Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

競合物件との差別化が大切!安定した入居者確保のためのコンセプト賃貸の考え方

一昔前までは、「不動産投資業界は情報が少なくて少し怖い…」などといったイメージを持っている方が多かったのですが、近年ではさまざまな場所で土地活用に関する無料セミナーなどが開催されるようになっており、業界自体がオープンになってきたことから、個人の方で不動産投資を始める方が増加しています。

しかし、少子高齢化や人口減少が社会問題ともなっている今後の日本で、賃貸物件オーナーとなり競争に打ち勝っていけるのか…ということは誰もが不安に感じてしまうことなのではないでしょうか。街中を少し歩いてみても、数多くの賃貸物件が存在していますし、今から普通の新築物件を建てたとして、「安定した賃貸経営が本当にできるものなのか?」と疑問に感じてしまうことも多いことでしょう。
そこで、これから土地活用の一環として賃貸経営を考えている方に向け、安定した入居者確保のため、これからの時代非常に重要になってくる競合物件との差別化についてご紹介していきたいと思います。現在では、人々のライフスタイルが多様化しており、毎日過ごすことになる賃貸物件に求める条件もさまざまなモノがあるのです。この記事では、長期的な安定収入を目指して賃貸経営を行っていくため、頭に入れておきたい『コンセプト賃貸』の基礎知識をご紹介します。

「コンセプト賃貸」って何?

 

それではまず、これから賃貸経営を行っていこうと考えている方が、他物件との差別化のために考えておきたいと言われる『コンセプト賃貸』が、どういったものなのかについてご紹介しておきます。「コンセプト(concept)」という言葉は、日本語にすると「概念」や「構想」といった意味を持っています。要は、賃貸住宅を経営する際に、何か一つのテーマに特化して運営していくといったものです。

入居者が賃貸住宅に求めるものは「家賃の安さ」だと考えられがちですが、人々のライフスタイルが多様化している現在では、多少家賃が高くなっても「○○は譲れない!」という条件を持っている方も多いのです。したがって、ごく一般的な賃貸物件と差別化するため、環境や設備などを整備して、一つのテーマに特化してターゲットを絞り込むという賃貸物件が増えているのです。
こういった、何か一つのテーマに特化する物件が『コンセプト賃貸』と呼ばれます。

なぜ「コンセプト賃貸」が注目されているのか?

 

それでは、賃貸住宅を新築する際、ターゲットをある程度絞ったコンセプト賃貸が注目されている背景も少しご紹介しておきましょう、コンセプト型の住まいに関しては、もともと分譲マンションが先駆けのような存在です。分譲マンションも供給過多といわれているのですが、他物件との差別化のため、タワーマンションやセキュリティマンション、最近ではゴルフ練習場などが併設された高級志向の物件に、ペットと暮らすことを重視したものなど、コンセプトを前面に出した分譲が増えており、その状況が賃貸業界にも拡大されているといった感じです。

こういった状況は、少子高齢化による人口減少が進む日本の状況を考えた場合、画一的な物件では家賃や入居費用などのダンピングで競合物件と勝負しなければならず、物件オーナー様の負担のみが大きくなってしまう…と考えらえれるからでしょう。そのため、供給過多となっている賃貸物件でも、他の物件と差別化を行い、収益性を上げることを目的にコンセプトを特化する賃貸が増えてきたという背景があるのです。

特に現在では、各種税金や管理費などのランニングコストを嫌い、土地に対する所有欲が低下していると言われており、さらにライフスタイルの多様化などから、持ち家志向が減少傾向にあると言われています。年齢とともに変わる自分の趣味趣向などを考えれば、手軽に住み替えのできる賃貸派が年々増加しており、そういった趣味趣向をかなえることができる賃貸物件の需要も高くなっていると言われているわけです。
実際に、賃貸関連のポータルサイトで物件検索をしてみると、デザイン性を追求したデザイナーズ賃貸や、入居者同士の交流促進を目的としたコミュニティー賃貸など、コンセプト賃貸が増えているように思えます。

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どのようなコンセプト賃貸があるのか?

 

それでは、実際にどのようなコンセプト賃貸が運営されているのかもご紹介していきましょう。これから、土地活用のために賃貸経営を検討しているという方は、ぜひ押さえておきたいポイントです。

①デザイナーズ賃貸

 

近年増えているのがデザイナーズ賃貸です。これは、北欧風やヴィンテージスタイル、町家やカフェスタイルなど、テーマに合わせて建築家やデザイナーが設計をする物件です。「できるだけオシャレな物件に住みたい!」などという要望に応えられる賃貸物件で、外観はもちろん、インテリアなどもこだわってさまざまな趣向が凝らされた居住空間が作られています。
こういった物件は、建物が古くなるほど「味わいが増す」こだわった素材が使用されるのも特徴で、初期コストが高くなったとしても、資産価値が落ちにくいというメリットが存在します。注意が必要なのは、デザイン性と機能性、メンテナンス性のバランスが難しい点です。デザインばかりを追求すると、部屋の使い勝手やメンテナンスに難が生じる危険があります。

②カスタマイズ賃貸

 

これは、入居者の好みで壁紙や床材、照明器具や棚などを自由に選んでカスタマイズできるという賃貸住宅です。スケルトン・インフィル工法を導入すれば、間取りの変更なども対応できるため、さまざまな入居者ニーズに応える事ができるという点がメリットになります。なお、カスタマイズにかかる工事費の負担条件などは、明確にしておかなければトラブルの元になるので注意しましょう。
入居後に自分で自由に室内を改造できるというDIY物件も似たようなイメージです。

③ライフスタイルに特化したコンセプト賃貸

 

人によってライフスタイルが大きく違ってくる現在では、それに特化したコンセプト賃貸が増えています。分かりやすいコンセプトで言えば『ペット可』の賃貸物件ですね。昔から空室対策としても有効とされている「ペット可」という条件ですが、コンセプト賃貸が注目されている現在では、「ペットと共生しやすいように」ということにより特化されるようになっています。例えば、ペットが足を滑らせにくい床材を利用したり、メンテナンスしやすいクロスの導入、さらにはキャットウォークやくぐり戸が設けられている物件も多くなっています。最近では、共用のドッグランやトリミングルームが用意されているコンセプト賃貸も登場しています。
ライフスタイル関係のコンセプト賃貸は、他にもより子育てがしやすいようにと考えられた物件や、フリーランスやテレワークの事を考えたSOHO賃貸などが登場しています。

④趣味をかなえるコンセプト賃貸

 

ターゲットを最も絞り込むタイプのコンセプト賃貸が、何らかの趣味を持った人について、よりその趣味を楽しめるようにと考えられた物件です。例えば、以下のようなコンセプト賃貸が登場しています。

  • 楽器可・防音物件
    自宅でも楽器の演奏をしたいという人のためのコンセプト賃貸です。楽器可の場合は、そこまで防音性を高めているわけではありませんが、深夜でも演奏が可能なレベルの防音室を備えた防音物件なども登場しています。
  • ガレージ物件
    車やバイク好きの人のためのコンセプト賃貸です。インナーガレージを各部屋に備えており、中にはガラス張りで室内から愛車を眺めながら生活できるような物件もあります。
  • 収納物件
    各部屋に贅沢な巨大クローゼットなどが用意されたコンセプト賃貸です。ファッションが大好きなど、大量の衣服を所有していてもきちんと収納できるように…という意向を持った方のための物件です。
  • 料理物件
    巨大冷蔵庫や充実のキッチンが備え付けられたコンセプト賃貸です。料理が趣味の方を始め、動画配信などを検討している方にも人気の物件です。

趣味に特化したコンセプト賃貸は他にもさまざなものがあります。例えば、海岸沿いの賃貸物件などであればサーファー向け賃貸なども登場しているようですよ。

「コンセプト賃貸」にするメリット・デメリット

 

それでは最後に、賃貸経営を行う場合に、コンセプト賃貸を選択する際のメリットとデメリットを簡単にご紹介しておきます。

コンセプト賃貸のメリット

 

まずはコンセプト賃貸のメリット面からです。

  • 入居者が決まりやすい
    ターゲットを絞り込むことで、競合する物件が減りますので、入居付けが容易になるというメリットが考えられます。人気のコンセプトとなれば、インパクトがあって目につきやすくなりますし、訴求力が非常に高くなることで、退去者が出てもすぐに次の入居者が見つかるという好循環が期待できます。
  • 長期入居が期待できる
    趣味趣向に合致したコンセプト賃貸に住んだ場合、次の物件をなかなか見つけることができませんし、一般的な物件よりも長期入居する可能性が高くなります。
  • 相場よりも家賃が高くできる
    コンセプト賃貸の場合、家賃のダンピング競争に参加しなくても良いという非常に大きなメリットがあります。自分の趣味趣向をその物件でしか叶えられないとなると「多少家賃が高くても入居したい」となりますので、周辺の競合物件よりも高めの家賃でも安定した入居率を維持できるようになります。
  • 入居者間トラブルが少なくなると期待できる
    コンセプト賃貸は、特定の同じ趣味を持った人が集まることになりますので、自然と入居者同士の会話が増えると期待できます。そのため、物件全体の雰囲気が良くなり、入居者間トラブルが少ないと期待できます。

コンセプト賃貸のデメリット

 

コンセプト賃貸にもデメリットはありますので、以下の点は注意しておきましょう。

  • 建築コストが高くなる
    何らかのコンセプトに特化するため、特別な建材や設備などを採用することになりますので、それだけ建築コストがかかってしまいます。一般的に、通常の賃貸物件よりも2~3割程度高くなると言われます。
  • 需要が少ない場合は悲惨
    あまりにニッチすぎるコンセプトに特化すると、差別化以前に需要が少なすぎて入居者が見つからない…なんて恐れがあります。コンセプト賃貸にする場合、慎重にターゲットの設定をしなければいけません。
  • 運営に手間やコストがかかる場合も
    特殊な設備を導入している場合、設備の維持管理やメンテナンスに通常よりもコストがかかってしまいます。また、コンセプト賃貸は、その特殊性により、発生するトラブルも珍しい事象が多く、管理会社が臨機応変に対応できずに問題が大きくなってしまうなんてことも多いです。
  • メンテナンスが難しい
    どのような建物でも、定期的なメンテナンスが必要不可欠です。そしてコンセプト賃貸の場合、メンテナンスが難しいという側面があります。コンセプトを売りにしているわけですので、メンテナンスによってコンセプトから外れてしまう…なんてことになると元も子もありません。そのため、軽微なメンテナンスでも一般の業者では対応できず、専門業者と相談しながら進めなければならないなど、手間も時間もコストもかかってしまう場合があるのです。

まとめ

 

今回は、これから賃貸経営を行っていこうか…とお考えの方のため、供給過多といわれる賃貸住宅業界で、他の競合物件に打ち勝っていくための手法といわれるコンセプト賃貸についてご紹介してきました。

コンセプト賃貸は、簡単に言うと、入居者のターゲットを絞り込むことで、安定した入居希望者の確保と高水準の家賃を実現するための手法となります。賃貸物件は、どれも似たような物件が多イことから、駅からの距離や家賃の安さだけで物件を探すなんて人が多くなっており、競合物件と勝負するには、オーナー様の収入を削減するしかない…なんて状況に陥ってしまっている場合も少なくありません。
特定の趣味趣向やライフスタイルに特化することで、「多少駅から遠くても…」「家賃が高くても…」入居してくれるという状況になりますので、賃貸経営を安定させるための方法としては非常に有効だと考えられます。ただし、特化するコンセプトが「現在流行っているから」などの一過性のものとなってしまうと、数年後に空室ばかりになってしまう…なんてことになるので注意しましょう。また、建築コストがかかり過ぎてしまうと、投資したコストが取り戻せなくなりますので、長期的な視点で収支計画を立てなければいけませんよ。

現在、老後資金の為などで、土地活用を検討し始めた…という方がいれば、ぜひ弊社が行っているセミナーなどに参加してみてください。不動産投資の事は全く分からない…なんて方にも、分かりやすいセミナーになっていますので、参加して損はないと思いますよ!

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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