Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

不動産投資と自然災害の関係性!大型化が進んでいる台風で物件に被害が出た場合は?【第一弾】

今回は、アパート経営など、不動産投資を検討している方が絶対に考えておかなければならない、自然災害への備えについてご紹介していきます。なお、非常に長い内容になってしまいますので、今回は第一弾として、自然災害によって物件にどのような被害が考えられ、その被害に対して所有者はどういった対処をすべきか?といった事をご紹介していきます。第二弾では、自然災害に備えるための対策についてご紹介する予定です。

日本国内で、賃貸経営を行っていくのであれば、自然災害によって物件にどのような被害が考えられ、物件所有者がどのような責任を負わなければならないのかを知っておかなければならないでしょう。なぜかというと、日本の国土は諸外国と比較しても地震や台風などの自然災害が非常に多く発生する可能性があるからです。特に近年では、地球温暖化などの影響か、日本に上陸する台風の大型化が進んでいますし、夏場の集中豪雨などによる大規模水害なども毎年のように発生しています。

それでは、台風の強風や大雨による水害で、賃貸物件に被害が生じてしまった場合、どこまでが保険で補償されるのか、また物件所有者の責任はどこまで問われてしまうものなのでしょうか?ここでは、台風などの自然災害による賃貸物件への被害について、いくつかの具体例を挙げながら所有者として取るべき対処などをご紹介していきたいと思います。

自然災害に備えるためには保険が必須

 

近年では、一般の戸建て住宅などにおいても、台風などの自然災害によって被害が生じた場合、火災保険を利用して修理するのが一般的になっています。火災保険のテレビCMなどでも、火災保険が「火災による被害を補償するもの」ではなく、さまざまな自然災害による被害に適用できると、その補償範囲の広さを前面に押し出すようになっています。

実際に、近年大型化が進んでいると言われている台風に関しては、強風などによって建物に被害が生じた場合、火災保険に加入していなければ、その復旧にかかる費用はすべて実費で賄わなければならないのです。これが火災保険に加入していれば、修理にかかる費用を保険で賄うことができますので、賃貸経営を行う上では火災保険の加入が必須だと考えておかなければいけません。ちなみに、投資物件にかけた火災保険に関しては、経費として計上することが可能です。

火災保険の注意点

 

「住宅の総合保険」などと言われる火災保険は、非常に補償範囲が広いことが特徴で、現在では住宅リフォームの悪徳飛び込み営業に利用されているほどです。例えば、火災保険の風災補償の特約に関しては、「最大瞬間風速が秒速20メートル以上の強風による被害」が補償範囲となっているのですが、この程度の強風であれば台風でなくてもよくある事と言えるのです。そのため、本来は台風などの強風で生じた被害でないに、最大瞬間風速20m/秒以上の日を探し「〇日の強風で被害が…」と保険会社に報告させるような業者が登場しているわけです。ちなみに、こういった手法に関しては、保険会社に連絡した住人本人が詐欺を働いたことになりますので、絶対にやめておきましょう。

このような情報を見ると、住宅の細かな外装のリフォームに「火災保険を適用すれば良い!」と考えてしまう物件所有者さんもいるかもしれませんね。しかし、そのような甘い考えは捨てた方が良いです。火災保険は、あくまでも自然災害による被害を補償してくれる保険で、保険申請があった際には保険会社からの鑑定人が「被害の原因」をきちんと調査しに来るわけです。
例えば、経年劣化によって既に建物にガタが来ていたとしましょう。このような状態で放置していて、台風によって屋根が飛ばされた…、外壁が剥がれた…なんて被害が出た場合、修理しなければならなくなった原因は自然災害ではなく、経年劣化と判断されてしまい、保険が下りない可能性が高いのです。

火災保険は、非常に補償範囲が広いのは事実ですが、何でもかんでも補償してくれるわけではありません。特に、普段のメンテナンスを怠ってしまうと、自然災害で何らかの被害が生じてしまった際に、保険を適用できなくなってしまう恐れがあるので注意しましょう。

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自然災害で生じた被害事例!こんな時は所有者に責任はある?

 

それではここからは、台風などの自然災害によって賃貸物件に被害が生じてしまったいくつかの事例について、所有者がどういった対処をすべきなのかを考えていきたいと思います。なお、ここで紹介する内容に関しては、あくまでも一般論としてご紹介しており、実際の保険適用などに関しては、各保険会社の判断になります。あくまでも、参考程度に頭に入れておきましょう。

大雨で1階部分が浸水…物件所有者はどこまで責任を負う

 

ここ数年、大型台風の上陸や、夏場の集中豪雨などによって毎年のように水害が発生しています。「都市部なら浸水被害なんてないでしょ…」とお考えかもしれませんが、東京の世田谷区で床上浸水被害が多数発生した事例もあるなど、現在の日本では、どこにいても安心だとは言えないのが実情です。

それでは、所有している賃貸物件において、床上浸水被害が生じてしまった場合、所有者に賠償の責任などが生じるのでしょうか?

A.原則として入居者に対する賠償責任はない!
床上浸水などが発生した場合、床や壁の張り替えなどをしなければ、賃借人がまともに寝泊まりすることができなくなります。また、家財なども水没してしまうことになりますので、被害総額も大きくなりがちで、物件所有者に対して補償を求めてくる入居者は多いと言われています。
こういった、台風や集中豪雨などによる水害に関しては、基本的に自然災害が原因ですし、物件所有者には責任はなく、入居者の家財、仮住まいにかかる費用(ホテル代など)を賠償する必要はありません。こういった費用は、入居者自身が加入している火災保険を適用してもらうことになります。なお、火災保険の中には、水災による家財の補償限度額が10%程度までしか出ない…など、あまり手厚い補償が受けられない場合も多いです。このような場合、賃借人からいくらかの費用負担を求められてしまうこともあるので、賃貸借契約を結ぶ際に、災害などに手厚い補償が付いている保険に入ってもらうのがオススメです。
床や壁紙の張り替え費用に関しては、オーナー自身が火災保険に加入していれば、保険を適用して修理するケースが多いです。無保険の場合は、オーナー自身が実費で復旧費用を負担しなければいけません。

強風で飛ばされてきたもので窓が割れた…

 

非常に強い風を伴う台風では、強風に飛ばされてきた飛来物が、物件のベランダや窓にぶつかって、破損させてしまう…なんてことも多いです。それでは、このように、強風によって窓ガラスの張り替えが必要になった場合、誰がその費用を支払うものなのでしょうか?

A.入居者負担ではなく、大家の火災保険で補償する(無保険なら実費)!
強風による飛来物で窓ガラスが割れてしまった…などといった場合、その張り替えにかかる修理費用は、物件所有者自身が加入している火災保険を適用します。このような場合、入居者が加入している火災保険を使って修理をしようと考える方がいるのですが、入居者の火災保険は、「入居者の家財」を保証するというのが原則です。つまり、借りている部屋の窓ガラスは、入居者の家財ではありませんので、補償してもらうことができないわけです。
なお、物件所有者自身は火災保険に加入していない…という場合、窓ガラスの張替えにかかる費用は、実費で支払わなければいけません。台風の大型化が叫ばれている現在では、こういった被害がいつ発生してもおかしくないので、物件所有者がリスクヘッジのためにも火災保険に加入しておくべきだと言えるでしょう。

まとめ

 

今回は、賃貸経営をご検討中の方に向け、賃貸物件と自然災害の関係性についてご紹介してきました。日本は、諸外国と比較しても、台風や地震などの自然災害が非常に多い国として有名です。実際に、毎年のように、何らかの災害でそれなりの被害が発生しており、台風や地震などになれてしまっている…といった国民性があるように思えます。

中には、「去年の台風も大丈夫だったし、どうせ今年も大丈夫!」など、意味不明な自信から建物のメンテナンスをおざなりにしてしまうような人がいるのですが、こういった対処は非常に危険だと考えておいた方が良いです。次回は、賃貸物件と自然災害の関係性の第二弾として、自然災害に備えるために賃貸オーナーがすべき準備についてご紹介したいと思います。

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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