Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

最近よく耳にする『土地活用』という言葉。具体的に何をしてどんなメリットがあるの?

近年では、不動産投資業界がオープンな業界になってきていると言われており、ハードルが下がってきたことから若い年代の方が不動産投資をスタートするという場合も増えています。こういった状況にあることから、さまざまな場所で「土地活用セミナー」なるものが開催されるようになっており、この記事を読んでいただいている方の中にも、いずれ参加してみようかな…とお考えの方も多いのではないでしょうか?

しかし、もともと不動産投資に関する知識をあまり持っていない…という方であれば、「土地活用という言葉はよく聞くようになったけど、実際に何をどう活用するものなの?」といった点に疑問を持つ方が多いようです。というのも、一口に土地活用と言っても、活用方法はさまざまですし、物件の条件などによって有効な活用方法が変わってくるからです。

そこでこの記事では、土地活用方法の中でも、現在人気のある手法について、それぞれがどういった手法でどのようなメリットが得られるのか?と言った事を簡単にご紹介していきたいと思います。現在、「使っていない土地を有効活用したい」などとお考えの方は、ぜひ最後まで読んでください。

現在『王道』と言われる土地活用方法とは

 

土地活用と言っても、本当にさまざまな手法が存在しています。そして、その中でも現在『王道の土地活用方法』と言われているのが以下の5つの方法だと言えるでしょう。

  • ●アパート経営
  • ●マンション経営
  • ●戸建賃貸
  • ●賃貸併用住宅
  • ●駐車場経営

どの手法に関しても、使っていない土地を第三者に賃貸して、その家賃収入などで収益を出していくという手法になります。これらの手法は、さまざまな土地活用法に中から選ばれているわけですので、当然それなりに大きなメリットがあると考えられますよね。そこでここでは、それぞれの土地活用方法の概要と得られるメリットをご紹介しておきます。

CASE1 アパート経営

 

近年、非常に人気の土地活用方法は、木造や鉄骨造のアパートを建てて、賃貸経営を行っていく土地活用方法です。
比較的狭い土地からでもスタートできますし、土地がそれなりに広ければ複数棟建てるなど、敷地面積に合わせて計画できるという柔軟さも人気の理由なのだと思います。アパート経営は、下で紹介するマンション経営と比較すると、低家賃で経営が可能ですので、賃貸ニーズがあれば、どこでもそれなりに勝算を持って経営ができると思います。
もちろん、空室リスクなどを減らして、安定的な高収益を目指すのであれば、事前にニーズをしっかりと見極めて、競合物件に勝てる建物にする計画が必要です。

■アパート経営のメリット・デメリット

土地活用として『アパート経営』を選択する際のメリットは、アパート経営に向いている場所であれば、きちんと競争力のある建物を建てることで、安定的な高収益が見込めるという点です。
ただし、アパートを建てる際には、まとまった初期投資が必要になるというデメリットが存在します。また、ニーズの見込み違いがあれば、入居者が思うように集まらず、空室に悩まされてしまう…という点も大きなデメリットです。要は、初期の計画が非常に重要だということですね。

☑アパート経営が向いて言われるという条件
基本的に、駅から徒歩圏内のエリアが好ましいです。徒歩圏外となってしまうと、住環境の良さや都心へのアクセスの良さなど、その他の利点が必要になります。敷地面積的には、基本的に40坪以上は必要でしょう。

☑アパート経営の節税効果
アパート経営は、土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税の節税効果が期待できるというメリットもあります。

CASE2 マンション経営

 

次は、マンション経営です。アパートとは異なり、鉄筋コンクリート造のしっかりとしたマンションを建てる土地活用法です。
マンションの場合、上述したアパートを建てるよりも建設コストが高くなってしまいますが、建物の遮音性が高い、耐震性が高いなど、性能自体が高くなりますので、賃料を高く設定しても入居者が集められるという点が利点になります。
なお、アパート経営と同じく、競合物件と差別化し、高稼働・高収益を目指すには、マンションを建設する場所の賃貸ニーズをしっかりと見極めてから「どういった機能を持たせるのか?」などの計画が必要です。

■マンション経営のメリット・デメリット

マンションは、アパートと比較すると、遮音性・断熱性・耐震性など、建物の性能が高くなりますので、高めの家賃設定でも入居者を集めやすくなり、長期にわたり高収益を期待することができます。建物の寿命も長いので、家賃が大きく下落しにくいという点もメリットです。また、建築コストは高くなりますが、高層の建物を建てることも可能ですし、土地を最大限有効活用することが可能です。なお、鉄筋コンクリート造は、法定耐用年数が長いので、融資期間が長い点もメリットです。
その一方、マンションを建てるために、アパートの建設費とは比較にならないほどコストがかかってしまう場合がある点は、大きなデメリットと言えるかもしれませんね。立地によっては、マンションよりもアパートの方が向いている場合がありますので、その辺りは計画段階でしっかりと見極めなければ、大きなリスクになってしまいます。

☑マンション経営が向いて言われるという条件
アパート同様、駅から近いエリアが好ましいです。また、地域で人気の住宅エリアや、都心へのアクセスが良いという条件も重要です。

☑マンション経営の節税効果
マンション経営も、土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税の節税効果が期待できるというメリットがあります。

CASE3 戸建て賃貸

 

近年増えてきた土地活用方法に、戸建て賃貸という手法があります。これは、賃貸用の一戸建てを建てて収益を目指していくという土地活用方法です。
集合住宅については、ライフスタイルが異なる方が一緒の建物内に住むことから、生活習慣の違いによる近隣トラブルの可能性が高くなります。さらに、新型コロナウイルス問題以降、賃貸でも「戸建ての方が安心できる!」と考える方が増えており、ファミリー層のニーズを獲得するために、戸建て賃貸の土地活用方法が人気になっているのです。
現在では、まだ競合する戸建て賃貸物件が少ないことから、有利に賃貸経営を進められる可能性が高いと言われています。特に、アパートが増えているエリアでは、他物件と差別化し、ファミリー層を獲得しやすいという点から、戸建て賃貸に注目する方が多いです。

■戸建て賃貸のメリット・デメリット

戸建て賃貸は、まだ希少性が高いことから、高稼働を期待できるという点がメリットです。また、入居者は比較的長く住むことになりますので、入居者募集作業などで苦労しないことや、長く入居した方が購入を希望する場合も少なく無いことから、スムーズに売却することができるというメリットもあります。他にも、戸建てですので、上述したアパートやマンションよりも総建築費が安く済む場合が多いですし、狭小地や変形地でも、その敷地を生かした設計が可能というメリットがあります。
ただし、まだまだ戸建て賃貸のニーズ自体はそこまで高くない状態ですので、エリアによってはアパートやマンションの方が有利な場合も少なく無い点がデメリットです。

☑戸建て賃貸が向いて言われるという条件
駅から徒歩圏内が好まれます。また、スーパーや学校など、ファミリー層が住みやすい住環境になっているのかが重要です。敷地面積的には、約25坪以上あれば問題ないと思います。

☑戸建て賃貸の節税効果
戸建て賃貸も、土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税の節税効果が期待できます。

CASE4 賃貸併用住宅

 

賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分が併設された建物を建てて運用する土地活用方法です。
この土地活用方法は、賃貸部分から得られる家賃収入を住宅ローンの返済に充当できることから、マイホームを建てるハードルが下がると注目されています。ただし、賃貸部分の入居者が安定しない場合は、ローン返済の予定が狂ってしまいますので、建設予定地周辺の賃貸ニーズをしっかり見極める必要があります。

■賃貸併用住宅のメリット・デメリット

賃貸併用住宅は、なんといっても家賃収入でマイホームの住宅ローンの返済ができる点がメリットと言われています。ローンに関しても、建物全体がアパートローンではなく、面積などに条件はあるものの、一部に金利が低い住宅ローンを使える場合もあります。将来的には、二世帯住宅として利用するなど、活用幅が広い点も人気の理由かもしれませんね。
ただし、需要が限られる建物になりますので、将来的に売却しにくいというリスクが残ります。

☑賃貸併用住宅が向いて言われるという条件
基本的に、アパートと同じ条件となります。土地面積に関しては、自宅部分と賃貸部分が必要ですので、約40坪以上は欲しいところです。

☑賃貸併用住宅の節税効果
土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税が節税できる。

CASE5 駐車場経営

 

最後は、昔から土地活用の代名詞となっている駐車場経営です。駐車場経営にも、コインパーキングと月極駐車場があります。立地によって「どっちが向いている?」は違いますが、需要に応じて、コインパーキングと月極駐車場を併設することも可能です。
駐車場は、1区画当たり「2.5m×5m」が最低必要面積ですが、車庫入れのスペースも考える必要があります。基本的に、1台当たり7坪を想定し、これで敷地面積を割ると大まかな台数が計算できます。なお、コインパーキングの経営に関しては、専門の会社に月額一定額で土地を貸すという方法が一般的です。オーナーの負担は、舗装費用だけというのが一般的で、初期負担が少ないことから、他の土地活用を計画している間に、ひとまず駐車場としておくという方もいます。なお、オーナーがパーキング機器をすべて購入して設置することも可能です。
月極駐車場は、自営方式で運用することも可能ですが、それなりの台数の駐車場となると集金や清掃、募集などが手間になりますので、不動産会社に全て管理を委託するのが一般的です。

■駐車場経営のメリット・デメリット

上述したような、建物を建てる必要がある土地活用と比較すれば、初期投資が少なくて済むのがメリットです。狭小地や変形地でも問題なく有効活用できますし、建物が無いため、後から他の用途への転用も容易なこともメリットですね。コインパーキングとして、専門会社に土地を貸し出すという手法であれば、何の手間もなく収益だけが見込めるという手軽さも人気の理由です。
ただし、上述しているような、アパート経営や戸建て賃貸などと比較すると、収益性が低く、高収益が見込みにくいというデメリットが存在します。

☑駐車場経営が向いて言われるという条件
コインパーキングであれば、商業地や観光地の近くが好ましいです。月極は駅近くや、住宅地周辺が望ましいでしょう。

☑駐車場経営の節税効果
基本的に駐車場経営には節税効果があまりありません。市町村によっては、固定資産税の軽減制度がある場合もありますの、自治体窓口に問い合わせてみると良いでしょう。

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まとめ

 

今回は、最近よく耳にするようになってきた『土地活用』について、その基礎知識として知っておきたい、近年人気の土地活用手法をご紹介してきました。なお、この記事でご紹介した以外にも、「等価交換」や「太陽光発電」「借地」など、さまざまな土地活用手法が存在しており、立地条件などにより選択すべき活用方法が変わってしまうものなのです。

土地活用は、やはり収益を目的で行うものですので、スタートする前にしっかりとニーズがあるのか、またそのニーズに応えるにはどのような計画にすべきかを考えておかなければいけません。中には、自分には何の知識もないし、専門家に丸投げしていれば良いか…などと考えてしまう人がいるのですが、こういった方が土地活用に失敗してしまい後悔してしまう…なんてことが多いです。

まずは、最近増えている土地活用セミナーなどに参加してみて、「土地活用とは何か?」という部分から学ぶことからスタートしてみると良いでしょう。株式会社アイ・ディー・シーでもさまざまなセミナーを行っていますので、お時間があうセミナーがあれば、ぜひ参加してみてください。

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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