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「賃貸住宅管理業に係る登録制度」って具体的に何が変わった?

令和3年6月15日から「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が全面的に施行されました。この法律は以下の2つの業者を規制の対象としています。

  • ・賃貸住宅管理業者
  • ・賃特定転貸事業者(サブリース業者)

以前、別の記事にて「賃貸住宅管理業に係る登録制度」の概要を簡単に解説していますので、そちらをまだ確認していない方は、以下の記事もぜひご参照ください。

> 【令和3年6月15日】「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が全面施行開始!

なお、この記事では、賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために創設された「賃貸住宅管理業者の登録制度」で何が変わるのかを主にご紹介していきます。

賃貸住宅管理業者の登録制度について

 

引用:国道交通省資料より

まずは、「賃貸住宅管理業者の登録制度」がどういったものかを簡単にご紹介しておきます。
賃貸住宅の管理業務の適正化を図るためという名目で、これまでも国土交通省による賃貸住宅管理業の登録制度が存在していました。これが今回の新法である「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の施行日(令和3年6月15日)をもって廃止となります。既に登録を行っていた事業者についても、賃貸住宅管理業を営んでおり、200戸以上の賃貸住宅を管理している場合、令和3年6月15日以降に新法に基づく登録が必要です。

「賃貸住宅管理業者の登録制度」は、不良業者を排除して、良質な賃貸住宅管理の提供を行えるよう、その環境整備の強化が目的となっています。賃貸住宅管理業務に関しても、一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図るとされています。

なお、以下のようなことが賃貸住宅管理業者の主な義務とされています。

  • ・登録義務に該当する事業者は法施行後1年以内に登録をおこなう(200戸以上)5年ごとの更新が必要
  • ・営業所又は事務所ごとに、業務管理者の配置する
  • ・物件所有者との管理受託契約締結前の重要事項説明、書面交付及び契約締結時の書面の交付
  • ・自己の固有の財産等と入居者等から受領する金銭を分別
  • ・管理業務の実施状況等についてオーナーに対して定期的に報告

以下で、新法の施行により何が変わるのかについてもう少し詳しくご紹介しておきます。

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①賃貸住宅管理業者の登録の義務化について

 

「賃貸住宅管理業者の登録制度」では、200戸以上の賃貸住宅を管理する事業者に国への登録が義務付けられました。なお、管理戸数が200戸未満の場合でも登録自体は可能です。

なお、「200戸以上」といった管理戸数については、「入居者との間で締結されることが想定される賃貸借契約の数」に基づきます。特定転貸事業者(サブリース業者)に関しても、賃貸住宅管理業を営んでおり、200戸以上を管理している場合は、登録が義務付けられています。

ちなみに、「賃貸住宅管理業者の登録制度」を無視して、無登録で賃貸住宅管理業を行ってしまうと、「一年以上の懲役もしくは100万円以下の罰金(または両方)」の罰則が用意されています。

②営業所又は事務所ごとに、業務管理者の配置について

 

次は「業務管理者の配置」についてです。新法では、「営業所又は事務所ごとに、賃貸住宅管理の知識・経験等を有する業務管理者を1名以上配置」とされています。

なお、業務管理者の要件については以下のように規定されています。

業務管理者が備えるべき要件は、以下のいずれかに該当する者であることとする。

○ 管理業務に関する2年以上の実務経験(※1)+登録試験に合格した者
○ 管理業務に関する2年以上の実務経験(※1)+宅建士+指定講習を修了した者
※ R2年度までに賃貸不動産経営管理士試験に合格し、R4.6(移行期間終了)までに登録を受けた賃貸不動産経営管理士で、施行後1年の間に、新法の知識についての講習(移行講習)を受講した者については、管理業務に関する2年以上の実務経験+登録試験に合格した者とみなす。
※1 管理業務の実務経験については、別途実務講習の修了をもって代えることも可とする。
引用:国土交通省「賃貸住宅管理業に関する主な論点のとりまとめ

業務管理者の要件は上記のように定められています。新法施行後1年間は移行期間となり、賃貸不動産経営管理士で、一定の講習(移行講習)を修了した者に関しては、「登録証明事業による証明を受けている者」とみなされます。
注意が必要なのは、業務管理者は、「営業所又は事務所ごとに1名以上配置」となっている点で、一人の業務管理者がほかの営業所または事務所の管理業務者を『兼務』することはできません。

③オーナーへの重要事項説明について

 

新法では、オーナーとの管理受託契約締結前の重要事項説明として、「報酬及び具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明」することとされています。また、その後「管理受託契約」の締結時も書面の交付が必要です。

各書類については、国土交通省が標準契約書などを配布していますので、以下のページからダウンロードしてください。
> 国土交通省「賃貸住宅管理業法関係」(6と7が標準契約書などです。)

なお、管理受託契約の際、契約の相手が賃貸住宅管理業者、特定転貸業者、宅地建物取引業者など、管理受託契約に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者である場合には、重要事項に係る説明は不要とされています。

④財産の分別管理について

 

賃貸住宅管理業では、入居者から金銭などを徴収することがありますが、それらは事業者の自己の固有の財産などと分別して管理しなければならないとされ得ちます。

例えば、賃借人から徴収した家賃や敷金などの受領金銭の専用口座と、自己の固有財産の専用口座をそれぞれ別々に開設して管理するなどといったことがあげられます。

(分別管理)
第十六条 賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に基づく管理業務(第二条第二項第二号に掲げるものに限る。以下この条において同じ。)において受領する家賃、敷金、共益費その他の金銭を、整然と管理する方法として国土交通省令で定める方法により、自己の固有財産及び他の管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃、敷金、共益費その他の金銭と分別して管理しなければならない。
引用:国土交通省「賃貸住宅管理業に関する主な論点のとりまとめ

引用:賃貸住宅管理業法制度概要ハンドブックより

これを行わなかった場合、「賃貸住宅管理業者が入居者から家賃等の金銭を徴収したものの、その金銭を自らの資金繰りに流用し、本来オーナーに支払われるべき金銭が支払われず、入居者及びオーナーが不測の損害を被った。」といったトラブルの発生が考えられることから、管理業務において受領する金銭を厳格に分別管理することが必須とされています。

⑤定期的な報告について

 

法第20条において、賃貸住宅管理業者は、管理業務の実施状況その他の事項について、定期的に、委託者に報告することが義務付けられています。

以下で国道交通省が推奨している最低限の定期報告方法をご紹介しておきます。

■報告すべき事項

  • ・報告の対象となる期間
  • ・管理業務の実施状況
  • ・管理業務の対象となる賃貸住宅の入居者からの苦情の発生状況及び対応状況

※上記の内容は、法令上報告が義務付けられている最低限の事項です。上記以外についても、委託者からの求めに応じ報告する事が望ましいとされています。

■報告の頻度

賃貸住宅管理業者は、委託者への報告を行うときは、1年を超えない期間ごとに、及び管理受託契約の期間の満了後遅滞なく、以下の事項を記載した管理業務報告書を作成し、委託者に交付して説明しなければなりません。
引用:賃貸住宅管理業法制度概要ハンドブックより

委託者への報告は、「最低でも1年に1回」が法令上の義務付けとなります。ただし、報告事項などによっては、それ以上の頻度が推奨されています。

■報報告方法

  • ・電子メールを利用して必要な事項を交付する方法
  • ・ウェブサイト上に表示された記載事項を委託者がダウンロードする方法
  • ・賃貸住宅管理業者が設置する委託者専用のインターネットのページ上で記載事項を閲覧させる方法
  • ・CD-ROM等の記録メディアを送付する方法

定期的な報告については上記のような方法で行えばよいとされています。なお、「電磁的方法により提供する場合は、オーナーとのトラブルを未然に防止する観点からも、該提供を行う賃貸住宅管理業者において、管理業務報告書のデータを適切に保存することを推奨」とされています。

まとめ

 

今回は、令和3年6月15日に施行された「賃貸住宅管理業に係る登録制度」について、具体的にどのようなことが義務付けられているのかをご紹介してきました。

この記事でご紹介したように、不良業者を排除する目的で、法律によってさまざまなことが義務とされるようになりました。まだ、施行されたばかりの法律ですので、不明な点も多いかと思いますので、詳細は国土交通省が公表しているハンドブックなどを確認してみてください。

なお、この法律に違反した賃貸住宅管理業者に対しては以下のような監督処分が制定されていますので注意しましょう。

  • ・業務改善命令(第22条)
  • ・業務停止処分(第23条)

> 特定転貸事業者等の違反行為に対する監督処分の基準

■参考資料など
> 国土交通省報道発表
> 国土交通省報道発表資料
> 賃貸住宅管理業法制度概要ハンドブック
> サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン
> e-GOV「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(令和二年法律第六十号)

執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
当サイトのコンテンツにつきましては在籍のCPM米国認定不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士、宅地建物取引士、相続支援コンサルタント、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーの監修のもとで質の高い情報をお届けできるよう、日々更新しております。

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