Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

賃貸オーナーがおさえておきたい、法改正による『原状回復』のポイント

賃貸物件では、賃借人が借りていた部屋を退去する際、原状回復の義務を負うことになっています。しかし、原状回復にかかる費用に関して、借主である賃借人が「どこまでの費用負担をしなければならないのか?」という責任の範囲に関しては、退去時のトラブル原因になってしまう…ということが非常に多いです。実際に、退去時の原状回復費用を借主が払うのかオーナーが払うのかでもめてしまい、裁判にまで発展した…というケースは少なくありません。

そこで、2020年4月1日から施行された改正民法では、その原状回復と敷金の解釈が明確化されることとなりました。この記事では、法改正による原状回復の考え方について簡単に解説しておきます。

そもそも原状回復とは?

 

それではまず、『原状回復』が何を意味しているのかを簡単に解説しておきます。

原状回復は、もともとの状態に戻すということを意味している言葉です。賃貸借物件の契約で用いられる場合、入居者が借りていた部屋に対して、退去時と入居前の部屋の状況を確認し、入居中に汚してしまった・傷をつけてしまったなんて場合に、入居前の状態に戻すことを指しています。
ただし、賃貸借契約で定められている使用方法の範囲で生活をした場合でも、クロスや床などは経年劣化してしまうものですので、そういったものも含めて全てが入居者負担となるわけではありません。あくまでも、「借主過失や通常使用を超える損耗・毀損について」は入居時の状態に復旧するということです。どのような建物でも、使用する人がいなくても存在するだけで経年変化があるものですし、通常の範囲内で生活していたとしても、床などには小さな傷や凹みが生じるのは当たり前のことです。

したがって、こういった通常の使用方法の範囲内で生じてしまう『通常消耗』に関しては、賃借人に対して原状回復の費用を請求することはできません。このような場合、原則として貸主であるオーナー側が原状回復にかかる費用を負担します。一方、通常の範囲を超えていたり、入居者の過失や故意によって発生した破損や汚れなどの『特別消耗』については、賃借人側が原状回復のための費用を負担すべきと考えられます。一般的には、賃借人の敷金が原状回復のための費用に充当されることになり、敷金ではたらない場合は別途費用を請求されることになります。なお、残った敷金に関しては、返還されるのが原則です。

ここまでの説明で分かるように、賃貸借契約における『原状回復』は、退去時に入居前の状態にまで戻すことを指しています。ただし、原状回復にかかるコストに関しては、賃貸人が負担すべき「通常損耗」と賃借人が負担すべき「特別損耗」に分けられるということを頭に入れておきましょう。

原状回復の問題点

 

ここまでは、原状回復に関する原則をご紹介してきました。原状回復の原則だけを考えてみれば、そこまで複雑な内容でもありませんし、トラブルになるようなこともあまりないのでは…と考えてしまう方が多いかもしれませんね。

しかし実際には、退去時に過大な費用負担を迫られるケースも珍しくないと言われており、それがもとにトラブルになってしまうことが非常に多いようです。こういったトラブルの原因は、『通常消耗』など、本来は貸主側が費用負担すべき範囲のものに対して、賃借人の敷金から差し引いてしまい、敷金がほとんどあるいは全てが返還されなかったなどというケースです。

それでは、こういった原状回復に関するトラブルが多いのは、何が問題なのでしょうか?これらの問題は、賃貸借契約の約定の中で、「賃貸人が負担すべき通常消耗の範囲が明記されていない」ことや、「記載されているものの、その解釈をめぐって賃貸人と賃借人の考え方が異なる」などと言う点です。また、原状回復をめぐるトラブルについては、「建設省(現在の国土交通省)」が1998年にガイドラインを公表しているのですが、法律上、原状回復義務と敷金に対するそれぞれの定義や、敷金の返還義務などに関する明記が全くなかったということも問題だったと考えられています。

このような状況で、敷金から原状回復費用を一方的に差し引くという形で負担を強いる事例が多くあり、起訴沙汰にまで発展した事例も少なくありません。

原状回復は法改正で何が変わった?

 

それでは最後に、法改正によって原状回復がどのように変わったのかについても簡単にご紹介しておきましょう。

2017年に衆参本会議を通過し、可決された「契約や金銭の支払いに関するルールを定めた民法の規定(債権法)を見直す改正法案」ですが、民法が大きく見直されたのは、なんと120年ぶりだったそうです。そもそも、社会状況がまったくことなる明治時代に作られた法律が現役だったということが驚きですが、2020年4月からは、賃借人の原状回復義務の範囲が明確化されています。なお、該当する条文に関しては、以下です。

【第621条(賃借人の原状回復義務)】
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りではない。

今回の法改正をわかりやすくご紹介すると、前半部分は借りた部屋に発生した損傷については、賃借人が原状回復義務を負うこととしています。そして後半部分が重要になるのですが、「経年変化や通常の使用方法によって生じるいわゆる通常損耗」については、借主は現状回復の義務を負わないということが明記されているのです。

今回の法改正によって、今まであいまいだった部分が法的根拠を持ったルールとして明記されるようになっています。したがって、今後は原状回復義務と敷金に関するトラブルの大きな抑止力になるのではないでしょうか。

まとめ

 

今回は、賃貸人と賃借人とのトラブルとして非常に多い、原状回復義務と敷金についてご紹介してきました。この記事を読んで頂いた方の中にも、入居者が退去する際、原状回復の費用負担でトラブルになってしまった事がある…という方も多いのではないでしょうか。

実際に、原状回復義務に関するトラブルは、裁判沙汰にまで発展してしまうケースも珍しくなく、賃貸オーナー様を悩ませることが多い問題だったと言えるでしょう。そもそも、社会状況が全く異なる明治時代の条文が現役だったということで、こういった問題が発生してしまうのはある意味当然だ…とも言えるかもしれません。

2020年4月からは、賃借人の原状回復義務の範囲が明確化された改正民法が施行されていますので、こういったトラブルは減少していくと考えられるでしょう。

  • TOP
  • ブログ
  • 賃貸オーナーがおさえておきたい、法改正による『原状回復』のポイント | 株式会社アイ・ディー・シー