不動産投資と自然災害の関係性！台風被害に備えるため、物件所有者が行っておくべきことは？【第二弾】
今回は、不動産投資と自然災害の関係性第二弾として、アパート経営などを行っているオーナ様が台風被害に備えるため、普段から行っておくべき対策についてご紹介していきます。第一弾では、火災保険についてご紹介していますので、そちらの記事をまだ見ていない方は、第一弾の方もぜひご覧ください。
関連記事：不動産投資と自然災害の関係性！大型化が進んでいる台風で物件に被害が出た場合は？
日本国内でアパート経営などの不動産投資を行うのであれば、台風や地震などの自然災害への備えが必要不可欠です。特に台風に関しては、毎年必ずいくつかの台風が日本に上陸するわけですので、所有物件を守るためには日常的な物件のメンテナンスが大切になるのです。近年では、日本に上陸する台風は、どんどん大型化していっていると言われていますし、「去年の台風は大丈夫だったし今年も問題ないだろう…」なんて考えは非常に危険です。
この記事では、不動産投資を行っているオーナ様が、普段から行っておくべき台風対策についてご紹介していきます。
物件所有者が事前に行うべき台風対策とは？
それでは、アパート経営を行っているオーナー様などが、事前に行っておくべき台風対策についてご紹介しておきましょう。近年では、台風の強風によって生じた住宅被害などが「火災保険を適用して無料で修理できる！」などといった情報が出回っています。そのため、火災保険いさえ入っていれば、台風などがあっても安心だと考えてしまう方がいるのです。
しかし、このような考えは少し危険で、以下のような普段からの備えが必要不可欠だと考えておきましょう。
破損、劣化箇所があればきちんと直しておく
台風の強風によって建物に何らかの被害が生じた場合、基本的に自然災害による事象ですので、賃借人に何らかの被害が生じたとしても、その責任を大家が負わなければならないなんてことになりません。しかし、台風が襲来する以前から、目に見えて破損している…故障している…といった箇所があり、それが原因で賃借人に被害が生じてしまった場合、台風後に大家の過失を指摘されてしまう可能性があるのです。
例えば、ある居室の窓に亀裂が入っていて、修理の依頼があったにもかかわらず、大家がすぐに修理の手配をせずにいたところ、台風によって窓ガラスが割れて飛散してしまい、賃借人が怪我をした…家財が破損したなどといった被害が生じてしまうと、大家の過失を根拠として損害賠償請求をされてしまうことも考えられます。
こういった事が無いようにするためには、常日頃から、定期的に物件の点検を行い、修繕の必要性がある箇所が発覚した場合、できるだけ早く修理するような体制を作っておく事が重要です。そもそも、賃貸経営を行う上で、建物を常に安全で快適な環境に保つことは大家の義務だと考えなければいけません。築年数が経過した古い物件などであれば、さまざまな部分が老朽化して、住人を危険にさらしてしまう…なんて恐れがあり、そのような場合には所有者が責任を問われてしまいます。
火災保険の内容はきちんと確認しておきましょう
台風の大型化が進んでいると言われている近年では、火災保険が非常に重要な存在になっています。賃貸経営を行っている方の中にも、自宅には火災保険をかけているけれど、保有している賃貸物件には保険をかけておらず、台風後に困ってしまう…なんて方は意外に少なく無いのです。一昔前までであれば、あまり台風による被害が報告されていないような場所でも、ここ数年甚大な台風被害が出てしまっていますので、賃貸物件にも保険をかけておくことがオススメです。
また、火災保険に加入しているという方であっても、自分が加入している保険の補償範囲についてはきちんと確認しておかなければいけません。火災保険は、契約内容によって補償範囲が大幅に変わってしまいますので、ご自身がかけている保険が「どこまで保証してくれるのか？」は細かな部分までチェックしておいてください。実際に、台風の被害を受けた後に「風災補償の特約が付いていない…」ということが発覚し、修理にかかる費用が全て実費になってしまったなんて事例も珍しくありません。
賃貸物件に火災保険をかけているオーナー様でも、床上浸水などの『水災』に対する保証については、保険加入時に外しているケースが多いようです。というのも、水災補償をつけてしまうと、保険料が数万円単位で上がってしまうことになるためです。
しかし、近年では、台風以外にも夏場のゲリラ豪雨や集中豪雨などによる水害が非常に多くなっているということは忘れてはいけません。もちろん、集中豪雨があったからといって、必ず床上浸水などの被害が出るわけでもないですし、絶対に加入しておくべきとまでは言えません。まずは、自治体などが公表しているハザードマップを確認し、自分が所有している物件周辺に関する水害リスクをチェックしておきましょう。その上で、水害の危険が高い地域だというのであれば、水災補償までつけておくのがオススメです。
なお、火災保険というものは、いろいろな補償を組み合わせたパッケージ商品として販売されていることから、現在加入している火災保険に「水災補償」を後付けしたい場合は、一度解約して水災補償付きの火災保険に再加入しなければならないと思います。詳しくは、現在加入している保険会社に問い合わせてみましょう。
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台風後の対処について
それでは最後に、実際に台風によって何らかの被害が生じてしまった場合の対処についてもご紹介しておきましょう。台風によって、所有物件に何らかの被害が生じてしまった場合、一定の証拠を添えて保険申請をしなければいけません。賃貸物件であれば、できるだけ早く住める状態に復旧しなければならないため、保険申請が後回しになってしまうことも珍しくありません。こういった場合に、「災害による被害だ…」という証拠を残していなければ、保険が下りない…なんてことになりかねないのです。
台風などの自然災害後の対処については、以下のようなポイントを頭に入れておきましょう。
破損した証拠と破損した状況を残す
自然災害による被害に火災保険を利用する場合、破損した状況と何が原因になったのかを残しておかなければいけません。以下でいくつかのケースをご紹介しておきますので、参考にしてみましょう。
- ●飛来物で物件が破損した…
台風による被害では、強風に飛ばされてきたモノが窓に衝突し、窓ガラスが割れてしまう…なんてことが多いです。この場合は、飛来物そのものと破損した窓ガラス両方を写真に残しておきましょう。窓ガラスは、保険申請の前にすぐ業者を手配して直すケースが多いため、証拠となる写真を残すのを忘れてしまう…なんて場合が多いので注意してください。 - ●床上浸水した…
火災保険に水災補償が付いていれば、保険金を支払ってもらえます。この場合は、「どこまで浸水したのか？」がポイントになり、床下浸水は保険対象外となってしまいますので、床上まで浸水していたということがわかる証拠を残しておきましょう。水はすぐに引いてしまいますが、クロスなどに跡が残りますので、水が引いた後に物差しやメジャーを当てた状態で写真を残しておきましょう。浸水位置が分かりやすいほど保険申請がスムーズになります。
賃借人に修理費を請求できるケースもある
賃貸物件での台風被害については、基本的にオーナーの実費か火災保険などで修理費用を賄うことになります。ただし、場合によっては賃借人に請求することができる場合もあるのです。
例えば、台風が迫っているのにもかかわらず、窓を開けたまま外出してしまい、室内が水浸しになってしまった…、ベランダに置いていた物品が強風に煽られて窓が割れた…などといった場合、賃借人にも落ち度がありますので、修理費を請求したりすることが可能です。
賃貸物件では、賃借人は借りている部屋を管理する義務がありますので、あまりに非常識な行動と考えられることが原因で、部屋に損害が生じた場合、その修繕にかかる費用の一部を請求することができるわけです。
まとめ
今回は、賃貸経営における自然災害のリスクとその備えについてご紹介してきました。不動産投資としてアパート経営を検討した場合には、「きちんと借り手がついて満室経営ができるのか？」「空室が出た場合にどのようにして埋めるのか？」といった事が気になると思うのですが、日本国内で賃貸経営を行うことを考えれば、空室だけでなく自然災害によるリスクも考慮しておかなければならないのです。
特に近年では、南海トラフ地震や首都直下地震など、超巨大地震の発生が近づいていると言われますし、日本に上陸する台風はどんどん大型化していっていると言われています。つまり、今後の日本は、自然災害リスクが年々高まっていくと予想できますし、万一の際の心強い味方となる『保険』は慎重に選ばなければいけないと考えましょう！
執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報
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