Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

初めての不動産投資。適正な家賃の決め方って何に注意すれば良いの?

近年では、老後資金対策などとして、不動産投資を始める個人投資家が増えていると言われています。不動産投資というものは、ほとんどの場合、ローンを利用して投資物件を購入し、毎月の家賃収入でローンを返済していくという形になります。したがって、不動産投資を進めていくことを考えた場合には、収入を多くするためにも家賃は高いに越したことはないと考えてしまうものです。

しかし、何も考えずに「家賃を高くして家賃収入で儲けよう!」などと、家賃設定を見誤ってしまうと空室に悩むことになり、ローンの返済すら難しくなってしまうなんてことが考えられます。例えば、入居希望者が大家の言い値の家賃を必ず支払ってくれるのであれば良いのですが、世の中そんなに甘いことはありません。家を借りる人からすれば、家賃は毎月必ず支払わなければならない支出になりますので、家賃は安いに越したことはないものなのです。

それでは、これから不動産投資を始めてみようかな…と考えている方が、自分の物件の家賃は何に注目して設定すべきなのでしょうか?この記事では、これから大家さんになる方に向けて、適正家賃を決めるために知っておきたい基礎知識や注意点をご紹介していきます。

基本的な家賃設定の考え方とは?

 

世の中にはたくさんの賃貸物件が存在していますが、そういった物件は「そもそもどういった考えのもと家賃を設定したのか?」疑問に思った事があるのではないでしょうか?

家賃を設定する際には、さまざまなことを考えなければいけません。例えば、満室経営がしたいからと家賃を低く設定してしまうと利益が出ませんし、その反対に家賃を高くし過ぎてしまうと空室ばかりで赤字が嵩んでしまうことになります。
安定した不動産経営を進めていくには、さまざまな要素が考えられるのですが、その中でも適切な家賃設定を行うということは非常に重要です。ここではまず、一般的な家賃設定の考え方をご紹介しておきます。

収益面から家賃を考える

 

安定した不動産経営を行うためには。まず収益を基準として家賃を考えていく必要があるでしょう。なお、収益面を基準に家賃設定を考えていく場合でも、「期待利回りを参考に算出する方法」と「収益の希望額を基準に算出する方法」の2つがあります。計算式は以下のようになります。

■期待利回りをもとに計算

試算賃料 = 基礎価格 × 期待利回り + 必要となる年間諸経費
※基本価格は、元本価格の事で、簡単に言うと土地代と建物代を合わせたものとなります。

■収益の希望額をもとに計算

試算賃料 = 家賃収入の希望額(年間) + 必要となる年間諸経費

上記の計算式で算出した資産賃料は、物件全体の賃料で、年間の数字となります。したがって、これを12カ月で割り、総戸数で割れば。1部屋当たりの家賃を算出することができます。なお、物件によっては、部屋のグレードが違う場合もありますので、その辺りはきちんと考慮しないといけません。

競合物件(周辺相場)から考える

 

上記はあくまでも、物件オーナー様の『収益面』を中心に家賃を算出する方法です。しかし現実には、自分の収益だけを考慮して家賃を決めるわけにはいきません。あなたの物件の周りには、他にもたくさんの賃貸物件がありますので、そういった競合物件との関係性も考慮しておく必要があるのです。
例えば、入居者を増やしたいと考えた場合には、家賃を低く設定するのが良いと誰もが考えます。この場合、周辺の競合物件の家賃や条件を確認せずに家賃を下げるのはオススメできません。自分の身を切るような低い家賃設定にしたとしても、競合にそれよりも低価格で好条件の物件があれば、入居者を獲得できない可能性があります。家探しをする際には、家賃が大きな要素になるのは間違いないのですが、何も価格だけが入居を決めるポイントになるわけではありませんし、きちんと競合物件の条件や家賃設定などを調べておきましょう。そして、それを元に家賃や必要な設備を整えていくようにするのがオススメです。

自信があるから公開します

当社管理物件の驚異の入居率

94.29%
1月
94.67%
2月
97.51%
3月
96.51%
4月
95.52%
5月

当社管理物件の入居率を見る +

家賃が決められるポイントとは?

 

それでは次に、どのようなポイントが物件の家賃に関係してくるのかについて考えてみましょう。賃貸物件の家賃というものは、物件自体の魅力が大きな要素になることは間違いないのですが、それ以外にも周辺環境などから受ける影響が大きいのです。ここでは、家賃を決める際に大きなポイントとなる代表的な項目をご紹介しておきます。

物件自体の魅力

 

家賃を決める際には、物件自体の魅力が大きく影響します。具体的には以下のようなポイントが家賃に関係すると考えておきましょう。

  • ・建物の構造(木造か鉄筋コンクリートか?など)
  • ・間取り(部屋数や広さ)
  • ・位置(階数、角部屋など)
  • ・付属設備(エアコン、浴室乾燥、IH機器)
  • ・風呂・トイレ(ユニットか独立か)
  • ・物件のセキュリティ(防犯カメラ、オートロック)
  • ・駐輪場の有無
  • ・宅配ボックスの有無

上記に様に、物件自体に備え付けられている設備や建物の構造などが家賃に大きな影響を与えます。これから新築する場合には、こういった物件の魅力を高めてくれるポイントに注意して設定していく必要があるでしょう。ただし、いくらでもお金をかけられるというわけではないでしょうし、どのような入居者をターゲットとするのかによって、必要な設備などを絞り込むようにしましょう。例えば、単身の女性がターゲットの場合とファミリー層がターゲットの場合では、魅力となる部分がかなり違ってきます。この辺りは、専門業者と相談しながら決めると良いでしょう。

関連:入居者が求める『賃貸設備』から考える空室対策!どんな設備が求められるのかを押さえておきましょう!

周辺環境について

 

賃貸物件の家賃は、物件自体の魅力だけでなく、日常生活の利便性に直結する周辺環境も大きな影響を与えます。例えば、以下のような条件は家賃に関係すると考えておきましょう。

  • ・最寄駅までの距離
  • ・スーパーやコンビニなど、日常的な買い物をする店からの距離
  • ・学校や病院、役所など、公共施設からの距離
  • ・郵便局や銀行などからの距離
  • ・エリア自体の人気度

基本的に、最寄駅から近ければ近いほど家賃が高く設定できます。また、エリア自体の人気度については、周辺の競合物件の家賃などからある程度想定できます。どの地域でも、人気のエリアというものが存在しており、エリアによって家賃相場が違います。家賃相場が高ければ高いほど、そのエリアが高い人気があるということです。
その他にも、スーパーやコンビニ、ドラッグストアなど、日常生活の利便性を高めてくれる店舗の有無や物件からの距離が家賃に影響を与えます。

物件の特別性

 

他の物件にない条件を付属することで、家賃を高く設定することも可能です。例えば、以下のような条件です。

  • ・ペット可
  • ・二人入居可
  • ・防音物件
  • ・女性限定

上記のように、物件特有の条件を付属することで、周辺の競合物件との差別化ができ、家賃を高く設定することが可能です。特にコロナ禍の現在では、単身用物件でも、ペット可、防音物件の人気が非常に高くなっていると言われています。これは、テレワークなどにより在宅時間が長くなっていることで、ペットを飼う方が増えていることや、騒音問題に悩まされたくないと考えるからでしょう。

家賃設定時の注意点

 

それでは最後に、実際に家賃設定を行う場合の注意点についてもご紹介しておきましょう。ここまでの説明で分かるように、賃貸経営を行う上では、自分の利益だけを考えるのではなく、周辺にある競合物件との関係性も考慮しておかなければいけません。利益を多くしたいからと、相場とかけ離れた高い家賃設定にしてしまうと、空室ばかりになってしまう…なんてリスクが考えられるのです。したがって、家賃の設定を行う場合は、そのエリアの市場をしっかりと確認して、成約している(入居者がいる)賃料に着目するようにしましょう。

さらに、家賃を決定する際には、入居者が物件検索する時にきちんとその候補に表示されるということが大切です。近年では、ネットやスマホアプリなどで物件を検索する時代なのですが、そういった検索システムに引っかかるような家賃に設定することが意外に重要です。例えば、物件の家賃を5万1千円に設定していれば、ユーザーが5万円以下の検索条件を設定した場合、あなたの物件は候補にすら入れなくなってしまうのです。

一般的に、物件検索システムは賃料を5千円単位で設定できるようになっていますので、家賃もそれを目安に設定しておく方が、人の目につきやすくなります。

家賃を高く設定したい場合の工夫

 

物件オーナー様であれば、少しでも家賃を高く設定したい…と考える物でしょう。しかし、家賃を高く設定するのであれば、きちんと入居者に選んでもらえるような工夫をする必要があります。一つの手法としては、上述したような「ペット可」「女性専用」など、物件に特別性を与えるという手法があります。しかし、物件自体に特別性を与えるのが難しい…という場合もあるでしょう。
そういった場合には、フリーレントや敷金・礼金ゼロの物件にするなど、入居ハードルを下げるような対策も有効です。フリーレントとは、賃貸借契約を締結した後、一定期間家賃を無料にするサービスなのですが、長く入居してくれるのであれば、非常に有効な手法といわれています。入居者からすれば、引っ越しなどにもお金がかかっていますので、初期費用を削減できる物件というのは非常に目につきやすいのです。敷金・礼金ゼロ物件も同様の理由で人気です。

  • 空室対策
  • 賃貸経営
  • 家賃設定

人気記事でのセミナー開催中

お気軽にお問い合わせください!
開催中のセミナーはこちら

執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
当サイトのコンテンツにつきましては在籍のCPM米国認定不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士、宅地建物取引士、相続支援コンサルタント、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーの監修のもとで質の高い情報をお届けできるよう、日々更新しております。

  • TOP
  • ブログ
  • 初めての不動産投資。適正な家賃の決め方って何に注意すれば良いの? | 株式会社アイ・ディー・シー