Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

相続した「空き家」の放置リスク!空き家を賢く活用するための対処とは?

近年、日本国内では、空き家問題がどんどん深刻化していると言われています。この記事を読んでいる方の中にも、現在のお住まいとは遠く離れた実家を相続して、自分たちが住むわけにもいかないため『空き家』状態で放置している…という方も少なく無いのではないでしょうか。少子高齢化が進み、人口減少が叫ばれる現在でも、非常に強い新築信仰の考えがある日本では、今後も空き家が増え続け、誰もが手に持て余してしまう『空き家』を所有する可能性がある時代が到来すると考えなければいけません。

しかし、この空き家に関しては、所有者にとって非常に大きなリスクになってしまうものだと理解しているでしょうか?2018年に総務省が行った調査によると、現在の日本には約849万9千戸もの空き家が存在しており、総住戸数に占める空き家の割合は13.6%まで増加しているそうです。この数は、調査が始まった1958年と比較して、なんと5倍以上の数値であり、現在は7、8戸に1戸は空き家状態になっているのだそうです。

今後、日本では、どんどん空き家が増加していくと予想されていますし、もし自分が「空き家を相続した際、どんなリスクがあるのか?」ということはおさえておかなければいけません。そこでこの記事では、相続などで『空き家』を手に入れた際、それを放置してしまう場合に考えられるリスクや、リスクを回避するための対処法についてご紹介していきます。

参考データ:総務省「平成 30 年住宅・土地統計調査

『空き家』を放置した場合の問題とは?

 

空き家というのは、「人が住んでいない住宅」の事というのは誰もが理解できると思います。それでは、現在の日本でこれほどまでに空き家が増加しているのはなぜなのでしょうか?日本で年々空き家問題が深刻化していることの背景は、少子高齢化などで人口減少が進んでいるのにもかかわらず、現在でも昭和の高度成長期時代の「家を建てることが一つのステータス」というマインドが残っているからです。上述したように、総住戸数の13.6%が空き家状態になっている日本ですが、諸外国と比較しても『新築』への憧れが非常に強く、家が余っている中でもどんどん新しい家が建っているわけです。そのため、新しい家を建てた際、もともと住んでいた実家などが空き家になってしまい、放置されてしまう…なんて負のサイクルに陥ってしまっているのが現状です。

「人が住まないのであれば解体して更地にすればいいのに…」と思うかもしれませんが、日本の税制では、更地の方が固定資産税が高くなってしまう(固定資産税が3倍から4倍に増額)ため、空き家の状態で放置してしまう…などということになるわけです。こういった誰も住んでいなくて、管理もされない空き家が増えてしまうと、老朽化が急速に進み、台風や地震の際に倒壊して周辺住宅にも被害を与えたり、不法投棄や放火などの犯罪リスクも高くなってしまいます。また、動物が集まる場所になったり、草木が生え放題で異臭や景観を壊すなどと言った問題も引き起こしてしまうでしょう。

こういった問題があることから、2015年には「空き家対策特別措置法」が施行されるなど、人が住んでいない空き家に関して、所有者の管理が義務化されているのです。現在、相続などで空き家を所有しているけど、遠方で管理ができていない…などと言った場合、以下のような問題があると考えましょう。

家が老朽化して周辺に迷惑をかける

 

人が住まなくなって空き家状態になると、家が急速に劣化してしまいます。建物は、人が住んでいた方が「いろいろと使用する物だし劣化するのでは?」と考えられがちですが、人が住んで管理をきちんとしていれば、キレイに保たれるものです。そして人が住まなくなれば、湿気やホコリが溜まりやすくなり、一気に朽廃が進んでしまうのです。
例えば、壁や屋根が朽ちてきてしまうと、周囲の景観が害されてしまいますし、台風などの天災で屋根材が飛ばされて隣家に被害を及ぼしてしまうなどと言ったリスクも考えられます。

害虫、害獣の発生

 

放置された空き家があると、そこに小動物が住み着いてしまい、糞尿の悪臭で周辺環境を壊してしまう危険があります。また、空き家は湿気がこもりやすいことから、シロアリの繁殖を招いてしまい、周辺住宅にも拡散してしまう…などという恐れがあります。
空き家によって、その一帯の衛生環境が悪くなってしまうと、その他の建物の有効活用も難しくなる…と言った負の連鎖に陥ってしまうリスクもあります。

第三者に損害を与える

 

空き家を放置してしまい、壁や屋根が老朽化してしまうと、近くを人が通った際に屋根材が落下し怪我をさせてしまう…などと言った恐れがあります。また、不法投棄されたゴミなどで異臭問題を引き起こす可能性もあるでしょう。
このような、空き家の放置により第三者に損害を与えた場合、その責任は空き家の所有者にあるとされます。遠方に住んでいるからと放置していると、知らない間に大きな問題が発生し、損害賠償をしなければならない…なんてリスクも考えられるのです。

犯罪に利用される

 

管理されていない空き家の増加は、犯罪に利用されてしまう恐れがある点も大きな懸念とされています。実際過去には、長く放置していた空き家で、所有者が知らないうちに大麻草が栽培されていた…なんて事件も存在するのです。こういった事件に巻き込まれてしまった場合、所有者が関知しないことでも「共犯なのでは?」と疑われてしまうリスクがあるでしょう。
他にも、放火されてしまうリスクがあり、周辺住宅まで延焼してしまうと大ごとです。

固定資産税が上がる可能性が…

 

上述したように、建物が建っている宅地は、特例によって「固定資産税(最大6分の1)」や「都市計画税(最大3分の1)」が大幅に軽減されています。しかし、空き家を管理もせずに放置してしまうと、各自治体から『特定空き家』に位置付けられてしまい、前述の特例が適用されなくなって、固定資産税・都市計画税が大幅に増額されてしまうリスクがあります。
また、特定空き家に位置付けられてしまい、所有者が改善のために適切な対応を怠ってしまうと、自治体から過料が科せられてしまう恐れもあります。さらに最終的には、自治体が強制的に空き家の取り壊しを行うのですが、その際の費用は所有者が請求されてしまうことになり、支払いを拒んだ場合には、財産を差し押さえされてしまうリスクもあります。

なお、特定空き家に位置付けられるのは以下のような状態の空き家です。

 

(イ) そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
(ロ) そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
(ハ) 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
(ニ) その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
引用:「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針

 

特定空き家に指定されないようにするためには、住んでいない住宅でも、所有者が適切に管理しなければいけません。きちんと管理を行っていれば、空き家でも特定空き家の指定を回避できます。

本来得られるはずの利益が得られない

 

上で紹介した問題とは少し視点が異なりますが、空き家所有者のリスクとしては、この問題も非常に大きいと言えます。不動産を所有している場合、工夫次第でさまざまなメリットを得ることが可能です。しかし、そういた工夫をせずに空き家として放置していた場合、1円の利益を得られないどころか、固定資産税や都市計画税などの税金だけが課せられてしまい、経済的な損しかないわけです。

また、適切な管理を行わなければ、さらなる経済損失のリスクも考えられますし、管理をするにしてもさまざまなコストがかかってしまいます。これは、空き家所有者の非常に大きなリスクになると考えられるでしょう。

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『空き家』の賢い活用方法とは?

 

それでは、相続した空き家などを賢く活用していくためにはどうすれば良いのでしょうか?ここでは、上述したリスクを抱えないため、いくつかの空き家活用方法とそれぞれのメリット・デメリットをご紹介していきたいと思います。

①建て替えて賃貸用住宅にする

 

立地条件などが良ければ、リフォームや建て替えをして賃貸経営をするという手法が考えられます。
それなりの広さがある土地であれば、アパートなどに建替えれば、賃借人から賃料が入ってきますし、自分たちだけでなく、子供たちにも収益物件として残すことも可能です。満室経営ができれば、放置空き家のリスクなどなく、財産を増やすことも可能です。
なお、アパートなどを建てるほどの広さが無い…という場合でも、リフォームして貸し出すことも可能でしょう。特に大阪市内などの都市部であれば、古民家などを改装したカフェや店舗の需要が高くなっていることから、それなりの人通りがあれば、店舗として貸し出すことも可能だと思います。

■メリット
空き家を賃貸物件にすることのメリットは、毎月賃料が入ってきますので、生活に余裕が生まれる可能性がある点です。また、賃貸物件にすることで相続税対策にも繋がるというメリットも考えられるでしょう。
さらに、賃貸経営が上手くいけば、子供たちに遺せる財産も増やせるというメリットもあります。

■デメリット
デメリットとしては、建て替えやリフォームが必要ですので、その準備にかなりの手間と時間がかかることです。また、どのような用途の建物にするにしても、多大なコストがかかってしまうことになり、高額なローンを組んだものの、借り手がつかず赤字経営になってしまう…というリスクは付きまといます。
さらに、賃貸物件オーナーとしての管理義務が生じますので、空き家の管理とは別の手間がかかる事も忘れてはいけません。賃貸物件の管理は管理会社に任せることもできますが、毎月の家賃がきちんと入っているのか、トラブルが発生した場合にどういった対処をするのか管理会社と相談するなど、一切の手間がなくなるわけではないのです。

②売却する

 

全ての手間をとにかく無くす…と考えるのであれば「売却する」という手段が考えられます。例えば、駅からかなり離れていて賃貸物件に建替えても借り手が付きそうにない…なんて場合は、売却したほうが安全だと考える方も多いと思います。売却すれば、その不動産は自分のものではなくなりますので、空き家問題の心配は一切なくなります。

■メリット
「売却する」ことのメリットは、売却後は空き家の管理が不要になる事や、固定資産税や都市計画税などの税金もかからなくなるという点です。さらに、手元のまとまったお金が入ってきますので、それを元手に好きなことができるという点もメリットと考えられますね。

■デメリット
デメリットは、不動産という試算が失われてしまうという点です。例えば、所有していれば、将来的に土地の価値が上がり、高値で売却できたり、賃貸住宅として活用できるような状況になることも考えられます。所有している不動産を売却してしまえば、その時点でそういった可能性が全て失われてしまう点がデメリットと考えられます。
また、不動産を現金化してしまい、そのまま子供世代に相続することになると、不動産とは異なり相続税評価額を引き下げることができないので、多額の相続税が発生してしまう恐れがあるという点もデメリットです。

関連記事:不動産投資による相続税対策にはどんなメリットとリスクがある?

その他の手法について

 

空き家を相続した場合には、建て替えやリフォームなどをして貸しだすケースや、「借り手が付きにくい立地だ…」などと考えて売却してしまうというのが、主な活用方法になると思います。前者の場合であれば、空き家問題が解消できるだけでなく、収益が得られるようになるかもしれないという非常に大きなメリットがありますので、持て余している不動産がある場合は専門業者に相談してみたり、土地活用のセミナーなどに参加してみるのがオススメです。

なお、空き家問題を解消するための土地活用方法には、上記以外にも以下のような手法が考えられます。

  • ・建て替えて二世帯住宅にする
  • ・今の不動産を売却し、新たな不動産を購入する(資産の組み替え)
  • ・等価交換

自分にとっては不要な不動産でも、賢く活用する方法はたくさん存在すると覚えておきましょう。

まとめ

 

今回は、年々深刻化していると言われる空き家問題について、相続で不動産を手に入れたけど空き家状態になっている…という方がおさえておきたい、空き家のリスクや賢い活用方法をご紹介してきました。

少子高齢化が進む日本では、空き問題が本当に深刻化しており、政府も空き家問題の解消に頭を悩ませている状態です。実際に、官民が協力して空き家の活用を何とかしようとしているのですが、今後もさらに空き家が増加していくと予想されているのが実情です。
空き家は、何の活用もせずにいると、所有しているだけで税金がかかってしまいますし、最悪の場合、周辺住民から損害賠償請求をされたり、行政執行で多額の解体費を請求されてしまうことも考えられます。現在、相続した不動産などを持て余している…という方がいれば、まずは弊社が開催している土地活用セミナーなどに参加してみてください。ただの負債と思っていた不動産を収益物件に変えることも可能なのです。

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

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