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戸建投資とマンション投資!それぞれのメリット・デメリットをご紹介!

今回は、不動産投資に関する細かな違いについて簡単にご紹介していきたいと思います。不動産投資は、株式投資やFXなど「ハイリスク・ハイリターン」と呼ばれるものと比較すれば、収益性とリスクのバランスがかなり良くなり、実は個人投資家にとってもミドルリスク・ミドルリターンな投資といわれることが多いのです。

不動産投資であれば、定期的な収入を期待することができますし、最悪でも現物資産が残るというメリットが存在することから、個人投資家の9割が負ける…といわれる株式投資やFXよりは安全だと考えられ、近年、老後の年金対策などとしても注目されているのです。もちろん、不動産投資にも、空室リスクや修繕リスク、金利リスクなどのデメリットがあることは忘れてはいけませんよ。

このように、個人投資家からの注目度が年々高くなっている不動産投資ですが、不動産投資にもいくつかの種類が存在しており、それぞれのメリット・デメリットが何なのかが気になる…という声は多いです。そこでこの記事では、「マンション投資」と「戸建投資」大きく二つに分けて、それぞれのメリット・デメリットを簡単に解説していきたいと思います。

マンション投資のメリット・デメリット

 

それではまず、マンション投資のメリット・デメリットからです。なお、マンション投資にも、一棟マンションに投資する場合と、区分マンションに投資する方法がありますが、ここでは、区分マンション投資を前提としています。
下で紹介する戸建投資と比較した場合、物件に投資する金額が比較的安くなり、不動産投資ローンなども受けやすいという特徴があります。また建物の耐用年数が長くなるなどのメリットもあると言われており、若い人などでも始めやすい不動産投資だと言われています。
ここでは、マンション投資をする場合の、代表的なメリットとデメリットをご紹介していきます。

マンション投資のメリット

 

それではまず、マンション投資のメリット面からご紹介します。一般的に、区分マンション投資には以下のようなメリットがあると言われています。

  • ・修繕費が平準化されているの安心
  • ・管理の手間が少ない
  • ・戸建投資と比較すれば、長期的な運用が可能
  • ・融資を受けやすい
  • ・比較的、流動性が高い

それでは、それぞれのメリットについて、もう少し詳しくご紹介しておきましょう。

■修繕費が平準化されている

マンションは、共用部分の修繕などに関しては、マンションの所有者全てで修繕費を積み立てしていきます。単純にそのマンションに住んでいる場合は、修繕積立費を負担に感じてしまうかもしれませんが、不動産投資においては修繕費が平準化されるというメリットになるのです。
不動産投資では、建物の修繕にかかる支出が大きなリスクになり、突発的に大きな支出が必要になり困ってしまう…なんてことも珍しくありません。しかし、マンション投資では、あらかじめ積み立てておき、修繕費が平準化されるため、キャッシュフローに及ぼす影響が小さくなるというメリットがあります。

■管理の手間が少ない

マンション投資は、戸建投資と異なり、隣地との境界や越境問題などで頭を悩まされる…という心配が少ないです。さらに、建物の共用部分の管理に関しては、管理組合が組織される事が一般的ですし、それが機能しているマンションであれば、そこに住む個人の管理負担はかなり軽減されます。
区分マンション投資であれば、主に部屋の内装や設備の管理をしていけば良いだけになりますので、オーナーの負担がかなり少なくなるというメリットがあります。

■長期的な運用が可能

鉄筋コンクリート造や鉄骨造のマンションに投資した場合、法定耐用年数が47年と非常に長いのが特徴です。さらに、「居住できるかどうか?」といった、機能的な耐用年数で考えればさらに長くなりますので、長期的な運用も可能になるのです。木造アパートや木造戸建て住宅の場合は、法定耐用年数が22年と、マンションの半分ほどです。
なお、法定耐用年数が長いということから、減価償却期間も長くなり、節税面のメリットも大きいと思います。

■融資を受けやすい

マンション投資の場合、マンションが「長期間にわたって運用できる」「戸建てと比較すれば少額」などといった理由があることで、ローンを受けやすくなるというメリットがあります。特に、築浅物件であれば、金融機関の担保評価も出やすいので、「ローンが通らない…」といった心配は少ないと思います。

■比較的流動性が高い

マンションは、投資用としても自己居住用としても需要が高いという特徴があります。戸建住宅と比較すれば、流動性が高いので、リスクが軽減できるというメリットが考えられます。

マンション投資のデメリット

 

それでは次に、マンション投資のデメリット面についても簡単にご紹介しておきます。

■比較的利回りが低い

マンション投資は、築浅で立地が良いくても家賃収入に対する物件価格が高くなることから、比較的利回りが低くなることが多いです。基本的には、賃貸需要がそれなりに高い場所に建てられますので、一定の賃貸ニーズはあるのですが、投資として大幅な利益は見込みにくいという点がデメリットです。

■増改築の自由度が無い

区分マンションの投資であれば、共用部分の増改築などは自由にすることができません。賃貸需要は、物件の共用部分もかなり影響があるのですが、共用部の陳腐化や老朽化が進んだとしても、自分の考えだけでリフォームすることができないというのは非常に大きなデメリットです。賃貸需要が落ちてきて、室内のリフォームを行ったとしても、共用部がネックとなり借り手がつかない…なんてリスクがあるのです。

■立地や競合物件の影響を受けやすい

マンション投資の成否は、都心部へのアクセスの良さや最寄り駅までの近さなど、物件の立地から非常に大きな影響を受けます。さらに、賃貸需要が高い場所であれば、競合物件が後から登場する…なんてことも多く、賃貸需要が外部要因に影響を受けやすいという点がデメリットです。

■資産価値の下落

マンション投資の場合、建物部分の価格割合が高く、後々の資産価値の下落に注意する必要があります。特に築浅物件では顕著です。
マンション投資は、長期間の運用ができるという点がメリットなのですが、長期的に保有した後、売却を考えた際、想定以上に資産価値が落ちてしまっていて、予想した価格で売却できない…なんてことが珍しくありません。したがって、投資をスタートする時点で、資産価値の下落を見据えた出口戦略を考えておく必要があると考えておきましょう。

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戸建投資のメリット・デメリット

 

次は戸建投資のメリット・デメリットです。これは、戸建て住宅を第三者に貸し出すことで継続的に家賃収入を得る不動産投資手法となります。なお、物件に関しては、最初から投資を目的で購入するパターンや、親が住んでいた家を相続し他に住居があることからとりあえず貸し出すといったパターン、転勤などを理由に自宅を貸し出すなどといったパターンが存在します。

マンション投資と比較すれば、耐用年数が短くなるのですが、土地・建物全ての所有権を持つことになるため、自由にリフォームや解体などの選択肢をとれるという特徴があります。それでは、戸建投資のメリットとデメリットに関しても、簡単にご紹介していきましょう。

戸建投資のメリット

 

それではまず、戸建投資のメリット面からです。主に以下のようなメリットがあると言われています。

  • ・少額からでもスタートできる
  • ・修繕費用などをある程度管理できる
  • ・立地の影響が少ない
  • ・長く住んでもらえる場合が多い
  • ・資産価値が下落しにくい
  • ・出口戦略の選択肢が多い

それぞれのメリットについてもう少し詳しくご紹介していきましょう。

■少額からでもスタートできる

戸建投資は、少額からスタートすることも可能です。マンションと異なり、木造住宅の耐用年数は短いので、建物価格の下落が早く、中古物件であれば安く購入することも可能だからです。

■修繕費用などをある程度管理できる

マンションの場合、毎月、修繕積立費として一定額の支出が必ず発生します。しかし戸建ての場合は、修繕タイミングを自分の意志で決めることができますので、修繕費の支出タイミングをある程度コントロールすることができるわけです。
ただし、支出を嫌って必要なメンテナンスを怠ってしまうと、台風や地震などの自然災害で大きな被害が生じてしまい、突発的に大きな支出を強いられてしまう…なんて可能性も考えられます。自分の意志で修繕しない限り支出は発生しないのですが、必要なメンテナンスまで怠るのはオススメできません。逆に、リノベーションや住宅設備の一新など、物件の価値を高めることで相場よりも高い家賃設定でも入居者が付く可能性もあるのです。この辺りの戦略の自由度の高さが戸建投資のメリットですね。

■立地の影響が少ない

戸建投資は、マンション投資と比較すれば、立地の影響を受けにくいというメリットがあります。これは、そもそも賃貸市場で戸建ての供給自体が少ない事や、入居者がアクセスの良さよりもそこでの生活の利便性などを考えるからでしょう。
例えば、自宅で楽器の演奏をしたいとか、小さなお子様がいて騒がしいため集合住宅では苦情の心配があるなど、各ご家庭にある事情から「戸建てなら周囲の心配が少ない」と考えるため、戸建ての賃貸物件を探しているわけです。戸建投資は、こういったニーズにこたえられることから、立地があまり関係ないという点がメリットです。

■長く住んでもらいやすい

戸建ての場合、一度入居してもらうと、長く住んでもらうことができるという点が大きなメリットです。戸建投資の場合、ファミリー層がメインターゲットになるのですが、子供の教育環境を変えたくないなどという理由もあり、比較的長期間同じ場所に住むという方が多いです。
また、何らかのニーズがあって賃貸の戸建てを借りているわけで、他に自分たちのニーズをかなえる物件が見つからないため、入居期間が長くなることも多いです。

■資産価値が下落しにくい

戸建ての場合、土地部分が物件価格に占める割合が大きくなるため、資産価値が大きく下落しにくいというメリットがあります。建物は、マンションよりも早く下落してしまうのですが、土地は経年劣化などもおきませんし、資産価値が下落しにくいからです。

■出口戦略の選択肢が多い

戸建投資の場合、出口戦略としての選択肢が非常に多いです。例えば、売却するにしても「投資用」「自己居住用」という選択肢がありますし、建物の劣化が激しい場合、更地にして売却することも可能です。また、新たな建物を再建築して、新築物件を新たに運用したり、自己居住用に使用するなど、さまざまな選択肢から出口を選べるのは非常に大きなメリットです。

戸建投資のデメリット

 

それでは最後に、戸建投資のデメリット面も簡単にご紹介しておきます。

■融資を受けにくい

戸建投資は、不動産投資ローンを受けにくい…という点がデメリットです。特に、中古の戸建投資になると、建物の耐用年数の短さから、ローンがどうしても通らない…なんてことが考えられます。したがって、ある程度自己資金を用意してからスタートしなければならないかもと考えておきましょう。

■修繕費にかかるコストが大きい

戸建投資は、修繕にかかる支出のコントロールができるものの、メンテナンスが必要な箇所は多いため、修繕費に関するリスクは大きいと思っておきましょう。特に、小さなメンテナンスを怠ってしまうと、災害で一気に破損してしまい、莫大な修繕費がかかる…なんてことも考えられます。

■管理の手間がかかる

上述した、建物の定期的なメンテナンスはもちろん、その他にも管理の手間が多いです。例えば、隣地との境界や越境問題に注意する必要がありますし、埋設されている上下水道管の管理もしなければいけません。
戸建投資のトラブルでは、専門性が高すぎて、一般の方では解決することができない…なんてものもあるの注意が必要です。

まとめ

 

今回は、不動産投資の手法の中でも、マンション投資と戸建投資の基礎知識についてご紹介してきました。一口に不動産投資といっても、さまざまな手法が存在しており、それぞれに一長一短があることから、「不動産投資なら〇〇の方法が良い!」とはなかなか言いづらいものです。

まずは、不動産投資というものがどういったものなのかをセミナーなどで学び、自分に合っている投資方法がどのようなものなのかを探ることからスタートするのも良いかもしれませんね。

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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