Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

意外に安価で実現する空室リフォーム手法!Withコロナ時代の賃貸物件は『窓』に注目したい!

賃貸経営を行っているオーナー様にとっては、安定した経営を続けていくために空室対策が永遠のテーマになります。しかし、一口に『空室対策』といってもさまざまな手法が存在しますし、選択する対策手法によっては多額のコストがかかってしまうこともあり「空室対策はしたいけれど、何が効果的なのか判断がつかない…」なんてことに悩んでしまう方が多いです。

特に、新型コロナウイルス問題の影響で、賃貸住宅の住み替え需要が高くなっていると耳にするし「どういった対策をとれば、新たなニーズに応えられるのだろうか?」と考えている方は多いことでしょう。そこでこの記事では、Withコロナ時代に向けた空室対策として非常に有効だと考えられる『窓』のプチリフォームについて簡単にご紹介していきたいと思います。
どの物件にも、窓は必ずあると思うのですが、実は「窓の性能」に注目してあげることが、大きな空室対策に繋がると言われているのです。

意外と見落とされがち!『窓』が物件の弱点になっていることも…

 

安定した賃貸経営を行っていく上で、建物の外壁の劣化や、退去後の原状回復のためのクリーニング、設備の取り換えなどに意識を向けているオーナー様は多いです。外壁の劣化は、建物の外観イメージを損なってしまいますし、古い設備は新たな入居者獲得のための足かせになってしまうため、それなりのコストをかけてでも修繕するのが普通ですね。しかし、各居室の窓に関しては、入居者獲得の決め手にはならない…と考えられ、後回しにされてしまうことが多いです。そのため、設置されている窓の種類によっては、結露などで窓枠部分にカビが繁殖していたり、きちんと閉めているのに外部からの音が侵入してきたりと、さまざまな問題を引き起こしてしまっている場合があります。そして実は、こうした結露やカビ、居室の防音性を気にする入居者は少なく無いのです。

こういった問題を「この程度ならリフォームの必要はない!」と放置してしまうと、入居希望者が内覧した際に「他にもいろいろな問題がありそう…」などと判断して、いつの間にか空室だらけで賃貸経営が窮地に陥ってしまう…なんてことになりかねないのです。特にコロナ禍の現在では、在宅時間が長くなっていることから、居室の防音性能や空調効率の良さを気にする方が非常に多くなっていると言われています。窓の性能は、こういった部分の機能も向上させますので、他の設備同様に優先的にリフォームすべきポイントと考えられるのです。

窓のリフォームで得られる機能性とは?

 

あまり知られていないのですが、窓のリフォームは居室の快適性を高めてくれるさまざまな効果があると言われています。特に新型コロナウイルスの影響で在宅時間が増えてきたいま、コロナ禍の入居者ニーズにかなう機能性を得ることができると言われています。
コロナ禍の現在、テレワークの普及や飲食店の時短営業などにより、在宅時間が急激に長くなっていると言われています。そのため、今までは出勤していたことで気にもならなかった外部から侵入してくる騒音や、空調機器の長時間使用による光熱費の増大に頭を悩まされている…という方が多いと言われているのです。
窓のリフォームは以下のような機能性を得られることで、このような問題を解決し、空室対策の決定打にもなりうるのです。

  • ●防犯性の向上
    窓シャッターを取り付けることや防犯ガラスを導入することで、居室の防犯性を向上させることができます。入居者からすれば、安心して過ごすために防犯性は高いに越したことがありません。
  • ●防音性の向上
    集合住宅などでの騒音問題は、窓の防音性の低さが弱点になることが多いです。特に、幹線道路沿いや学校の近くの物件となると、車の走行音や子供の声でテレワークに集中できない…などという声が多くなっています。窓に内窓を設置して二重窓にする手法や防音ガラスを導入する、気密性の高い窓サッシに交換するなどのリフォームは、居室の防音性能を大幅に高めてくれますので、入居者募集の大きなアピールポイントになります。
  • ●光熱費削減も期待できる
    窓リフォームとして断熱性・遮熱性の高いガラスやサッシに交換することで、省エネ物件とすることが可能です。空調効率が良くなれば、エアコンなどにかかる電気代を下げられますので、入居希望者に対する大きな訴求ポイントになると思います。

このように、居室の窓のリフォームは、Withコロナ時代の賃貸物件に必要とされる機能性を得るための最適な手段と考えられるのです。壁や床、天井のリフォームとなると、大掛かりな工事となってしまい、その分、空室対策にかかるコストを取り返すのが非常に難しくなります。窓のリフォームは、安価で進めることができる場合も多いので、費用対効果の高い空室対策になるはずです。

■ここに注意!
建築基準法によって、窓は「採光・換気・排煙・消防活動」など、さまざまな機能を予定されています。建物を建てる時には、建築基準法に則って建てなければならず、当然、窓にも建築基準法が適用されることを忘れてはいけません。
例えば、居室の防音性能などを考えた場合、「窓がない」方が確実に防音性能が高くなります。しかし、建築基準法の基準以下の窓しかない居室になってしまうと、「無窓居室」となってしまうのです。「無窓居室」となれば、その部屋は基本的に納屋や書斎などとしてしか使えなくなりますので注意してください。
自信があるから公開します

当社管理物件の驚異の入居率

94.29%
1月
94.67%
2月
97.51%
3月
96.51%
4月
95.52%
5月

当社管理物件の入居率を見る +

どんな窓リフォーム方法があるのか?

 

それではここからは、空室対策にも有効といわれている窓のリフォームについて、具体的にどんなリフォーム手法があるのかについてご紹介しておきましょう。

①内窓を設置して二重窓にする

 

防音工事業界でも、安価で効果的な対策になると人気となっている手法です。これは、既存窓の内側にもう一枚窓を設置するリフォーム手法となります。二重窓とすることで、窓の遮音性が高まるだけでなく、断熱性の向上も見込めます。なお、内側に設置する窓の種類によって、より高い防音性能を見込むことができます。

このリフォームは、既存窓の内側に窓を設置するだけですので、大掛かりな工事が必要なく、安価で空室対策ができるという点がメリットです。一般的には、180cm×170cm以内の内窓の設置であれば、8~15万円程度が施工費用の目安となります。工事にかかる時間も、1箇所であれば2時間弱で完了しますので、手軽にできる対策といえます。
ちなみに、既存サッシの上から新たなサッシを設置するカバー工法も二重窓にすることができる窓リフォーム手法として人気です。

②はつり工法

 

はつり工法は、既存の窓について、サッシを一度撤去してしまい、新たなサッシと窓ガラスを設置する工事となります。この方法の場合、窓周辺の壁を壊し作り直す必要がありますので、2階以上の居室になると、足場の組み立てまで必要になります。
施工費用に関しては、足場を考慮しない場合でも、180cm×170cmの掃き出し窓で30~50万円程度のコストになってしまいます。また、施工期間も数日以上かかるなど、工期も長くなります。

はつり工法は、賃貸物件の空室対策リフォームとしてはデメリット面が大きいように感じます。しかし、カバー工法による二重窓はガラス部分が小さくなる、内窓は窓の使い勝手が悪くなるなどという問題が生じるのですが、はつり工法によるリフォームはそういった心配がないというメリットがあります。個人的には、二重窓によるリフォームの方が費用対効果が高いのではないかと思います。

③窓ガラスの交換

 

既存サッシを流用し、窓ガラスのみを交換するという手法もあります。窓ガラスは、大きく分けると単板ガラスと複層ガラス(ペアガラス)に分けられるのですが、近年では、ガラスの強度や気密性・断熱性を高められる複層ガラスが人気になっています。そのため、築年数の経過した賃貸物件であれば、ガラスのみを交換して、居室の快適性向上を目指すという方法もあるのです。
この方法であれば、180cm×170cm以内の窓ガラスで、5~15万円程度が費用相場となり、少ない負担で空室対策が可能です。採用する窓ガラスの種類によって、施工にかかる費用が大きく変わると考えておきましょう。なお、既存サッシによっては、新しい窓ガラスに交換できない…なんて場合もありますので注意してください。

④窓のサイズを変更する

 

最後は、窓サイズ自体を変更してしまうというリフォーム手法となります。例えば、窓のサイズを大きくすれば、開放感のある部屋にすることができますね。逆に、窓サイズを小さくすれば、それだけ外気の影響を受けにくくなりますので、省エネ性の高い部屋にすることができるのです。ただし、窓サイズの変更は、壁の工事まで必要ですので、大掛かりな工事になりコストがかかってしまいます。

例えば、新たに採用する窓とサッシ部分だけでも材料費10~15万円程度かかりますし、設置に10万円程度の費用がかかるでしょう。さらにここに、足場の設置費用や壁の工事費用がかかってしまいますので、場合によっては1部屋につき100万円以上のコストになる…なんてことも考えられます。
空室対策として、窓の機能性を高める目的だけであれば、少し費用がかかり過ぎる…といったイメージですので、上で紹介して低コストで進められリ窓リフォームの方がオススメかもしれませんね。

目的に沿った窓リフォームを!

 

それでは最後に、賃貸物件に生じている弱点別に、どのような窓リフォームが必要なのかをご紹介しておきましょう。

①防音性を考えた窓リフォーム

 

まずは、「居室の防音性を高めたい」といった場合に有効な窓リフォームからです。例えば、幹線道路に面した物件や公園や学校の近くの物件などの場合、外からの騒音に入居者が悩んでしまい、空室がなかなか埋まらない…なんてことが考えられます。こういった物件では、防音対策に重点を置いた窓リフォームがオススメです。

  • ・防音性の高い防音ガラスに交換する
  • ・内窓を設置する

既存ガラスが単板ガラスであれば、防音性の高い真空ガラスなど、複層ガラスに交換するだけで防音性能が高くなります。ただし、サッシにアルミサッシなどを利用している場合、サッシ部分に多くの隙間が生じてしまいますので、ガラスの交換だけでは少し心もとないと言えます。こういった場合は、内窓を設置して二重窓にするというリフォーム手法がオススメです。
なお、外観イメージまで一新するなど、それなりのコストをかけてリフォームするという場合、窓自体を小さくするという対策も有効です。

②省エネ性を考えた窓リフォーム

 

窓の断熱性を向上させる窓リフォームなどは、空調効率が向上するなど、日々の生活にかかる電気代節約につながります。ファミリー層をターゲットとする物件などであれば、日々のランニングコストを削減できる部屋というのは非常に嬉しいものですので、効果的な空室対策になると思います。こういった目的であれば、以下のような窓リフォームが有効です。

  • ・樹脂サッシに変更する
  • ・Low-E複層ガラスに変更する
  • ・窓を小さくする

Low-E複層ガラスやアルゴンガス入り複層ガラスは、高い断熱性を持っていますので、既存窓ガラスをこういったものに交換するだけで、部屋の快適性が大きく向上します。また、アルミサッシが採用されているのであれば、寒冷地でよく利用される樹脂サッシに交換することで、窓部分の断熱性が大きく向上します。

③防犯性を考えた窓リフォーム

 

女性の一人暮らしをターゲットとする場合、窓の防犯性に注目するのも効果的な空室対策になります。侵入犯罪の多くは、窓からというデータがありますので、安心して就寝できるようにするため、以下のような窓リフォームを検討しましょう。

  • ・窓シャッターの導入
  • ・内窓の設置
  • ・防犯ガラスなど、窓部分に防犯設備の導入

窓の防犯性向上を考えた場合、窓シャッターの導入や防犯ガラスの導入がオススメです。

まとめ

 

今回は、Withコロナ時代に向けた空室対策としても非常に有効だと言われている窓のリフォームについてご紹介してきました。新型コロナウイルスの影響で、賃貸物件の住み替え需要が高くなっているなどといわれていますが、これはテレワークの普及で出勤する必要性が薄れたことから、都心に住んでいた人が郊外に引っ越した方が同じ家賃でより快適な部屋に住めるといった考えを持つようになったからだと言われています。また、現在住んでいる部屋について「防音性が悪い…」「断熱性・気密性が悪いから空調効率が悪い…」など、何らかの不満を感じてしまい、そういった弱点がない部屋を探すようになったとも考えられます。

つまり、この記事でご紹介したような窓のリフォームによる居室の快適性向上は、新たな入居者獲得の武器となるだけでなく、退去者を増やさないためにも重要になると考えなければいけないでしょう。新型コロナウイルスの影響で、日本の社会生活は大きく変化していっていますし、賃貸住宅に求められる機能も一気に変化していってもおかしくないのです。
現在満室経営ができている物件でも、それに胡坐をかいて「うちは満室だし、しばらく安心!」などと余裕をかましていれば、部屋の防音性などの問題で一気に退去者が続出してしまうかもしれませんよ。安定した賃貸経営を目指すには、入居者ニーズを的確につかんで、先手を打つぐらいがちょうど良いと考えておきましょう!

執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
当サイトのコンテンツにつきましては在籍のCPM米国認定不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士、宅地建物取引士、相続支援コンサルタント、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーの監修のもとで質の高い情報をお届けできるよう、日々更新しております。

  • TOP
  • ブログ
  • 意外に安価で実現する空室リフォーム手法!Withコロナ時代の賃貸物件は『窓』に注目したい! | 株式会社アイ・ディー・シー