Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

アパート経営をするなら知っておきたい『経費』の種類について

今回は、アパート経営をしていく上で、絶対に知っておきたい『経費』の基礎知識をご紹介していきたいと思います。「経費の話は細かすぎて嫌だな…」なんて考える方も多いのですが、アパート経営を進める上で発生する経費は、しっかりと計上していくことで翌年の所得税や住民税を節税できるのです!

ただし、当然「どんな出費でも自由に経費として処理できる!」なんてことはありませんので、その辺りをしっかりとおさえておかなければ、数年後に困ったことになってしまう危険があります。個人的な支払いを経費として処理してしまった場合、いずれごまかしていた税金をまとめて納税しなければならなくなる…なんてことも考えられるのです。

ここでは、事業として長期的にアパート経営を続けていく上で、皆さんがおさえておくべき経費の扱いを簡単にご紹介していきます。

経費のポイントは「事業に使ったお金」

 

アパート経営を行う上での経費については、賃貸経営という事業をするために支払った費用の大部分が「経費として計上可能」と考えておきましょう。非常に幅広い支払いが経費にできますので、以下で順番にご紹介していきます。

■ 固定資産税・都市計画税など、不動産にかかる税は経費に

 

通常では、税金の支払いを経費で落とすことはできませんよね。しかし、以下のような税金は経費にできます。

  • ● 固定資産税
  • ● 不動産取得税
  • ● 登録免許税
  • ● 印紙税
  • ● 事業税

上記のような、「不動産の維持や工事時にかかる税金」については、経費として処理が可能ですので覚えておきましょう。

■ 減価償却費は重要な経費

 

アパート経営の経費としては、減価償却費が最も金額的に高いです。アパートのように、高額な資産を購入した場合、国税庁が定めている耐用年数で購入費を分割し、毎年一定額を経費として処理ができます。
例えば、木造アパートの場合、耐用年数が22年になるのですが、これを4,000万円で購入したとすれば、毎年182万円を22年間経費として計上できます。

■ 修繕費は物件を維持するため必須の経費

 

アパート経営では、物件が徐々に老朽化してきた…や、入居者の退去に伴うクリーニングなど、賃貸物件の修繕費がかかります。そして、これらの工事は賃貸物件として部屋を維持するために必須の費用とみなされますので、「修繕費」という経費で処理が可能です。
なお、経費として計上できるのは、原則「その年度に実際に支払った金額」ですので、修繕のために積み立てているお金など、実際に使っていないものは経費にできません。

■ 火災や地震保険料も経費になる

 

自然災害などに備えるため、ほとんどの場合、火災保険や地震保険に加入していると思いますが、そういった保険料も経費にする事ができます。なお、数年分をまとめて支払っているという場合、支払った年度に全額経費として処理が可能です。

■ 管理委託料

 

アパート経営では、管理は自分で行わず、管理会社に委託しているという場合が多くなっています。この場合、家賃の数%が管理委託料や管理費と言った名目で管理会社に支払われます。そして、こういった管理委託料に関しては、アパートを賃貸物件として維持していくために必要な出費とみなされるため、経費として処理できます。

■ 広告宣伝費は幅が広い

 

アパート経営で最も重要になるのは、入居者を募って、部屋を埋めることですね。物件の入居希望者を集めるためには、不動産会社や客付け会社を利用して宣伝広告をしてもらうことになります。そしてこの際には、広告宣伝費がかかるのですが、この費用は経費として計上できます。
なお、広告宣伝費は、近隣に配布するチラシのデザインや印刷費、ポスティング費用や営業マンの人件費などが内訳となるなど、非常に幅が広いです。

■ 勉強会やセミナーに参加した時の交通費

 

アパート経営をするにあたって、遠方の勉強会やセミナーに参加した場合、セミナー会場に着くまでの交通費を経費にすることができます。他にも、自宅から遠い場所に物件を購入し、賃貸物件として運用している場合、物件の視察や不動産会社への挨拶回りにかかる交通費も経費計上可能です。
なお、経費計上するためには、領収書やレシートなどの証拠が必要になる場合がありますので、ガソリン、バス・電車などの領収書は残しておきましょう。

■ 不動産ローンの利息

 

アパートを建築する場合にローンを組んだのであれば、元金に上乗せして利息を支払う必要があります。そして、この利息に関しては経費として計上可能です。ローンの元金は経費にできませんが、「利息は経費」ということは覚えておいた方が良いでしょう。

■ 仲介手数料も経費に

 

中古物件を不動産会社に仲介してもらい購入すれば、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。そしてこの仲介手数料に関しては、全額経費になります。
この費用に関しては、基本的に不動産の売買を行った際に発生する費用となりますので、アパート経営初年度に経費として計上することになると覚えておきましょう。

■ 会合などに参加した時の接待交際費

 

不動産会社や管理会社への手土産や、事業関連の人と打ち合わせを兼ねて食事をした際にかかる費用は交際費として計上できます。
アパート経営を法人化している場合には。接待交際費のルールを厳格に決める必要があるのですが、個人事業主としてアパート経営を行っている方は、交際費の制限はありません。不動産オーナー同士が集まる会合や食事会、忘年会などでも、領収書があれば経費に計上できます。

■ 消耗品の購入費は10万円まで

 

アパートの入居希望者を募るため、自分で撮影をして資料などを作成する場合、それに必要な消耗品代を経費にすることができます。デジカメやパソコン、プリンターなどでも消耗品費として処理が可能です。
注意が必要なのは、消耗品費として処理できるのは、原則セットでの購入費が10万円未満の場合のみです。これを超える買い物は、消耗品ではなく資産としてみなされるため、減価償却の必要があります。

■ 事務用品費について

 

アパート経営に関する管理をある程度まで自分で行うという場合、各種作業にボールペンやファイル、ノートなどの文房具が必要ですね。こういった事務用品の購入代金は経費として処理できます。
なお、事務用品費に関しては、支出の頻度が少ない・金額が小さいなどと言った場合、消耗品費や雑費として計上することも可能です。あらかじめ、何をどの項目にするのかを分けておいた方が税務上健全になると思います。

■ 新聞図書費について

 

アパートの経営や不動産について勉強するため、それに関することが書かれている本や雑誌の購入費は経費にできます。最近では、月額定額制で雑誌などを読めるサービスが登場していますが、そういった定額読み放題サービスを利用して学んだ場合、事業に使った分を経費として計上することが可能です。

■ 借地の使用料

 

アパートを建てる際、土地を購入するのではなく、地主から土地を借りて使っている場合、借地の利用料が発生しますが、それは経費計上可能です。借地の利用料は、定期的に発生する出費ですので、経費として計上すれば節税につながります。

■ 税理士や司法書士への報酬

 

アパート経営を行うにあたって、物件の登記手続きや会計上の助言を求めたりするため、税理士や司法書士に仕事を依頼する場合がほとんどです。この際に、税理士や司法書士に支払う報酬も経費にできます。
なお、アパート経営を法人化しているかどうかなどの条件によっては、税理士・司法書士へ渡す報酬から源泉徴収をする必要があるので注意しましょう。

■ 青色申告専従者給与は全額経費

 

青色申告をしている事業者の場合、自分の商売を手伝ってくれる家族に対して支払う給料は、全額経費として処理可能です。例えば、経理作業やチラシのデザインなどを手伝ってもらっている場合、適切なお給料を設定し、経費として積み重ねましょう。
なお、青色申告専従者給与を利用するためには、アパートなら最低でも10部屋以上所有している必要があります。この制度は、事業として成り立つ程度の規模で不動産事業を行っている事業主に対するボーナス的な立ち位置の経費と言われています。

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経費として計上できない費用も知っておきましょう

 

経費の積み上げは有効な節税対策と言えるのですが、経費にならないものをきちんと理解したうえで行わなければいけません。個人事業でも法人化していても、「税務調査」と呼ばれる税務署による抜き打ちチェックで何らかの問題が見つかった場合、追加徴税などを課せられてしまいます。
ここでは、アパート経営を行っている方が知っておきたい経費にできない代表的な費用をご紹介しておきます。

  • 通信費・ガソリン代に注意
    上述したように、経費処理できるのは「事業に関係する出費」です。例えば、車をプライベートでも使用している場合、「家事按分」といってプライベートと事業に使った利用割合をきちんと分けて、プライベートで使用した分を経費から除外しなければいけないのです。他にも、アパート経営と関係のない人との食事代やインターネット利用料など、事業に関係のない部分は経費計上できません。
  • ローンの借入金の元本
    上述していますが、ローンの利息分は経費に計上できますが、借入金の元本は、単に借りているだけのお金ですので、経費にすることはできません。
  • 所得税や法人税
    原則として、税金の支払いは経費にならないと覚えておきましょう。上述した、不動産取得時の各種税金などが経費処理できるのは、あくまでも例外です。
  • 罰金など
    物件の視察のために自動車で来て、駐車禁止の場所に止めて切符を切られた…なんて場合、「仕事のせいで罰金が発生した」と思うかもしれませんが、当然経費にすることはできません。「罰金を支払う」ことは、直接事業に役立つことなどないため、経費にすることはできません。

まとめ

 

今回は、アパート経営を行う際の経費の基礎知識についてご紹介してきました。どこからどこまでが経費として計上できるのかをおさえておくことで、翌年の所得税や住民税を節税することができるようになります。しかし、何も考えずに経費として計上し、後から税務調査で問題とされてしまうと、追加徴税などを課せられてしまいますので注意が必要です。

経費は、節税の強力な味方となる制度ですが、正しい知識を持っておかなければ、後々自分が困ったことになりかねませんので、注意しましょう。

執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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