Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

賃貸経営初心者さんが知っていきたい家賃の基礎知識。家賃と共益費を分けている理由って何?

賃貸物件情報などを見てみると、家賃とは別に『共益費』や『管理費』と言う費用が記載されていると思うのですが、これらがどういったものなのか正確に理解しているでしょうか?そもそも、賃貸物件を探している方からすれば、「なぜ家賃と分けて管理費や共益費を表示しているのか?」と疑問に思ってしまう方の方が多いでしょうし、大家から見て何のメリットがあるのだろうと考えてしまうものですよね。

そこでこの記事では、将来的にアパートなどを相続する予定があるという方や、これから賃貸経営をしたいと考えている方などに向け、共益費や管理費がどういったものなのかという基礎知識と、家賃と分けることにどのようなメリットがあるのかをご紹介していきます。

共益費の基礎知識について

 

それではまず、賃貸経営を行うのであれば知っておきたい共益費の基礎知識についてご紹介しておきましょう。家賃とわざわざ分けて表示しているわけですので、「何か特別なことに使うのだろう」と考えてしまう方が多いと思います。
ここではまず、共益費と管理費の違いや何に使うお金なのかについて簡単にご紹介しておきます。

共益費の基礎知識について

 

賃貸物件を借りる時には、家賃と共益費を合算したお金を毎月支払うことになりますよね。それでは共益費は「なぜ払わなければいけないのか?」と疑問に思ったことはありませんでしょうか?

共益費というものは、賃貸物件の共用設備を運営・維持していくために必要になる費用で、この費用を入居している方全員で支払っていくというものなのです。分かりやすく言えば、共用廊下やエントランスの照明やエレベーターなどの電気代、維持管理(電球の交換や修理費など)にかかる費用、定期清掃にかかる費用をまとめて『共益費』としているのです。なお、賃貸物件によっては、共益費と同じ意味で『管理費』という言葉が使われていることもあります。

これから賃貸経営を行っていこうと考えている方が知っておきたいのは、共益費や管理費と言った呼び名に関わらず、これらのお金は大家の収入になりますので、家賃収入と同様に扱われ、所得税が課せられることになります。消費税に関しては、「住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる」ようなものについては非課税とされています。(国税庁HPより

注意が必要なのは、不動産の表示に関する公正競争規約施行規則によると、管理費と共益費の定義は少し意味合いが異なりということです。

管理費
マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない。
共益費
借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用をいう。
引用:不動産の表示に関する公正競争規約施行規則

不動産の表示に関する公正競争規約施行規則によると、管理費は分譲マンションの所有者などが管理組合に支払う費用のこと、共益費は賃貸物件の入居者が共用部分の維持管理費として大家さんに支払うものというイメージで、少し意味が異なるのです。
なお、賃貸物件の管理を管理会社に委託する場合に必要な費用も管理費と呼ばれますので、混乱しないように入居者に提示する費用については『共益費』とするのが良いかもしれませんね。

自信があるから公開します

当社管理物件の驚異の入居率

94.29%
1月
94.67%
2月
97.51%
3月
96.51%
4月
95.52%
5月

当社管理物件の入居率を見る +

家賃と共益費を分けるメリット・デメリット

 

それでは、家賃と共益費を分けて表示するメリットとデメリットについてご紹介していきましょう。最近では、「消費税込み価格で表示しなければならない」など、総額が一目でわかるようにすべきと言った考えが広がってきているのですが、賃貸業界では家賃と共益費は分けて表記するのが一般的です。「支払う総額を書いてくれた方が分かりやすいのに…」と考える方も多いと思うのですが、これには意外に重要な意味があるのです。

家賃と共益費を分けるメリット

 

それではまず共益費を分けて表示することのメリットからご紹介していきましょう。

1.家賃を安く見せることができる
これは大家さん側の空室対策になるというメリットです。家賃と共益費を分けておくことで家賃自体を安く見せることが可能です。
特に近年では、PCやスマホで賃貸物件サイト(アプリ)を使って物件検索をするのが当たり前になっています。そしてこういったサイトでは、希望する物件の条件として、家賃を5,000円単位で絞り込んでいくといった手法が使われています。例えば、家賃と共益費を合わせて63,000円としてしまうと、検索する人が「家賃:60,000円」で絞り込んだ場合、自分の物件は表示すらされなくなるのです。これが「家賃60,000円、共益費3,000円」としておくと、自分の物件が検索にヒットするようになり、幅広い入居希望者の目に触れることができるというメリットが得られるようになるわけです。

結局は共益費も支払わなければいけないものなのですが、「物件の魅力を伝えられる可能性が増える」というのは大きな魅力です。中には、「3,000円オーバーだけど、この物件なら良いか!」と借りてくれる可能性がありますし、非常に大きなメリットになるはずです。
要は、共益費を分けることで、実際の家賃は減額することもなく、家賃を低く見せることができるという点が大家さん側のメリットで、多くの人の目に触れることになることから空室対策にもなるのです。

2.入居者側は初期費用が安くなる
家賃と共益費を分けて表示することは、入居者側にもメリットがあります。入居者が実際に物件を借りる時の初期費用は、敷金に礼金、仲介手数料などを支払うことになるのですが、これらは家賃を基に計算がされます。つまり、共益費を分けて家賃が安くなれば、その分、入居時の初期費用が安くなるわけです。
賃貸物件は、初期負担がそれなりに大きいので、この費用が安くなるのは入居者にとって非常に大きなメリットになるはずです。さらに、大家さんにとっても、入居ハードルを下げられるという意味ですので、効果的な空室対策になると言えます。

家賃と共益費を分けるデメリット

 

それでは、デメリット面についても簡単にご紹介しておきましょう。デメリットについては、メリット面の逆になるのですが、家賃が低くなることから、入居者から貰える初期費用や更新料など、大家さんの収入が減ってしまうという点です。
ただしこの収入減に関しては、一時的なものですし、金額もわずかなものですので、そこまで気にする必要はないと思います。共益費を分けることで空室が埋まるのであれば、その減収分などすぐに取り返せる程度だと考えられます。

共益費に関するトラブルについて

 

最後は、家賃と共益費を分けて表記することで考えられるトラブルについてです。共益費に関しては、上述したメリットを得る目的などで、便宜上分けて表示しているだけのオーナー様も多いです。そのため、「家賃は払ってくれるけど、共益費を払ってもらえない…」なんてトラブルが生じてしまう恐れがあります。
ここでは、意外によくある共益費にまつわるトラブルとその対処をご紹介しておきます。

①共益費を払わない

 

以外によくあると言われるのが、家賃はきちんと振り込まれるのに、共益費の分が振り込まれていない…という事例です。この場合、家賃の支払いがある分、その対処に困る…という大家さんが多いです。しかし、空室対策の為など、便宜上、家賃と分けているだけという場合、家賃の支払いを拒まれていると同じ意味ですので、共益費の支払いを再三求めても聞き入れてもらえない…という場合、賃貸借契約の解除を検討すべきです。

注意が必要なのは、共益費の支払いを拒む正当な理由がある場合です。例えば、ゴミ集積場の清掃が行き届いていない…、共用部の照明がいつまでたっても交換されないなど、入居者が「何のために共益費を支払っているのか分からない…」なんて状況であれば、まずは物件の管理体制を整えるべきです。したがって、共益費の支払いを拒む理由をきちんとヒアリングし、正当性がある理由なのか検討する姿勢も必要だと考えましょう。

②共益費の減額を依頼される

 

上述したように、共益費というものは、賃貸物件の共用設備を運営・維持していくために、入居者間で分割して負担するものというイメージです。したがって、共用設備を使用していないという理由で共益費の減額を依頼されてしまうことがあるのです。例えば、1階に住んでいる方が「エレベーターを使用しないので共益費を安くしてほしい」なんて言ってくる事があります。

ただし、こういった依頼に関しては基本的にその要求にこたえる必要性は低いと考えられます。3階や4階に住んでいる人でも健康のために階段を使用する人はいますし、駐輪場なども使う人と使わない人に分かれてしまうことでしょう。つまり、入居者の事情に合わせていちいち共益費を設定するのは非常に難しく、現実的ではないのです。
ただし、ある程度の高層マンションで、高層階と低層階では眺望や床面積に大きな差があるなどと言った場合、総額家賃の設定を見直して不公平感を減らすという対策は必要かもしれません。

まとめ

 

今回は、賃貸物件において、なぜ家賃と共益費を分けて表示するのかについてご紹介してきました。この記事でご紹介したように、近年では、空室対策を目的に家賃と共益費を分けておくという大家さんが多くなっており、共益費の金額自体はそこまで意味を持っていないことの方が多いです。

実際に、共益費は家賃に含めて表示しているなんて方もまだまだいますし、どちらが正解ともいえないような問題だと考えられます。ただし、物件検索サイトの対策と考えれば、家賃と共益費を分けて表示しておいた方が多くの方に目に触れる可能性が高くなると思います。

執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
当サイトのコンテンツにつきましては在籍のCPM米国認定不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士、宅地建物取引士、相続支援コンサルタント、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーの監修のもとで質の高い情報をお届けできるよう、日々更新しております。

  • TOP
  • ブログ
  • 賃貸経営初心者さんが知っていきたい家賃の基礎知識。家賃と共益費を分けている理由って何? | 株式会社アイ・ディー・シー