフォームやリノベーションが非常に効果的な手法と言われているのですが、リフォーム・リノベーションともにまとまった費用が必要になってしまうことがデメリットになります。

さらに、リフォームとリノベーションについては、非常に似通って言葉であることから、どちらも同じ意味を表していると考えてしまう方も多いようです。そこでこの記事では、空室対策の基礎知識としておさえておきたい、リフォームとリノベーションの違いについて簡単にご紹介していきたいと思います。多くの方が混同して考えてしまっていますので、以下で紹介する内容は頭に入れておきましょう。

リフォームとリノベーションの意味とは?

 

昔から「リフォーム」という言葉はよく耳にしていましたが、最近になって「リノベーション」という言葉が登場したこともあり、これらに何の違いがあるのかがイマイチ分からないという方が多いように思えます。賃貸経営を進める場合の空室対策では、リフォームやリノベーションを検討する方が多いのですが、「何が違うのだろう?」と疑問に思ってしまった事も多いのではないでしょうか?

ここではまず、多くの方が混同してしまいやすい「リフォーム」と「リノベーション」について、それぞれがどういったものなのかを簡単にご紹介しておきます。

☑リフォームとは?

 

まずは「リフォーム」からです。リフォームとは、一般的に『老朽化した建物を新築の状態にまで戻す』ことを指しています。マンションやアパートなどで考えると、入居者が退去した後に、その入居者が住む前の状態に戻すことを指す場合もあり、「原状回復」などと呼ばれたりもしますね。

英語での「reform」は、「改革する、刷新する」など、組織改革や内閣改造のように、物事や制度などの変更に対して使われる言葉だそうです。これが建物に対して使われるときには、壊れたり、汚れていたり、老朽化した部分を『直す・綺麗にする・新しくする』という意味で使われています。英語の意味を知ると、実は重苦しい言葉だったのですね。

なお、建物に対するカタカナの「リフォーム」は、「マイナス状態の物をゼロの状態に戻す」という意味合いで使われていることから、外壁の再塗装や、キッチン設備の交換、壁紙の張り替えなどを指して、リフォームと言っています。

☑リノベーションとは?

 

次は、「リノベーション」についてです。最近よく聞くようになってきた「リノベーション」という言葉ですが、これは既存の建物に大規模な工事を行うことを指しており、既存住宅を新築状態に戻すのではなくより性能を向上させたり、価値を高めたりすることを指しています。

英語での「renovation」は、修復や刷新を意味しており、マイナス状態だったものの機能回復という意味合いだけでなく、新たな機能や価値をプラスαするということを表しています。したがって、リノベーションに関しては、もともとあった居住空間を、よりデザイン性の高いものに改良したり、現在のライフスタイルに合わせた間取りや設備に変更したりするという意味が含まれています。
具体的な例をご紹介すると、

  • ●家族が増えたため、仕切り壁を取り壊し、広々としたリビングダイニングを作る
  • ●建物の耐震性向上を考えて、壁の改修を行う

上記のように、新築の状態とは変わるものの、建物の価値や機能性が向上されるようなことがリノベーションに該当すると考えましょう。人々のライフスタイルや生活環境はどんどん変わっていくものですので、それに合わせるように自由自在にアレンジできることがリノベーションの魅力となります。

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リフォームとリノベーションの違いとは?

 

ここまでの説明で、リフォームとリノベーションは全く異なるものだということが分かっていただけたと思います。それでは、空室対策としてリフォームやリノベーションを検討している方がおさえておきたい、両者の違いはどこになるのでしょうか?
ここでは、リフォームとリノベーションの代表的な違いをご紹介しておきます。

☑工事の規模が異なる!

 

リフォームとリノベーションの違いとしてまずおさえておきたいのが「工事規模が全然違う!」と言う点です。上述したように、リフォームは、入居者が退去した後、入居前の状態に戻すため、壁紙を張り替えたり、ユニットバスを入れ替えたりするような、比較的小規模な工事となります。一方、リノベーションはというと、間取りや、給排水設備、冷暖房換気設備などを変更するなど、「状態を元に戻す」のではなく、より向上させるような大規模な工事を指しています。

空室対策などとしてリノベーションを行う場合には、フルスケルトンなどと呼ばれるような、居室内を全て解体し、躯体構造だけにしてから改修を始めるようなことも珍しくないのです。したがって、部分的なリフォームとは比較にならない規模の工事となってしまい、工事の完了までにかかる日数も長くなるのが特徴です。

☑仕上がり後の性能が違う

 

前項でご紹介したように、新築状態にまで戻す事が目的で、新築の時と同等またはそれ以下の性能になるの『リフォーム』です。しかし、『リノベーション』に関しては、新築の時以上の性能を目指して行われるものという違いがあります。

最近では、もともと倉庫などとして利用されていた建物を、住宅やカフェなど、用途の変更を伴うようなリノベーションも注目されています。少子化が進む日本では、廃校になった学校をオフィスや福祉施設にしたり、オフィスビルが供給過多になっているような地域で、オフィスビルを居住用のマンションにリノベーションすることも多くなっています。ちなみに、用途変更を伴うリノベーションは、「コンバージョン(変換、転換)」などと呼ばれる場合もあるようです。

空室対策で行われるリノベーションでは、断熱や採光、通風、省エネ、耐震性向上など、住まいの性能を大きく向上させることで、賃料の値下げなどを考えなくて良いというメリットが存在します。そのため、さまざまな手法が存在する空室対策の中でも、空室対策リノベーションが最もコストパフォーマンスが良いと言われることも多いです。

まとめ

今回は、空室対策を検討している方がおさえておきたい、リフォームとリノベーションの違いについてご紹介してきました。この二つに関しては、どちらも居室の工事を伴うものですので、混同してしまっている方が非常に多いです。しかし、この記事でご紹介したように、リフォームは「新築の時と同等またそれ以下の状態に戻す」、リノベーションは「新築時よりも性能を向上させる」という非常に大きな違いが存在するのです。

特に、築古のアパートやマンションの空室対策としては、リノベーションによる対策が非常にコストパフォーマンスが良いという特徴がありますので、賃貸経営を行っている方はぜひ覚えておきたい知識となります。 株式会社アイ・ディー・シーでは、築年数の経過した物件を再生し、価値の最大化を図る不動産再生事業を行っていますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

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