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サブリース新法によって業界の何が変わる?法律が作られた背景や変更点をご紹介します!

令和3年6月15日より「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が全面施行となったという記事を先日ご紹介しましたね。この記事内でも少し触れたのですが、この法律は、「①サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」と「②賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設」という2つの柱で構成されており、前者に関しては2020年12月より先行的に施行されています。

これに関しては、近年サブリース契約に関する消費者トラブルが急増しているなどといった事が大きな要因だと言われているのですが、それでは『サブリース新法』などと呼ばれる今回の法律施行で、業界の何が変わるのでしょうか?
この記事では、サブリース新法が作られた背景や、従来のサブリース契約とどこが変わってくるのかについて簡単にご紹介しておきます。なお、全体的な法律の概要などは、以下の記事をご参照ください。

関連記事:【令和3年6月15日】「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が全面施行開始!
関連記事:「賃貸住宅管理業に係る登録制度」って具体的に何が変わった?

サブリース新法が作られた背景とは?

 

それではまず、2020年12月に施行された『サブリース新法』が作られた理由から簡単に考えていきましょう。この法律は、サブリース業者側に新たなルールを課す法律で、簡単に言うと「大家とサブリース業者とのトラブルを未然に防ぐ!」ということが目的となっています。
現在では「サブリース契約は危険」といったイメージが強くなっていますが、これは過去にサブリース事業を行っていたシェアハウス業者の破たんによって多くの大家さんがトラブルに巻き込まれてしまった…など、サブリースをめぐるさまざまなトラブルが表ざたになってきたことが要因です。そして、今回の新法によって、そういったトラブルの発生を抑制することが期待されているのです。

そもそも『サブリース契約』の仕組みとは?

 

サブリース新法の解説に入る前に、簡単にですが、サブリース契約の仕組みやその問題点について簡単におさらいしておきます。サブリースというものは、簡単に言うと「転貸借」のことで、大家さんが所有している賃貸物件をサブリース業者が一括で借り上げするという形態になります。これをマスターリースというのですが、サブリース業者は、借り上げした各部屋を第三者に賃貸して家賃収入を得ることを目的としています。賃貸経営を行う以上は、当然、空室が生じる可能性があるのですが、サブリース業者は、入居者の有無を問わずに大家さんに家賃保証を行うという契約になっています。

なお、サブリース業者から大家さんに支払われる家賃に関しては、実際に入居者が支払う家賃よりも低く設定されており、10~30%程度を手数料としてサブリース業者がとることになります。サブリース業者に入る手数料に関しては、サブリース業者側が空室のリスクを負うことであったり、入居者の募集や各種管理などを行ったりするコストを考慮してのことです。大家さんからすれば、入居者が実際に支払う家賃よりも収入が少なくなるとは言え、空室リスクの不安などがなく、安定して家賃収入が得られるということがメリットとされています。

『サブリース契約』の落とし穴

 

サブリース契約の仕組みだけを見れば、大家さんにとってこれほど安心できるものはないのではないかと考えられます。賃貸経営で最も怖いのは、空室が生じることにより、家賃収入が得られなくなる…というものですが、サブリース契約であれば、「入居者の有無を問わず、家賃が保証される」となっています。こう聞くと誰もがサブリース契約に興味を持ってしまうのは当たり前のことだと思います。

しかし、当然このようなうまい話ばかりではないことから、近年では大家さんとサブリース業者とのトラブルが増加しているわけです。例えば、「30年一括借り上げ」など、長期的に安定した家賃保証をしてくれると喜んでいたものの、「築○○年以内に当社にて大規模修繕工事を行うこと」という但し書きがあった…。契約期間中は、保証された金額が変わらないと思っていたのに、ある日突然「借り上げ賃料を下げたい」との申し入れがあり、契約書を確認すると「〇年ごとに見直しができる」となっていた…など、サブリース契約を根本からひっくり返すような条件変更を求められるようなことも少なく無いのです。

実際に、国土交通省による「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査結果」では、「契約後、事前に聞いていた説明と異なっていたことが多かったから」「意に沿わない条件変更等を求められたから」「意に沿わない修繕費用などの請求を受けたから」などといった理由で業者とトラブルになり、契約解消を申し出たという方が多いようです。なお、サブリース契約に関しては、解約を申し出た場合、多額の違約金を求められる…なんてことも多く、さらなるトラブルに発展してしまう訳です。

こういったトラブルの多さや、社会問題にまで発展した大きなトラブルがあった事から、2020年12月よりサブリース新法が施行されることになったのです。

参考データ:国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査(家主)」p.20

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サブリース新法の要点について

 

それでは、2020年12月に施行された「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」について、この法律が具体的にどのようなことを規定しているのかを簡単にご紹介しておきましょう。

誇大広告等の禁止(第 28 条関係)

 

サブリース新法では、実際よりも著しく優良であるなどと誤認させるような表示や広告をしてはいけないとされています。

特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。
引用:サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン

例えば、『契約期間内に定期的な家賃の見直しや借地借家法に基づきサブリース業者からの減額請求が可能であるにもかかわらず、その旨を表示せず、「○年家賃保証!」「支払い家賃は契約期間内確実に保証!一切収入が下がりません!」といった表示をして、当該期間家賃収入が保証されているかのように誤解されるような表示をする』といった事が誇大広告の具体例となります。

不当な勧誘等の禁止(第 29 条関係)

 

判断に影響を及ぼす重要な事柄について、誤った情報や不正確な情報を告げたり、故意に事実を告げないなどの方法で、強引にサブリース契約の勧誘をすることが禁止されています。

例えば、『原状回復費用をオーナーが負担する場合もあるにもかかわらず、「原状回復費用はサブリース会社が全て負担するので、入退去で大家さんが負担することはない」といったことを伝える』や、「将来の家賃減額リスクがあることやオーナーの維持保全、原状回復、大規模修繕等の費用負担があることなどを伝えずにサブリース事業のメリットのみ伝えるような勧誘行為」が具体例となります。

重要事項説明(第 30 条関係)

 

サブリース新法では、

特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者(特定転貸事業者である者その他の特定賃貸借契約に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として国土交通省令で定めるものを除く。)に対し、当該特定賃貸借契約を締結するまでに、特定賃貸借契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるものについて、書面を交付して説明しなければならない。
引用:サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン

とされています。
重要事項の説明事項については、「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」のP.20~P.25に詳しく紹介されていますので、そちらでご確認ください。

サブリース新法で何が変わる?

 

それでは最後に、この記事でご紹介したサブリース新法の施行で、「業界の何が変わるのか?」という部分も簡単に予想しておきましょう。

上述したように、サブリース契約に関するトラブルの多くは、大家側が契約内容について、正確・詳細に理解しないまま契約締結に至ってしまっていることが大きな要因だと言えます。例えば、契約途中で「借り上げ賃料の値下げ」や「メンテナンスなどの出費が生じる」などといった事態になった際、大家さん側が寝耳に水…と感じてしまい、契約解消を申し出るなどのトラブルが続出したわけです。
サブリース新法では、「誇大広告の禁止」、「不当な勧誘行為の禁止」、「特定賃貸借契約締結前の重要事項説明」が求められることになっていますので、今後は、故意に大家側に不利な情報を隠し契約を迫る…ような悪質なサブリース会社が淘汰されていくと考えられます。大家さん側は、サブリース契約の内容やそのメリット、他の方法と比較した場合のデメリットなどもしっかりと検討したうえで、契約するかどうかを判断できるようになると考えられますので、現在よりは健全な業界として発展していくのではと考えられます。

ただし、今回サブリース業者に課せられたルールに関しては、大家側の意識改革が無ければ、全く無意味なものになってしまう可能性があるということも頭に入れておきましょう。例えば、重要事項説明を受ける際に「聞いても分からないから…」と形式上だけで行ったのでは、今回の法律は何の意味もないのです。サブリース新法は、業者側に新たなルールが課せられるものですが、それに伴って大家側も業者からの説明を理解しようという姿勢が大切になると考えてください。

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

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