Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

不動産投資で節税できる?減価償却の仕組みと注意点をご紹介します!

「不動産投資で節税しませんか?」と言ったキャッチコピーを見かけたことがある人も多いと思います。

しかし、こういったお話を聞いたときには、「本当に節税になるの?」「仕組みが良く分からないから不安…」といった悩みを持つ方が多いと思います。結論から言っておきますが、不動産投資によって節税効果を得ることは実際に可能です。この節税効果は、『減価償却』の仕組みを上手に活用することで得られるものなのですが、そもそも一般の人からすれば減価償却がどういったものなのかがイマイチ分からず、不安になってしまう方が多いのだと思います。

この方法を簡単に説明すると、確定申告時に実際に出費がないのに費用計上ができるという減価償却の仕組みを利用して、課税所得の圧縮を行うという手法になるのですが、これだけを聞いても「何のことやら?」という方が多い事でしょう。そこでこの記事では、不動産投資を始める前に、理解しておきたい減価償却についてご紹介していきます。

不動産投資による節税のポイントは『減価償却』

 

不動産投資の広告などには「不動産投資で節税しよう!」なんてキャッチコピーが使われている場合が多いです。それではなぜ、不動産投資を行うことが『節税』につながるのでしょうか?

実は、不動産投資における節税効果は、減価償却の仕組みがポイントになるのですが、これは『経費計上はできるのに実際の支出は伴わない』というとても便利な仕組みがあるからなのです。みなさんもご存知のように、経費計上をすると利益が減ってしまいますので、利益に課せられる税金は少なくて済みます。しかし、ほとんどの場合、経費を計上し、利益を少なくして税金額を減らしたとしても、実際の支出を伴ってしまいますので、手元に残る金額を増やせるとは言いづらいものです。

これが減価償却の場合は、費用を計上して利益を小さくすることができる上に、実際の支出は伴わないという費用になるため、仕組みを理解して正確に使うことができれば、手残りを増やすことができるわけです。

『減価償却』とは?

 

それでは、『減価償却』についてもう少し詳しくご紹介しておきます。

減価償却というのは、不動産や自動車、大型機械など、資産価値が大きくて何年もの間、使える物の購入費を、購入したその年だけでなく、何年かに分けて費用を計上していくという考え方の事です。

分かりやすくするために例をあげると、工場などで使用する製造機械を1億円かけて導入したとしましょう。この会社の年間利益が5,000万円だった場合、機械の購入費用を全額計上してしまうと、いきなり5,000万円の赤字になってしまいます。
しかし、こういった製造機械というものは、向こう何十年と使用され続け利益を生み出すものですよね。そう考えると、購入した年に全額を計上するのではなく、毎年少しずつ費用計上を行っていくというのが実情に合っていると考えられるわけです。

要はこういった考え方で、毎年一定額ずつ経費計上していくのが『減価償却』というもので、上の例で行くと、1億円で購入した機械を、その耐用年数(=会計上の使用可能な年数)10年にわたって毎年1,000万円ずつ費用として計上していくという形です。

損益通算で所得を圧縮できるから節税に!

 

それでは、減価償却で節税できる仕組みについてもう少し詳しくご紹介しておきましょう。不動産投資で節税できる理由は、減価償却を通じて「損益通算」できるためです。

損益通算とは、赤字の所得を他の所得から差し引いて相殺することができる仕組みです。不動産投資においては、不動産所得の赤字を自身の所得と相殺することが可能になるのです。例えば、本業のサラリーマンとして年収1,000万円ある方について、不動産所得が200万円の赤字となった場合、損益通算することで課税所得を800万円に圧縮することが可能になるわけです。

ちなみに、不動産の減価償却分に関しては、会計上で費用を計上しているだけで実際の現金の移動は伴わないため、「赤字になるのは怖い…」などという不安もありません。手元の現金は減らさずに、会計上の赤字を作る事ができる点で節税に効果的だと言われているわけです。

減価償却の計算方法については、またの機会にご紹介したいと思います。

『減価償却』の注意点

 

ここまでの説明だけで考えれば、減価償却が非常に強力な節税対策に使用できると考えますよね。実際に、不動産関連のセミナーなどでは、実際の出費を伴わずに費用計上できる減価償却を「魔法の経費」などと呼ぶ場合もあるほどなのです。

しかし、必ずしも良い事ばかりではありませんので、注意点に関してもしっかりと頭に入れておかなければいけません。

売却時の「譲渡税」に注意

 

減価償却を行うごとに、建物の簿価(会計上の価値)が減っていくのですが、売却額と建物の最終的な会計上の差額が「売却益」とみなされてしまう点に注意しましょう。

例えば、3,000万円の価値の建物を10年で減価償却した場合、毎年300万円ずつ簿価が減っていくことになります。そして、10年後の最終的な簿価は、残存価額である1円になります。

皆さんは、3,000万円で購入した建物を、10年後に3,000万円で売却した場合には、売却益はゼロなので、譲渡税はかからないと考えてしまうでしょう。しかし、購入金額から減価償却の累計額を取得費として差し引くため、10年後に3,000万円で売却できた場合には、3,000万円がそのまま売却益になってしまうのです。この場合、取得した時と譲渡した時の価格が同じでも、600万円ほどの税金が発生してしまうことになりますので、減価償却によって600万円以上の節税ができていなければ、最終的には損してしまう…なんて結果になってしまう訳です。

耐用年数の短い物件は注意

 

耐用年数が短い物件であれば、1年ごとの減価償却費を大きく計上することが可能になります。つまり、短期間の節税においては、非常に大きな効果を見込むことができるわけです。

しかし、早期に減価償却期間が終わってしまうと、それ以上の経費計上ができなくなりますので、翌年以降の課税所得が増えてしまい、税金額が高くなってしまいます。しかし、減価償却が終わったからとすぐに売却をするのは注意が必要です。

不動産を売却し、譲渡所得が発生する場合には、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」というものがあり、どちらが適用されるのかによって税率が大きく異なってしまうのです。

  • ●譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合⇒長期譲渡所得
    税率(20.32%)=所得税(15%)+住民税(5%)+復興特別所得税(0.32%)
  • ●譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下場合⇒短期譲渡所得
    税率(39.63%)=所得税(30%)+住民税(9%)+復興特別所得税(0.63%)

このように、短期か長期で税率が2倍近くも変わってしまいます。

まとめ

 

今回は、不動産投資の広告などで見かける「不動産投資は節税になる!」と言ったキャッチコピーの中身について簡単にご紹介してきました。この記事でご紹介したように、不動産投資による節税効果は、減価償却の仕組みを活用し、実際の出費を伴わずに費用計上ができるようになることから、損益通算で所得を圧縮というメリットが得られるわけです。

今回は、かなり簡単に減価償却の仕組みをご紹介していますので、もう少し詳しく内容が知りたいという方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。なお、webセミナーなども積極的に開催していますので、ぜひそちらにも参加してみてはいかがでしょうか?

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