Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

コロナ禍で賃貸需要に変化が?密かになブームが到来していると言われる戸建て投資のメリット

不動産投資と聞くと、区分マンション投資や一棟アパート投資をイメージするという方が多いことでしょう。実際に、近年では「不動産投資は早く始める方が良い!」などという情報が出回っていることもあり、20代の方が区分マンション投資をスタートするなど、幅広い年代の方が不動産投資に注目するようになっています。

こういった状況の中、新型コロナウイルスの感染拡大以降は、不動産投資でも『戸建て』への投資が注目されるようになっていると言われています。なぜかというと、不特定多数の人が同じ建物内に住むことになるアパートやマンションになると、ポストやエレベーターなど共用部分での感染リスクが高くなってしまう…などと考える方が増えており、今までマンションで生活していたファミリー層が戸建て賃貸を求めるようになってきていると言われているのです。特に、コロナ禍の現在では、テレワークが当たり前となっている方も多く、出勤の利便性を無視できるようになってことから、感染リスクの少ない、広々とした住空間を賃貸にも求める方が多くなっているのだと思います。

そこでこの記事では、これから不動産投資をスタートしようとお考えの方に向け、他の不動産投資と比較した場合の『戸建て投資』のメリットをご紹介します。

戸建て投資のメリットとは?

 

それではまず、戸建て投資のメリット面から簡単にご紹介していきましょう。冒頭でご紹介したように、不動産投資と言えば、区分マンション投資や一棟アパート投資など、集合住宅への投資をイメージする方が多いです。そのため「戸建て投資とは?」と少し疑問に思ってしまった方も多いかもしれませんね。
戸建て投資は、戸建て住宅を第三者に貸し出すことで継続的に家賃収入を得るという投資手法で、投資先が集合住宅ではなく、戸建て住宅になるだけです。それでは、戸建てへの投資はどのようなメリットがあるのでしょうか?

メリット1 入居期間が長い

 

賃貸経営を行う上では、一度入居してくれた方が、長く住んでくれるという事は非常にありがたいことです。退去者が出れば、次に入居者を見つけるまで収入がなくなってしまいますし、オーナーにとっては大きな負担になります。
戸建て賃貸の場合、入居するのはほぼファミリー層となりますので、定着期間が長いという点がメリットです。理由としては、子供に転校などはあまりさせたくない、自分たちの生活音で周囲に迷惑をかけたくないなどと言った事があげられます。
入居期間が長ければ、退去に伴う費用の発生頻度も少なくなりますし、「次の入居者はすぐに見つかるかな?」と言った心理的負担も少なくなりますので、賃貸経営者からすれば非常に大きなメリットになります。

メリット2 物件管理の手間が少ない

 

戸建て賃貸の場合、そこに住む人が自分の持ち家のように住んでくれることになるため、庭や電球の交換などの簡易的なメンテナンスは自分で行ってくれます。また、マンションなどのように共用部分が無いため、その部分のメンテナンスをしなくて良いなど、手間が少ないです。共用部が無ければ、「ゴミ出しの方法がおかしい!」などという入居者間トラブルも少なくなりますので、マンションの管理の手間と比較すれば圧倒的に楽です。
他にも、戸建て賃貸は、ファミリー層の入居者が多いので、家賃滞納の心配が少ないのも大きなメリットです。

メリット3 思い切った空室対策が可能

 

戸建て賃貸の場合、物件の建物、敷地全てがオーナーに所有権があるため、自由にリフォームやリノベーションをできるという点が大きなメリットになります。どのような建物でも、経年でさまざまな部分が劣化していくのですが、区分マンションなどになると、空室の原因が共用部の陳腐化などの場合、物件所有者の意思で対策を行うことができず、空室を解消できない…なんてことになる危険があるのです。
一棟アパートなどであれば、オーナーの所有物ですので自由で手を加えることが可能なのですが、物件規模が大きい分、修繕にかかるコストが莫大になってしまいます。これが戸建て賃貸の場合、オーナーの考えを自由に反映させる事ができるうえ、比較的コストが抑えられるという点が大きなメリットになります。

メリット4 立地がそこまで重視されない

 

区分マンションや一棟アパートなどになると、『駅近』などと言った物件の立地が家賃設定や入居者確保に大きな影響を与えます。しかし、戸建て賃貸の場合、「駐車スペースの確保」が前提ですが、駅近などの立地条件に関係なく、一定の需要が見込めるというメリットがあります。
さらに言うと、子育て世帯になると、駅近などの条件よりも「静かで安全に住める住環境」を求める傾向にあります。ただし、近くに子供が通える学校があるか、スーパーや公園があるかなどは重視する方は多いので、立地条件を完全に無視できるわけではないと思っておきましょう。

メリット5 出口戦略の幅が広い

 

戸建投資の場合、出口戦略としての選択肢が非常に多いです。例えば、売却するにしても「投資用」「自己居住用」という選択肢がありますし、建物の劣化が激しい場合、更地にして売却することも可能です。また、新たな建物を再建築して、新築物件を新たに運用したり、自己居住用に使用するなど、さまざまな選択肢から出口を選べるのは非常に大きなメリットです。

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戸建て投資のデメリットとは?

 

それでは、戸建て投資のデメリット面についても簡単にご紹介しておきましょう。

デメリット1 空室リスクが分散できない

 

戸建て賃貸の場合、入居できるのは一世帯のみですので、入居率は0か100の2択になります。一棟アパートなどであれば、複数の部屋があることで、空室リスクを分散することができるのですが、戸建て賃貸の場合、入居者が退去すれば、その瞬間から入居率が0%になってしまいます。
このように、空室リスクを分散することができない…というのは戸建て投資の大きなデメリットになってしまいます。こういった事に備えるためには、長期入居をしてもらうための対策をしっかりと行うことはもちろん、万一に備えて賃貸収入を毎月プールしておくなどの対策を考えておきましょう。

デメリット2 建物のメンテナンスには手間がかかる

 

共用部分が無いことから、日々の物件管理の手間は少なくなるのですが、建物の中・大規模メンテナンスの手間は大きくなると考えた方が良いです。戸建て住宅でも、外壁や屋根の定期的なメンテナンスが必要不可欠で、雨漏りが発生した場合の修繕などはオーナーが負担しなければいけません。他にも、給湯器など住宅設備に関するメンテナンスなどもありますので、物件のメンテナンスにはそれなりに手間とコストがかかると考えておきましょう。

デメリット3 資産拡大のスピードは遅い

 

同じ床面積と考えれば、戸建てよりも一棟アパート投資の方が、入居世帯が多くなるため、毎月のキャッシュフローが大きくなる傾向にあります。
戸建て投資でも一棟アパート投資でも、物件を購入する際の手続きに、そこまで大きな差はないのですが、運用に入ってからの資産拡大のスピードは一棟アパート投資の方が早く、戸建て投資は効率が悪いと言われます。

デメリット4 融資ハードルが高い

 

戸建て住宅は、その性質上、木造あるいは軽量鉄筋造がほとんどとなります。したがって、法定耐用年数の関係で、区分マンション投資や一棟マンション投資と比較すると、融資期間が短くなってしまう訳です。融資期間が短いということは、毎月の負担額が大きくなるということですので、利回りを返済額が超えてしまい、プラス収支にすることが難しくなってしまいます。特に、中古の戸建て投資などになると、ローンの審査が通らない…なんてことも考えられます。
こういった事から、戸建て投資の場合は、頭金を多めに用意しておくなどの対策が必要だと考えておきましょう。

まとめ

 

今回は、不動産投資の中でも、近年その注目度が高くなっている戸建て投資についてご紹介してきました。不動産投資と言えば、マンションやアパートなど、集合住宅をイメージすると思いますが、実は古くから戸建て投資というものも存在していたのです。ただし、一棟アパート投資などと比較すると、資産拡大のスピードが遅いなどという理由から、あまり効率的ではない…と考えられていたのも事実です。

それが今回の新型コロナウイルス問題により、人々が住宅に求める条件が変わってきたことで、戸建て賃貸の人気がじわじわ高くなっているのです。現在、不動産投資を検討中の方がいれば、戸建て投資が自分にあっているのかどうかをしっかりと検討してみても良いと思いますよ。

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

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