Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

不動産投資にまつわる『よくある質問』をまとめてみます

近年では、節税対策に有効などという理由で『不動産投資』の注目度が年々高くなっています。実際にこの記事を読んでいただいている方の中にも、不動産投資に興味があっていろいろと調べている所だ…という方も多いのではないでしょうか?しかし、不動産投資は、大きなお金が動くものですし、「興味はあるけれどなかなか最初の一歩が踏み出せない…」という方も少なくありせん。

そこで今回は、多くの方から相談を受けている際、不動産投資を検討している方から良くいただく質問をまとめてみたいと思います。現在、不動産投資を検討している方や、何らかの不安を感じているという方がいれば、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資にまつわるよくある質問

 

それでは、不動産投資にまつわるよくある質問と答えをご紹介していきましょう。不動産投資は、順調に資産形成ができている人も多いのですが、「失敗した…」というお話もよく耳にするでしょうし、実際にスタートする前にはさまざまな疑問や不安が頭をよぎることでしょう。

ここでは、代表的な質問をいくつかピックアップしてご紹介していきます。

①不動産投資はマイナスなイメージが強いのですが本当に大丈夫ですか?

 

一昔前までは、不動産投資業界は閉鎖的な業界でしたので、一般にはあまり情報が出回ることもなく、表に出るのは「騙された…」などと言った詐欺のような情報が多かったです。そのため、「不動産投資=怖い業界」などというネガティブなイメージが現在でも根強く残っているようですね。しかし、そういった時代でも成功する方はたくさん存在していたという事実もあるのです。それでは、不動産投資で失敗する人と成功する人の大きな違いな何だと思いますか?

多くの場合、不動産投資で成功するケースは、投資家ご自身がある程度の知識を持っている場合が多いです。例えば、最近でも、マンション投資においてアルヒの融資改ざん事件がありましたが、これは融資において顧客の年収情報などを改ざんして融資を受けさせたというのが大きな原因だと言えます。
そして、マンション投資を行った方に投資の知識が備わっていたとすれば「年収が低い自分がなぜ簡単に融資を受けられるのか?」という点に疑問を持ったはずです。また、不動産投資には突発的な出費があるということも理解していれば、そもそも不動産投資をしようとは思わないはずで「騙された…」なんて最悪のケースに至ることはないはずなのです。

近年では、不動産投資業界もかなりオープンになってきており、業者が積極的に無料セミナーなどを開催するようになっています。したがって、「不動産投資の基本がわからず、漠然とした不安がある…」という方であれば、業者に言われるがまま不動産投資に手を出すのではなく、不動産投資がどういったものかを学んで「自分で判断できる」ようになることを目指すのがスタートラインだと思いましょう。

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②不動産投資は『リスク回避』ができるのですか?

 

不動産投資は、大きなお金が動きますので『リスク』の面は誰もが気になることですよね。はっきり言っておきますが、不動産投資にもリスクは存在します。

ただし、株式投資などの金融商品と比較すれば、事前にリスクを把握し、回避策を考えておくことは可能です。したがって、リスクを最小限に抑えた状態でスタートすることは可能なのです。不動産投資は、家賃が主な収入になりますので、投資を行う際の最も大きなリスクは『空室』だと考えられるでしょう。つまり、物件を購入する前に、「空室になりにくいのか?」ということを考えておくことが重要です。例えば、

  • ・賃貸ニーズの高いエリアか?
  • ・最寄り駅が近いなど、物件の利便性は?
  • ・「都心に近い」など、通勤・通学に有利か?

上記のように、空室になりにくい条件を慎重に考えて物件選びをすることで、空室リスクを最小限に抑えることも可能です。不動産投資は、リスクはあるものの、そのリスクを可能な限り小さくすることが大切です。

関連:不動産投資を始める前に!知っておかなければならない不動産投資のリスク

③一棟物件と区分マンションはどっちが良いのですか?

 

不動産投資にもさまざまな手法が存在します。そして、一棟物件と区分マンションについて「どっちが良いのだろう?」と悩む方は少なくありません。これに関しては、一概に「○○が正解!」とは言えないのが実情で、どちらもメリットとデメリットそれぞれが存在します。以下に、それぞれのメリット・デメリットを簡単にご紹介しておきます。

  • ■一棟物件の場合
    一棟物件は、戸数が多いため空室リスクが軽減されるというメリットがあります。また、一棟まるまる購入するわけですので、自分の判断でリフォームや入居条件のルールなどを決めることができ、的確な空室対策などが可能になります。ただし、物件購入時の総額が高くなる、管理・運営に手間がかかるなどという点がデメリットになるでしょう。
  • ■区分マンションの場合
    比較的少額で不動産投資がスタートできる点がメリットです。予算に合わせて複数の個数を所有することも可能ですし、購入する物件のエリアを分けることで、空室リスクの分散も可能になるでしょう。ただし、戸数が少なければ少ないほど空室リスクが高くなってしまいます。また、建物自体が定めたルールなどがあると考えられるため、入居条件を自分の都合で決めることが難しい点もデメリットです。

④不動産投資は本当に『節税』になるのですか?

 

近年の不動産投資人気は、『節税ができる!』というのが大きな理由ですね。不動産投資関連のセミナーでも、節税手法などをメインとしているものが多いです。なお、不動産投資によって節税ができるというのは事実です。

不動産投資で節税可能な税金は「所得税・住民税・贈与税・相続税」の4つです。それぞれの税金に関する節税効果などは、別の記事で詳しくご紹介しておきますが、簡単に解説すると以下のような仕組みで節税が可能です。

  • ■所得税・住民税
    所得税を節税する仕組みを簡単に解説すると、不動産所得を赤字計上にして確定申告をすることで、給与所得などの所得と損益通算ができ、税金を還付してもらうことができるというものです。住民税は、所得税の還付により、次年度以後の住民税が安くなります。
  • ■贈与税・相続税
    贈与税や相続税が節税できる仕組みは、投資用不動産が現金や株式などと言った資産と比較して、評価額を下げられるというのが大きな理由です。詳しくば別記事をご参照ください。

関連:不動産投資による相続税対策にはどんなメリットとリスクがある?

⑤本業があるので、マンション経営の時間などないのですが?

 

不動産投資として賃貸経営を行うとしても、「管理・運営に時間が取れない…」という方が多いですよね。しかしこの部分に関しては、管理会社に管理を委託すれば良いだけですので、特に心配する必要はありません。入居者とのやり取りなどは、全て委託した管理会社が行ってくれます。

賃貸経営は『不労所得』などと言われるように、投資家自身は物件を購入してしまえばほとんど手間がかからないものですので、本業が忙しい人ほどオススメ出来ると言われています。ただし、いくら忙しくても、定期的な入金確認や入居者状況などは、小まめに確認しておかなければいけませんよ。

⑥不動産投資は『いつ』始めるのが良いの?

 

この質問は、本当に多いですね。例えば「物件価格が安い時に買うのが良いのか?」「物件価格が高くても金利が安い今が買い時なのか?」という点で、不動産投資をスタートするタイミングに迷ってしまうという方は多いです。

不動産投資のプロからしても、この問題に関しては「正解はない!」という答えが正直なところです。

不動産投資は、金利や物件価格などの外的要因だけを考えるのではなく、「来年は昇給するからより有利な融資を受けられるかも…」など投資家ご自身の状況なども複雑に関わってくるのです。したがって、全ての人にとって一律に「今が良いタイミングです!」というものはないと考えておきましょう。

ただし、不動産投資は、「投資する期間が長くなる!」という点で、できるだけ早くスタートするということは大きなメリットになります。40歳からスタートする方と、60歳からスタートする方では、最終的な投資効果は大きな差が生まれてしまうことでしょう。つまり、不動産投資が可能な状態の方で「今だ」と思ったタイミングは、スタートするのに良いタイミングと言えるのではないでしょうか?

まとめ

 

今回は、不動産投資にまつわるよくある質問についてご紹介してきました。この記事ではご紹介しきれなかった質問も多くありますので、何らかの不安を感じている…という方がいれば、お気軽にお問い合わせください。

上述しているように、不動産投資は、業者の言いなりに進めるのではなく、自分で判断するということも大切ですので、まずは必要な知識をしっかりと備えていくということも考えましょう。株式会社アイ・ディー・シーでは、不動産投資をお考えの方に向け、さまざまなセミナーを開催していますので、ぜひそちらにもご参加してみてください。

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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