Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

不動産投資は「必ず成功!」するわけではない。いくつかの事例から失敗する人の特徴を考えてみよう!

今回は、不動産投資に失敗してしまう方のいくつかの特徴をご紹介していきたいと思います。一昔前までは、不動産投資業界自体が非常に閉鎖的な業界であったことからも、一般の人が手を出すものではない…というイメージが強かったですよね。しかし近年では、不動産業界が積極的にセミナーなどを行うようになっており、不動産投資に興味を持ち始める個人の方もかなり多くなっています。

業者が開催するセミナーなどに出席してみると、「これなら自分もできるんじゃないか?」「相続した土地があるし活用しないと損だよな!」などと、不動産投資に対するイメージがかなり前向きになる方が非常に多いです。しかし、実際に不動産投資を始める前には、「必ず成功するわけではない!」ということをしっかりと理解しておかなければいけません。不動産投資は、個人の方でも一定の成功を収めている方は非常に多いのは事実ですが、その反面、「失敗した…」と後悔してしまう方も少なく無いのです。
そこでこの記事では、いくつかの失敗事例をご紹介するとともに、不動産投資に失敗してしまう方に共通する特徴を簡単にご紹介しておきます。

そもそも不動産投資における『失敗』の定義とは?

 

まずは、不動産投資における『失敗』の定義について簡単にご紹介しておきます。そこまで難しい話ではなく、不動産投資の失敗については、「トータルで赤字になってしまう…」ということが定義と言えるでしょう。

バブル期の不動産投資であれば、物件の値上がりを狙って短期的に不動産を運用する…なんてことも多かったのですが、現在では長期的に物件を保有し、入居者からの家賃収入などで運用していくのが一般的です。したがって、ここで言う不動産投資は、不動産投資ローンなどを組んで、30年や40年といった長期間で利益を出していくものを想定していると考えてください。つまり、「トータルで赤字」というのは、金融機関からの借り入れを家賃収入などで返済していき、完済後の利益や物件売却までを含めて、最終的にプラスになったのかどうかで成功か失敗を判断しているという訳です。

不動産投資ローンなどを組んで不動産投資を行う場合、月々のローン返済額が家賃収入を上回らないように、きちんと収支計画を立てて進めていきます。そのため、当初想定していた入居率を確保できなければ、自己資金からの返済を余儀なくされてしまうでしょう。もちろん、最悪のケースを考えた場合、赤字が大きくなりすぎてしまい、自己資金だけでは返済ができなくなって自己破産に至ってしまう…なんて危険もあります。
ただし注意が必要なのは、「運用中に赤字が出る」ということが、即座に「不動産投資の失敗」につながるわけではないということです。例えば、不動産の運用中に家賃収入ではほとんど利益が出ていない…なんて場合でも、きちんとローン残債が減っていき、売却時に黒字に転換するのであれば、その投資は成功したと言えるでしょう。

逆に、家賃収入で黒字が出ていたとしても、売却時に赤字に転じれば、その投資は失敗だと言えます。中には、トータルは赤字でも節税効果があるから…などという方もいますが、投資というものは「儲かってこそ」という原則があるため、失敗の定義は『トータルが赤字になる』ことだと考えましょう。

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不動産投資の失敗事例について?

 

それでは、不動産投資におけるありがちな失敗事例をいくつかご紹介していきます。

①業者の言いなりになって失敗…

 

不動産投資にあまり詳しくない方にありがちなのですが、業者に「今後なかなか出てこないような良質物件が出た!」などといわれ、何も考えずに話を進めてしまう…といったパターンです。また、自分では何らかの不安を感じたとしても「プロが言っているのだから、良い物件なのだろう」と、焦って手を出してしまう方も多いです。

忘れてはいけないのは、不動産会社というものは、物件の管理手数料だけが収入なのではなく、売買を仲介する際にも利益が生じるのです。したがって、売却希望者と購入希望者をできるだけ早くマッチングするため、不利な情報をあえて伝えず、良い情報ばかりを提供してくるという場合があるのです。
「こんな良い物件がある!」といわれた場合でも、「他の人に買われる前に…」などと考えるのではなく、「なんでそんな良質物件が売りに出ているのか?」という点を冷静に考えなければいけません。

②都合の良い予測ばかり立てる…

 

不動産投資を行う場合には、事前に収支シミュレーションを行います。しかし、自分に都合の良い予測ばかり立てていたのではそのシミュレーションは意味がありません。少し極端な例ですが、数年前の不動産投資では、「オリンピック特需の事を考えると今が買いですよ!」などといわれ、購入を決断し、現在の状況に至る…なんて方は少なくありません。もちろん、誰も予測できないような事象もありますが、何か特定のメリット面だけを考えるのは危険です。

自分にとって都合の良い甘い予測ばかり考えていると、冷静な判断ができなくなってしまいますので、注意しましょう。

③運用目的を途中で見失ってしまう…

 

近年では、老後の個人年金の代わりとして投資物件を探すといった方も多いです。こういった方は、区分マンションなどを購入して運用するなんて場合が多いのですが、物件を探しているうちに、相場よりもかなり安い一棟物件を見つけて、それを購入してしまう…なんて方もいます。そして、空室問題を解決することができずに、購入時よりも安い価格で手放すしかなくなる…などといった失敗につながるのです。

不動産投資を行う時には、自分の運用目的にあっている物件なのかをしっかりと検討する必要があります。例えば、老後の生活資金を補充する目的…などとなった場合、何より重要なのは安定した家賃収入です。それなのに、「安い一棟物件を見つけた」などといった理由で、ハイリスクな物件に投資してしまえば、最悪の結果を招いてしまうことになるのです。
不動産は、流動性が高くないため、購入後に「思っていたのと違う」と考えて、すぐに次の物件へなんてわけにもいきません。購入する時には、しっかりとその目的を忘れないようにすることも大切です。

④運用中のトラブルを想定していなかった…

 

しっかりと間違いのない物件選びをしたとしても、オーナー側ではどうすることもできない事態に巻き込まれてしまう…なんてことも考えられます。

例えば、人気の物件で満室経営ができていたとしても、家賃滞納がおきてしまえば、空室になっているようなものです。それどころか、家賃を支払ってもらうための交渉や退去させるための対応など、余計な手間やお金がかかってしまう危険すらあります。他にも、安定した運用ができていたのに、所有物件で不幸な事故が起きてしまえば、事故物件となってしまい運用がうまくいかなくなる…なんてことも考えられます。
不動産の運用は、うまく回っている時でも、こういったトラブルがいつ発生するか分かりませんし、日頃からそういった時の対策を考えておく必要があります。

不動産投資に失敗する方の特徴

 

それでは、不動産投資で失敗してしまう方に多い、いくつかの共通する特徴もご紹介しておきましょう。

学ぶつもりがない

 

アパート経営などの不動産投資は、物件の管理まで不動産会社に任せてしまい、自分は基本的に報告を受けるだけ…なんて運用方法も可能です。そのため、不動産投資は『不労所得』などと呼ばれるのです。
しかし、そうはいっても、全てを任せているから「自分は不動産投資に関する知識などなくても良い」というわけではないのです。上述した失敗例からも分かるように、勉強不足で不動産投資の基本がわかっていなければ、業者の言いなりで不良物件を掴んでしまう可能性も高くなると考えなければいけません。
不動産投資に失敗して「騙された…」と後悔している方の多くは、自らに学ぶ意思がないということが原因になっている場合が多いです。

計画性がない

 

不動産投資は、当然ながら事業の一つと考えておかなければいけません。そのため、家賃などの収入を得られるだけでなく、それなりの支出も伴うものなのです。例えば、物件を所有している限りは、定期的に固定資産税などの税金がかかりますし、ローンの返済や物件の維持・修繕にもそれなりのコストがかかってしまいます。

不動産投資に失敗してしまう方は、こういった支出を伴うということを無視してしまい、毎月家賃収入があるからと使いすぎてしまう訳です。そのため、入居者から依頼される設備の故障など、突発的な費用発生に対応できず、入居者の不満が溜まって退去されてしまう…なんてことになるわけです。
不動産投資で失敗しないようにするためには、「どのような出費が必要になるか?」をあらかじめ想定して、計画性を持って運用していくということがとても大切です。不動産投資は、どのような場合でも、必ず出費が発生するもので、あらかじめそれを想定しておきましょう。

まとめ

 

今回は、不動産投資における、よくある失敗例や不動産投資に失敗してしまう方に共通する特徴についてご紹介してきました。どのような投資でも、運用を始めれば誰でも必ず成功するというわけではなく、成功者の数以上の失敗談が存在すると考えておかなければいけません。そして、自分が不動産投資に成功するためには、実際に存在する失敗事例から学ぶべき部分を学ぶということが大切になるのです。

現在、不動産投資を検討し始めた…という方にとっては、少しネガティブな情報になってしまいましたが、できるだけ不動産投資の成功確率を高めるためには、「何がダメなのか?」をしっかりとつかんでおかなければいけません。また、この記事でもご紹介したように、「そもそも不動産投資に関する知識が少ない…」なんて方は、いきなり物件を購入するのではなく、セミナーなどに参加して知識を蓄えたうえで、自分が良し悪しの判断をできるようになることからスタートしましょう。

株式会社アイ・ディー・シーでは、さまざまな不動産投資関連のセミナーを行っていますので、ぜひそういったものにも参加してみましょう。

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

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