Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

賃貸経営の法人化について。法人化することのメリットとデメリットは?

現在、賃貸経営を行っているオーナー様の中には、所有する物件が増えてきた、賃貸収入が増えてきたなどと言った理由で、法人化を検討し始めたという方も多いのではないでしょうか?

法人化は、個人事業主として事業を行っている方が、法人(一般的には、株式会社)を設立し、その法人組織の中で事業を行っていくことを言うのですが、賃貸経営を法人化することにどのようなメリットがあるのかいまいち分からないという方も多い事でしょう。

そこでこの記事では、賃貸経営を法人化することのメリットとデメリットについてご紹介していきたいと思います。

賃貸経営を法人化するメリット・デメリット

 

賃貸経営の規模を拡大していこうと考えている方や、すでにある程度規模が大きくなっているという方であれば、法人化によるメリットを享受できる可能性があることは確かです。しかし、賃貸経営の法人化は、メリットばかりではなく、いくつかの注意点も存在します。

ここでは、法人化による代表的なメリット面に合わせて、注意したいデメリット面もご紹介していきます。

賃貸経営を法人化するメリット

 

まずは、賃貸経営を法人化することのメリットからです。代表的なメリットは以下のようなものです。

  • 節税になる
    法人化することで、個人事業よりも経費の幅が増えますので、節税効果が期待できます。例えば、オーナー様の生命保険などを考えてみた場合、個人事業の場合「最大12万円の生命保険控除」なのですが、法人化すれば、保険料の全額または半額を経費計上することができます。このほかにも、経費計上できる支出の幅が広がりますので、収益の圧縮が容易になるわけです。
  • 所得分散が可能
    個人事業主の場合、収入から給与(生活費など)を得ている場合でも、経費の扱いを受けることができません。法人化した場合は、オーナーの収入を役員報酬として経費計上することができますし、個人事業主の青色事業専従者のような条件などなく、給与を支払って経費計上をすることも可能です。特に、所得税は累進課税制度となるため、法人化によってオーナーとその配偶者に分けて役員報酬として受け取ることで、所得を分散させ所得税負担を軽くすることが可能です。
  • 税率が一定になる
    賃貸経営の規模が大きくなれば、法人化のメリットがかなり大きくなります。上述のように、所得税は累進課税制度となっており、所得が大きくなればなるほど税率も高くなってしまいます。一方、法人税は一定の税率となるため、収入の規模が大きければ、大きなメリットを享受できるようになるのです。

このように、賃貸経営の規模が大きくなってくれば、法人化することで金銭的なメリットが大きくなるのです。また、法人化しておくことで、社会的な信用性が高くなることも、場面によっては大きなメリットになります。

賃貸経営を法人化するデメリット

 

それでは次に、法人化をすることのデメリット面もおさえておきましょう。

  • 法人設立のためには手間と経費が掛かる
    法人化のデメリットとしては、設立するためにそれなりの手間と費用がかかってしまうと言う点が一つです。法人登記のためには登記免許税がかかります。さらに、定款や登記のための各種書類を司法書士などに依頼する場合、報酬が必要になります。株式会社を設立する場合には、最低でも20万円以上の費用がかかります。また、法人設立後には、さまざまな場所に届け出を行わなければいけませんので、手間も時間もかかります。
  • 決算業務の手間
    個人事業主の場合でも、会計事務・確定申告には手間がかかりるのですが、法人化した場合、会計事務がより煩雑になり、手間がかかってしまいます。一般的には、決算業務を税理士に依頼することになりますが、その場合はそれなりの費用がかかってしまいます。
  • 赤字でも税金の納付が必要
    個人事業の場合、税務上赤字になった時に所得税や住民税などの税金を納付する必要がありません。しかし、法人の場合は、赤字であっても法人住民税の均等割りについては納付しなければいけません。
  • お金は法人のものになる
    個人事業の場合は、事業主給与という概念がないため、収入を事業主の私的支出に使っても、事業運営に支障がないのであれば特に問題はありません。しかし、法人化してしまうと、「事業に必要な経費」と認められるものでなければ、例え事業主であっても私的支出に使うことが認められません。

法人化を検討するタイミングとは?

 

それでは最後に、賃貸経営の法人化を検討するベストなタイミングについて考えてみましょう。

所得から検討する

 

法人化を検討するタイミングとしては所得ベースで検討してみるという方が多いです。ただし、経費扱いなどに差がありますので、全ての方が所得ベースが最適とは言えないでしょう。

例えば、所得が800万円程度であれば、個人事業の場合は所得税と住民税で税率が23%となります。これが法人の場合、地方法人税、法人住民税、法人事業税で約33%の税率となるのです。法人税は、所得が800万円を超えると、超えた分に関しては23.2%の税率となります。つまり、800万円を超える所得が100万円に満たない場合であれば、個人の方が税率が低く抑えられると考えられます。しかし、900万円を超えてくると、個人は所得税と住民税で43%の税率となってしまいます。

つまり、所得が800~900万円になった際が法人化のタイミングと考えられ、どちらが得なのかを税理士などに相談してみるのがオススメです。

賃貸経営規模から検討する

 

次は、賃貸経営の規模から検討する場合です。これも法人化を検討するタイミングによく使われていますが、規模だけで考えるのはあまりオススメできません。例えば、複数の賃貸物件を所有しているとしても、どの物件も空室率が高く、収益が見込めない…などという場合、法人化の検討よりも先に、入居率をどのようにして改善するのかが大切になります。
つまり、賃貸経営規模だけでなく、状況もきちんと考えなければならないということです。

まとめ

 

今回は、個人事業主として賃貸経営を行っている方に向けて、法人化することで得られるメリットや注意点についてご紹介してきました。賃貸経営の法人化は、うまく活用できれば、金銭的なメリットががありますので、メリット部分だけを見れば誰でも「法人化した方が良いのかな…」と考えてしまいがちです。しかし、賃貸経営の法人化は、いくつかのデメリットも存在しますし、万人にオススメ出来る方法とは決して言えないと思います。

なかなか難しい問題でもありますので、まずは専門家に相談したうえで法人化するかどうかを決めるようにしましょう。

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