【令和3年6月15日】「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が全面施行開始！（法律の概要編）
令和2年6月12日に成立した「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」ですが、いよいよ令和3年6月15日より全面的な施行が開始されました。今までの賃貸住宅管理業というものは、任意登録制度がとられていたのですが、新たに施行された法律により、規定に沿った登録制度へと生まれ変わることになったのです。
それでは、長く任意登録制度が続いていた賃貸住宅管理業が、ここにきて「法律に定められた登録制度」へ移行することになった背景とはどのようなことが考えられるのでしょうか？この記事では、「賃貸住宅の管理業務等の 適正化に関する法律」が制定された背景や、この法律がどういった内容になっているのかについて簡単に解説していきたいと思います。
法律の背景や目的について
それではまず、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が作られた背景から簡単にご紹介しておきましょう。この法律は、近年、サブリース業者とオーナーとの間で「家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブル」の多発などが社会問題となっていることから、サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化をするための措置を講じると共に、賃貸住宅管理業者の登録制度を設けることによって、適正な賃貸管理業務の確保と借主・貸主双方の利益保護を図るというのが狙いとなっています。国土交通省による報道発表では、以下のような背景があると説明されています。
賃貸住宅は、単身世帯の増加等を背景に、我が国の生活の基盤としての重要性が一層増大しているところですが、賃貸住宅の管理については、オーナーの高齢化等により、管理業者に委託するケースが増えているところです。
しかしながら、管理業務の実施を巡り、管理業者とオーナーあるいは入居者との間でトラブルが増加しており、特にサブリース業者については、家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し社会問題となっていることから、対応が喫緊の課題となっています。
引用：国土交通省報道発表より
この法律が必要とされた背景は、「賃貸経営オーナーの高齢化」や「相続などで兼業するオーナーが増加した」などといった状況があり、物件の管理業務を管理会社に委託するのが一般化していることや、賃貸経営までを管理業者に一任できる『サブリース方式』が増加していることにあると言われています。オーナー自らが管理を行うのが主流だった時代にはあまりなかったのですが、現在では、管理業務を巡って、業者とオーナー、さらには入居者とのトラブルが増加していると言われています。特に、サブリース業者については、「かぼちゃの馬車事件」を始めとして、家賃保証などの契約条件の誤認が原因となるトラブルが大きな社会問題にまで発展しており、その対応が求められていたというのが非常に大きいと考えられます。
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「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の概要
単身世帯・外国人居住者の増加などもあり、日本国内の賃貸住宅志向は年々高まっていると言われています。そのため、今後の国民生活を考えた場合、賃貸住宅は人々の生活基盤としての重要性がさらに増大していくと考えられています。
こういった状況から、令和2年6月12日に良好な居住環境の確保を図る目的のため「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立したのです。この法律は、「①サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」と「②賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設」という2つの柱で構成されています。「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」に関しては、昨年12月15日より先行して施行されていますが、令和3年6月15日からは「賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設」も施行され、いよいよ全面的な施行が開始されました。
引用：国土交通省資料より
上図から分かるように、一つ目の「①サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」に関しては、全てのサブリース業者に対し、不当な勧誘行為の禁止やマスターリース契約の締結前に、しっかりと重要事項を説明しなければならないというものとなっています。さらに、この規制対象は、サブリース業者のみならず、サブリース業者と組んで勧誘を行う者（勧誘者）も規制の対象となっています。そして、これに違反した場合は、業務停止命令や罰金等の措置が用意されており、実効性が担保されています。ちなみに、この部分に関しては、あくまでも規制であり、サブリース業を行うに際しての登録などを要するというものではありません。
二つ目の「②賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設」に関しては、賃貸住宅管理業者に国土交通大臣の登録を義務付けるうえ、その業務に関しても義務付けが行われるというものです。ただし、賃貸住宅管理業者の登録については、管理戸数が一定規模未満の場合は対象外となります。
この法律で何が変わる？
上述したように、「賃貸住宅の管理業務等の 適正化に関する法律」は、「管理業務の適正な運営」と「借主と貸主の利益保護」が大きな目的になっています。この法律の施行により、宅建業とは異なる「賃貸住宅管理業」という業界が確立され、それにより賃貸管理業の社会的地位の向上やそれに従事するものの社会的信頼度の向上が期待されています。
昨今、一部の悪徳不良業者によって、オーナーや入居者とのトラブルが増加傾向にあると言われているのですが、この法律の施行により、不良業者が排除され、より良好な住環境を確保できる質の高い管理業者がオーナーや入居者に選ばれるようになると考えられています。そうすることで、正しい管理業務が正当な評価を受け、管理業務などのダンピングなどを防ぎ、適正価格での管理業務が行えるようになることで、業界自体の健全な発展が目指せるとされています。
法律の要点について
それでは最後に、この法律の要点について簡単にご紹介しておきます。
①サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置の要点
こちらは2020年12月15日より施行されています。この法律の要点は以下のようになっています。
・トラブルを未然に防止するため、全てのサブリース業者の勧誘時や契約締結時に一定の規制を導入
・サブリース業者と組んで勧誘を行う者（勧誘者）も、勧誘の適正化のため規制の対象とする
・違反者に対しては、業務停止命令や罰金等の措置により、実効性を担保
引用：国土交通省資料より
■規制対象者
サブリース事業者及び建設会社やハウスメーカーなども含む勧誘者が規制対象となります。
■主な行為規制
- ①誇大広告の禁止（法第28条）
- ②不当な勧誘等の禁止（法第29条）
- ③契約締結前における契約内容の説明および書面交付（法第30条）
- ④契約締結時における書面の交付（法第31条）
- ⑤書類の閲覧（法第32条）
主な行為規制の具体例などは、厚生労働省が配布している『サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン』をご確認ください。
②賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設の要点
賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図るとともに、不良業者を排除し、業界の健全な発展・育成を図るため、賃貸住宅管理業者の登録制度を創設
この法律は令和3年6月15日が施行日となっており、以下のようなポイントが要点となります。
■賃貸住宅管理業の登録（第3条）
「委託を受けて賃貸住宅管理業務（賃貸住宅の維持保全、金銭の管理）を行う事業を営もうとする者について、国土交通大臣の登録を義務付け」
となっています。ただし、管理戸数が200戸未満の者は対象外となります。なお、登録を希望する場合、登録自体は可能です。
登録には、「登録費用：9万円」が必要になり、5年ごとの更新制度がとられており、更新の際は18,700円（オンラインの場合は18,000円）の更新料が必要です。
■賃貸住宅管理業者の業務における義務付け（第10条～27条）
- ・業務管理者の配置
事務所毎に、賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者を配置 - ・管理受託契約締結前の重要事項の説明
具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明 - ・財産の分別管理
管理する家賃等について、自己の固有の財産等と分別して管理 - ・定期報告
業務の実施状況等について、管理受託契約の相手方に対して定期的に報告
賃貸住宅管理業登録制度において、登録業者が行うべき業務については、国土交通省が配布している「賃貸住宅管理業法制度概要ハンドブック」をご参照ください。
まとめ
今回は、令和3年6月15日より全面施行が開始された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の概要を簡単にご紹介してきました。この法律は、昨今、サブリース契約などによるトラブルの増加が社会問題化していることから、良好な居住環境を備えた賃貸住宅の安定的な確保を図る目的で作られた法律となります。
今回は、法律の概要について簡単にご紹介してきましたが、分かりにくい表現なども多いので、次回は賃貸住宅管理業者に該当する事業者が行わなければならないことについてもう少し詳しくご紹介していきます。
なお、国土交通省が新法のオンライン説明会の動画を公表していますので、そちらもぜひご参照ください。
関連記事：「賃貸住宅管理業に係る登録制度」って具体的に何が変わった？
■参考資料など
> 国土交通省報道発表
> 国土交通省報道発表資料
> 賃貸住宅管理業法制度概要ハンドブック
> サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン
> e-GOV「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和二年法律第六十号）」
執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報
株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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