Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

アパート経営でうまく節税するには?節税できる仕組みを押さえておきましょう!

近年では、老後資金を目的に賃貸経営を検討する個人投資家の方が増えていると言われていますが、もともとアパート経営に興味を持つ多くの方は『アパート経営が持つ節税効果』に惹かれてのことだと言われています。

アパート経営は、所有するアパートの部屋を第三者に賃貸し、毎月の家賃によって収益を得ていくという不動産投資の一種となります。方法としては、もともと所有していた土地にアパートを建設して経営をスタートするというのが一般的ですが、新たな土地を取得してアパートを建てる、既にあるアパートを中古で購入して経営を始めるなどと言ったケースも考えられます。アパートの経営に関しては、特別な資格なども必要ありませんし、物件の管理などに関しては管理会社に丸投げすることも可能ですので、アパート経営の詳しい知識を持っていない…と言った初心者でも比較的始めやすいのが特徴です。

それでは、良く聞く「アパート経営で節税を目指す!」という情報に関して、上手に節税していくためにはどういった考えを持っておくべきなのでしょうか?この記事では、アパート経営による節税の基礎知識をご紹介します。

アパート経営による節税の基礎知識

 

節税効果に惹かれてアパート経営を行うのであれば、アパート経営でどういった税金が節約できるのか知っておかなければいけませんね。ここでは、アパート経営による節税効果の基礎知識をご紹介しておきます。

まずアパート経営をお考えの方が覚えておきたいのは、アパート経営をすることで節税できる税金は『固定資産税、都市計画税、相続税、贈与税』と言ったものだということです。以下でそれぞれの税金についてもう少し詳しくご紹介しておきます。

固定資産税と都市計画税

 

アパート経営は、固都税などと呼ばれる固定資産税と都市計画税を節税することができます。

固定資産税は、土地や家屋を所有している方が支払わなければいけない地方税です。都市計画税については、都市計画法による市街化区域内の土地や家屋にかかる税金です。税額については、土地部分と建物部分をそれぞれ評価し、決められます。

これらの税金は、課税標準額に対して固定資産税が1.4%、都市計画税が0.3%が納付額となり、土地の評価額が1,000万円の場合「1,000万円×0.014=14万円」の固定資産税がかかるという計算になります。これが、更地にアパートを建てることによって、「住宅用地の特例」という優遇措置を受けることができるようになり、税金が大幅に軽減されることになるのです。「住宅用地の特例」は、戸建て住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地として利用する場合、その土地に課せられる固定資産税は6分の1に、都市計画税は3分の1にまで軽減されるというものです。

相続税と贈与税

 

相続税と贈与税の節税効果がある点もアパート経営の魅力の一つです。

実際に、不動産投資は、相続税と贈与税の節税効果が大きいというメリットが存在しており、近年では相続税対策を目的としてアパート経営をスタートするという方も多くなっています。相続税については、土地の評価額が約70~80%程度なのに対し、建物は約30~70%程度となるため、更地として相続するよりも建物を相続したほうが相続税が安くなります。この部分をメリットとして感じ、相続税対策目的のアパート経営を行う方が多いのです。

さらに、生前贈与を行うことで、より高い節税効果が得られることもあると言われています。2015年の税制改正によって、相続税の基礎控除額が引き下げられてしまい、税率の上限は引き上げられています。贈与税に関しても、税率上限の引き上げは行われたのですが、「相続時精算課税を選択する際の要件が拡大」などの緩和策が行われたことにより、相続よりも生前贈与する方が税金額が少なくなるのです。

自信があるから公開します

当社管理物件の驚異の入居率

94.29%
1月
94.67%
2月
97.51%
3月
96.51%
4月
95.52%
5月

当社管理物件の入居率を見る +

必要経費の計上が重要

 

家賃収入にも税金がかかりますが、単純に収入金額に税金がかかるわけではなく、必要経費を差し引いた所得に税金がかかります。つまり、経費として計上できる物をしっかりと覚えておかなければ、必要経費として計上する物が少なくなり、アパート経営にかかる税金が高くなってしまう訳です。ここでは、計上できる経費やできない経費をご紹介しておきます。

経費計上できる項目について

 

アパート経営を行う上で「経費として計上できるか?」という部分は、アパート経営に直接関係があるのかどうかで変わります。また、支出額が妥当な金額なのか、領収証やレシートなど裏付けとなる証拠書類がきちんとあるのかなども関係します。
一般的に、以下のような物は必要経費として認められます。

  • ・各種税金・・・固定資産税・都市計画税
  • ・減価償却費・・・建物や設備投資にかかった費用
  • ・管理委託費・・・物件の管理を管理会社に委託する場合の管理費用
  • ・修繕費・・・共用部の修繕や排水管の工事などにかかる費用
  • ・広告宣伝費・・・入居者募集のためにかかった費用
  • ・損害保険料・・・火災保険や地震保険にかかる費用
  • ・通信費・・・アパート経営に関して利用した電話やインターネットの費用
  • ・借入金利息・・・アパートローンを返済する分のうち、利息分のかかる費用
  • ・仲介手数料・・・物件を購入した際に不動産仲介会社に払う仲介手数料
  • ・各種報酬・・・アパート経営に関して、弁護士や税理士に依頼した際にかかった費用
  • ・立ち退き料・・・立ち退きの際に発生した費用
  • ・給与・・・青色申告従事者への給料
  • ・新聞・書籍代・・・アパート経営関連の情報収集に使った書籍や新聞代
  • ・接待交際費・・・関係者と行った食事代や贈答品代
  • ・事務用品代・・・ボールペンやハサミなどの事務用品費
  • ・消耗品代・・・アパート経営に必要な消耗品費用
  • ・交通費・・・アパート経営関連の電車賃やガソリン代など

個人でアパート経営している場合、適切な接待交際費であれば無制限に計上することができます。最近では、書籍などで情報収集するだけでなく、さまざまなセミナーなどに参加するということも多くなっていますが、そういったセミナーにかかる費用も経費計上することが可能です。

経費計上できない項目について

 

上記のような費用は経費計上できるのですが、アパート経営に関係していそうで経費計上できない項目もありますので注しましょう。

  • ・借入金・・・アパートローンの元本部分は計上できません
  • ・税金・・・所得税や法人税などは経費計上できません
  • ・アパート経営に関係ない費用・・・プライベートで使った費用は経費計上できません

アパートローンに関しては、元本部分は経費計上できませんので、注意しましょう。他には、プライベートの食事や旅行の費用などを経費計上しようとする方がいるのですが、アパート経営に関係のない費用はNGです。

損益通算による節税

 

アパート経営による節税を考えた場合『損益通算』という考え方が非常に重要になります。要は、アパート経営で赤字が出てしまった場合、他の所得と合算し、全体の所得を減らすことができるというのが損益通算です。

例えば、サラリーマンをやっているアパート経営者で、給与所得が1000万円あった場合です。この時、アパート経営で300万円の赤字が出てしまった…という場合、給与所得と損益通算することで、全体の所得を700万円にすることが可能なのです。そうすることで、給与所得が1000万円であることを前提に収められていた所得税について、その一部を取り戻すことができるようになるということです。
アパート経営は、初年度や大きな改修工事を行った年などは赤字になってしまうことが多いので、この制度をうまく使って全体の税金の節税対策を行いましょう。

まとめ

 

今回は、アパート経営による節税効果の基礎知識をご紹介してきました。アパート経営による節税の仕組みに関しては、確定申告を行い、赤字計上することで、過払い分の税金を受け取るというのが基本だと言えるでしょう。

近年、会社勤めで給料をもらいながらアパート経営をする方が増えているのですが、これは、アパート経営による赤字と所得の黒字を相殺する損益通算が可能になり、課せられる税金が減らせる仕組みがあるからだと言われます。もちろん、アパート経営が大赤字で、損益通算どころではない…なんてことになれば何の意味もありませんし、アパート経営による節税効果を過信してはいけませんよ。

こういった不動産投資の基礎的な部分に関しては、書籍などを呼んで自分で学ぶことも可能ですが、欲を言えば時間を作って専門セミナーなどに参加するのがオススメです。セミナーであれば、分からない部分を講師に質問することもできますし、実際の事例をもとに説明が進められますので、非常に理解しやすいはずです。将来的に不動産投資などを検討しているという方であれば、まずは基本的な部分から知るため、興味のある無料セミナーなどに参加することからスタートしてみてはいかがでしょうか?

> 株式会社アイ・ディー・シーのセミナー一覧はコチラ

執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
当サイトのコンテンツにつきましては在籍のCPM米国認定不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士、宅地建物取引士、相続支援コンサルタント、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーの監修のもとで質の高い情報をお届けできるよう、日々更新しております。

  • TOP
  • ブログ
  • アパート経営でうまく節税するには?節税できる仕組みを押さえておきましょう! | 株式会社アイ・ディー・シー