Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

安定した賃貸経営を行うには『空室対策』が欠かせない!特に効果的と言われる空室対策をご紹介します!

今回は、賃貸経営を行う上で、オーナー様が絶対におさえておかなければならない『空室対策』について解説していきたいと思います。都市部などでは、賃貸物件の供給が多いこともあり、借り手市場になっていると言われています。最近では、相続対策などで賃貸物件の供給がさらに増えていると言われていますし、少し古い物件になると空室に悩まされてしまう…なんてことも珍しくありません。

このような状況の中、全ての賃貸物件のオーナーにとって、安定した賃貸経営を行うには『空室対策』が必要不可欠だと言われています。実際に、この記事を読んでいる方の中にも「どうすれば空室が埋まるのだろう?」と考え、インターネットでいろいろと検索した結果、この記事にたどり着いたという方も多いのではないでしょうか?

そこでこの記事では、借り手市場と言われる中、安定した賃貸経営を維持していくため、オーナー様がおさえておきたい効果的な空室対策についてご紹介していきたいと思います。一口に空室対策と言っても、費用のかからないものから、多額のコストがかかるものまで、さまざまな手法が存在しますので、どういった方法があるのか程度は知っておきましょう!

そもそも空室対策とは?

 

それではまず「空室対策ってなんだ?」という点から簡単にご紹介しておきましょう。

空室対策を簡単に説明すると「賃貸住宅に空室を作らないため、物件のオーナー様が行うあらゆる対策の事」となるでしょう。具体的には、退去者がでた場合、できるだけ早くその部屋の入居を決めるための対策や、入居してもらった方になるべく長く住んでもらうための退去防止対策などが、賃貸物件における空室対策と考えましょう。

賃貸経営を行っている方の収入源は、入居者から支払われる家賃となるわけですので、空室期間が長引いてしまい家賃が入らない部屋が生じてしてしまうと、オーナーにとっては非常に大きな打撃となってしまいます。つまり、安定した賃貸経営を行う上では、いかにして満室を作り出し、その状態を維持できるのかが最大のポイントとなるわけです。一昔前の賃貸業界では、放っておいても借り手が付く…なんて状況でしたので、退去者がでれば原状回復工事を行うものの、それ以上のことは何もしないという賃貸オーナーも少なくありませんでした。しかし、借り手市場と言われるようになった現在では、そのような対応では賃貸経営がすぐに立ち行かなくなる…と言われています。

現在、賃貸経営を行っている方はもちろん、将来的に不動産投資などをお考えの方がいれば、どういった空室対策が効果的なのかは絶対におさえておきたいポイントだと思いますよ!

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効果的な空室対策をご紹介

 

上述したように、空室対策とは「賃貸住宅に空室を作らないため、物件のオーナー様が行うあらゆる対策の事」です。満室経営を目指すための空室対策には、さまざまな手法が存在します。ここでは、費用がかかるものからかからないものまで、一般的に効果的だと言われる空室対策をいくつかご紹介しておきたいと思います。

①物件の入居者ターゲットを見直す!

 

都市部などでは、賃貸物件が溢れている現在、競合物件との差別化が非常に難しくなっていると言われています。差別化するには、多額のコストをかけてリフォームする…なんて方法もあるのですが、実はほとんどコストをかけずに競合物件との差別化を図れる方法が存在します。

それが「どんな人に入居してもらうか?」というターゲットの見直しです。例えば、ペットを飼いたい人や近年増加していると言われる外国人労働者、高齢者など、募集する入居者のターゲットを絞る、もしくは入居者の幅を拡大することは、費用をかけずにできる有効な空室対策と言われています。
ただしこの空室対策は、後から元の状態に戻すことが難しい点がデメリットになります。

②入居者の費用負担を軽減する

 

家賃減額や更新料、敷金、礼金の値下げ・廃止など、入居者の費用負担を軽減することも有効な空室対策となります。家賃を下げるということは、オーナー様の収入が下がるということですので、慎重に行うべき空室対策にはなります。多くの賃貸オーナー様からすれば「家賃は下げたくない…」というのが正直な意見なのでしょうが、入居者負担を軽減するという対策は、新たなコストをかけることなく進められる空室対策になります。

ただし、むやみやたらに家賃を下げるのではなく、周辺の物件をきちんとリサーチしたうえで、適正な家賃に設定することが大切です。また、家賃などの継続的な収入源はそのままにしておき、入居者の初期費用となる部分だけ減額するのも空室対策としては有効でしょう。この方法であれば、一時的な収入の減額だけですので、賃貸経営に大きな打撃はないと思います。

③共用部の清掃を徹底する

 

当たり前の事のように思えますが、意外にこれができていない物件は多いです。空室が続いている物件がある場合でも、その物件の情報が空室の原因ではない…という場合もあるのです。どういうことかというと、入居希望者が内見しに来てくれた際、物件の第一印象が悪く、部屋の良し悪し以外で入居につながっていない…というケースも少なく無いのです。

入居希望者が内見する際には、『エントランス』、『ゴミ置き場』、『駐輪場』などがまず目に入りますし、この3か所の共用部で第一印象が悪くなってしまっていることが多いのです。例えば、エントランスが暗い…、ゴミ置き場にごみが散乱している・異臭がするなどと言った場合、部屋に不満が無くても入居につながらない可能性が高いでしょう。したがって、物件の第一印象を良くするため、共用部の整備をきちんと行うようにしましょう。なお、この対策は、退去防止にもつながるはずです。

④内見準備も重要

 

内見時に入居率アップを目指す対策は他にもあります。

どのような物件でも、内見に来たときには室内が綺麗であることは大前提です。これに加えて、内見者用のスリッパが用意されている、ウェルカムボードを用意するなど、内見者に「歓迎されているのだ」ということが伝わるような対策をしておけば、気持ちよく内見してもらえますので、物件の印象が良くなります。
なお、夕方以降に内見するケースも少なくありませんので、電気が付く状態にしておくということも大切です。

⑤設備を整える

 

コストがかかってしまう空室対策ですが、現在「入居者に人気の設備」が整っていなければ、物件探しをしている方の候補にも入らない危険があると考えましょう。現在では、ほとんどの方がパソコンやスマホを利用して部屋探しを進めます。その時には、「宅配ボックスがあるか?」「入居者無料Wi-Fiがあるか?」「エアコンはあるか?」など、住宅設備によって絞り込みを行い検索を行うのです。つまり、立地や家賃相場などが入居希望者の条件に当てはまっているとしても、その設備が備わっていないだけで検索結果に表示されないため、候補にすら入れない…なんてことになるわけです。

この部分に関しては、入居者のターゲットをきちんと決めれば、どういった設備が必要とされるのかが自然と分かりますので、その設備が備わっていない場合、導入を検討してみましょう。

⑥リフォーム・リノベーションをする

 

築古物件や現在の入居者ニーズに合わない間取りになっている物件などであれば、ある程度のコストを覚悟しなければいけませんが、リフォームやリノベーションを行うことで、一気に人気物件に生まれ変わらせることも可能でしょう。

ただし、きちんとポイントを押さえて行わなければ、リフォームに多額の費用がかかったのに、空室が改善しない…なんて最悪な状況に陥ってしまいます。

まとめ

 

今回は、安定した賃貸経営を実現するために、オーナー自身もおさえておきたい『空室対策』の基礎知識についてご紹介してきました。

賃貸経営を行う上では、満室状態がどれだけキープできるのかが収益に直接関係しますし、どのようにして長く住んでもらうか、また空室を可能な限り素早く埋めるには…ということが永遠の課題となります。どのような物件でも、経年劣化してしまいますので、次々と登場する新築物件と競合するには、的確な空室対策を行っていかなければいけません。

この記事でご紹介したように、空室対策にはコストをかけずに進められるものありますので、所有物件にどのような対策が必要なのかを慎重に検討してみてはいかがでしょうか?

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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