Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

収益の安定性を考慮すると戸建て賃貸が良い?戸建て賃貸で成功するためにおさえておきたいポイント

新型コロナウイルス感染症の影響などもあり、人との接触を減らすことを目的として戸建て賃貸需要が急激に高くなっていると言われています。もともとマンションやアパートなどで暮らしていたファミリー層の方たちが、エレベーターやポストなど、共用部分での外部との接触を嫌うようになり、感染症対策を考えた場合、より安全だと考えられる戸建て住宅を求めるようになったのが大きな理由ですね。さらに、テレワークが広く普及してきたことにより、人によっては出勤する必要がなくなったことから、『駅近』や『交通アクセスの良さ』など、従来の賃貸に求められていた条件を気にする必要がなくなったという方が増えてのも大きな要因です。

しかし、賃貸経営者からすれば、アパートなどと異なり、入居率が「0か100」になってしまう戸建て賃貸は、空室リスクの面などで「本当に儲かるのかな?」と不安に感じてしまう方も多いようです。戸建て住宅は、「入居期間が長いから安定した収入を見込める」などと言われますが、そもそも入居者が見つからなければ、そのメリットを生かせませんし、実際に手を出して良い物か迷ってしまっている…という方も多いと思います。
そこでこの記事では、土地活用などをお考えの方のため、戸建て賃貸で成功するためにおさえておきたいポイントをご紹介します。なお、以前の記事で、戸建て賃貸のメリットとデメリットをご紹介していますので、そちらもご参照ください。

関連:コロナ禍で賃貸需要に変化が?密かになブームが到来していると言われる戸建て投資のメリット

戸建て賃貸にかかるコスト

 

それではまず、戸建て賃貸経営を検討している方がおさえておきたい、経営にかかるコストについてご紹介していきましょう。戸建て賃貸は、アパート経営などよりも建物の規模自体が小さくなるため、経営にかかるコストが比較的小さいことが特徴です。しかし、それでも初期費用とランニングコストはしっかりとかかってきますし、正確な収支計画を立てるためには、どういった費用を考慮しておくべきかを知っておかなければいけません。
ここでは、戸建て賃貸経営にかかる初期費用とランニングコストをご紹介しておきます。

初期費用について

 

それではまず、戸建て賃貸を始める場合の初期費用からご紹介していきましょう。戸建て賃貸経営にかかる代表的な初期費用は以下のようなものです。

  • ●建築費・・・新築する場合は、戸建て賃貸住宅を建てる費用が必要です。依頼先や間取り、デザインに導入する設備などによって費用が変わります。
  • ●リフォーム費用・・・中古の住宅を購入して戸建て賃貸経営をする場合、建物をリフォームする費用が必要です。
  • ●保険料・・・火災保険や総合住宅保険、地震保険など、加入する保険の保険料が必要です。一括で支払うほど安くなる場合が多いです。
  • ●ローン手数料・・・ローンを利用する場合、それを組むための事務手数料や保証料が必要です。

戸建て賃貸経営の初期費用は上記のような感じです。既に土地は持っているという場合、建築費用だけになりますので、初期費用をかなり抑えることができるでしょう。また、戸建て賃貸経営では、既に持っている物件を利用する場合や、中古物件を購入して賃貸を始めるなどという手法もあります。この場合、既存物件を修繕する必要があるのですが、既存物件の状態によっては、かなり初期費用を抑える事も可能です。
保険に関しては、火災保険が必須として、自然災害リスクなどにどこまで備えるかで、地震保険も加入するかどうかを決めましょう。当然、保険の補償内容が増えるほど、費用は掛かります。

ランニングコストについて

 

アパート経営なども同じですが、戸建て賃貸経営でも、建物は経年劣化していきますので、ランニングコストが必ず発生します。代表的なランニングコストとして頭に入れておきたいのは、次にあげるようなものです。

  • ●メンテナンス費・・・外壁塗装など、建物の定期的なメンテナンス費用がかかります。また、退去後のリフォームも必要です。
  • ●保険料・・・火災保険や地震保険など。月額払いにするのであれば、ランニングコストに含まれます。
  • ●管理手数料・・・管理を管理会社に委託する場合、管理費の支払いが発生します。一般的に、家賃の5%程度が相場です
  • ●ローンの返済金・・・ローンを借りた場合、金融機関に支払います。金利や借入金額によって費用は異なります。
  • ●固定資産税・・・全国一律で土地に課税される税金です。
  • ●都市計画税・・・地方自治体によって、開発該当区域に指定された地域に土地を所有する場合、課税される税金。

戸建て賃貸の場合でも、魅力的な物件状態を保つためには、定期的なメンテナンスを欠かすことができません。一般の戸建て住宅同様、外壁や屋根、各種住宅設備のメンテナンスが定期的に必要になり、その都度費用がかかると考えておきましょう。なお、入居者からの、メンテナンスの依頼などについて、自分でその対応を行う訳にはいかない…という場合、専門の管理会社に依頼することになります。その場合、管理手数料の支払いが必要です。
他には、保険料や税金など、さまざまなランニングコストがかかってきますので、正確な収支計画を立てるためには、初期費用だけでなくランニングコストも含めて、現実的な経営が可能なのかをよく考えましょう。

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戸建て賃貸を成功させるためのコツ

 

それでは、戸建て賃貸経営を成功に導くため、おさえておきたいポイントをいくつかご紹介していきましょう。戸建て賃貸では、以下の点を頭に入れておくべきだと言われています。

  • ●初期コストをかけ過ぎないようにする
  • ●複雑な間取りよりシンプルな間取りにする
  • ●管理会社を慎重に選ぶ

それぞれのポイントについて、もう少し詳しくご紹介していきましょう。

初期費用について

 

戸建賃貸経営は、一棟アパート経営などと比較すれば、戸数が少なくなるため、収益額が小さいけど安定感があるというのが特徴です。こういった特徴から、初期費用をかけ過ぎてしまうと、投資を回収できるまでの期間が遅くなってしまいます。戸建て賃貸経営の、安定性というメリットを生かすためには、収益額が小さくても、しっかりと投資回収ができる範囲に初期コストを抑えるというのがポイントになると考えておきましょう。

戸建て賃貸経営の初期費用を抑えるためには、建築費をできるだけ抑えるというのが大切です。例えば、地元の工務店などに建築を依頼した場合、一から現場で作業をして家を建築していくことになり、どうしても家の坪単価が高くなってしまいます。これが、ハウスメーカーなどになると、工場で大量生産された部材を、現場で組み立てていくという工法になることから、建築費を大幅に下げることが可能なのです。さらに、工場生産品ですので、各家の品質が安定しているという点もメリットです。

このように、戸建て賃貸の場合は、可能な限り初期費用を抑えるという点に注目すると良いでしょう。

間取りについて

 

戸建ての場合、アパートやマンションとは異なり、空間の自由度が非常に高くなることから、内装デザインや間取りなどに力を入れてコストをかけてしまうオーナー様も多いです。しかし、この選択がデメリットになり、入居者が定着しない…なんてことになる場合があるのです。

そもそも戸建て賃貸に関しては、近隣トラブルの心配が少ない、間取りの広さなど、建物の存在自体で、アパートやマンションとの差別化ができています。したがって、内装などにこだわらなくても、集客することはそこまで難しくないのです。

逆に、複雑な間取り、奇抜なデザインなどにしてしまうと、入居者が生活しづらい…、飽きてしまう…などと言った理由で、早期退去してしまう可能性もあるのです。戸建て賃貸は、一度入居してもらえたら、その方にどれだけ長く住んでもらえるのかが成功のポイントでもありますので、誰もが生活しやすいと感じるようなシンプルな間取りを心がけるのがオススメです。

管理会社について

 

戸建て賃貸の場合、ゴミ捨て場やエントランス、廊下など、共用部分がありませんし、日常的な物件管理は基本的にありません。戸建て賃貸に入居する方は、基本的に自分の家のつもりで生活する方が多いので、庭のお手入れなども自分で行ってくれる場合がほとんどです。そのため、戸建て賃貸は、管理会社のお世話にならなくても大丈夫なのではないかと考える方が多いです。

しかし忘れてはいけないのは、戸建て賃貸でも、定期的な建物のメンテナンスは必要で、何の管理もしなくても良いというわけではないのです。特に、戸建て賃貸の場合、退去に際する修繕については、アパートなどよりも修繕箇所が多く修繕コストが高くなってしまうという特徴があります。したがって、この修繕コストを可能な限り減らすためには、入居者の入れ替えが発生しないように、現入居者に対するマメな対応を行ってあげる事が重要なのです。
例えば、外壁や屋根の定期的な清掃メンテナンスなどしてあげていれば、常に魅力的な外観を維持することができるため、入居者の満足度は高くなります。しかし、これをオーナー自らが手配するとなると、やはり管理がおざなりになってしまい、入居者の不満が溜まって退去につながるリスクが出るのです。したがって、戸建て賃貸経営でも、信頼できる管理会社と契約する事が、成功するためのポイントになると考えておきましょう。
なお、管理会社ならどこと契約しても良いわけではないですよ。中には、メンテナンスや清掃、入居者からの問い合わせ対応が雑過ぎて、管理会社が原因で退去してしまう…なんてこともあります。しっかりと業務を遂行してくれる信頼できる管理会社選びも大切だと考えておきましょう。

まとめ

 

今回は、安定した収益性が見込めると言われている戸建て賃貸経営についてご紹介してきました。新型コロナウイルス問題以後は、人々の賃貸住宅に求める物がかなり変わってきており、ファミリー層を中心に、賃貸するとしても「戸建て住宅の方が良い!」と考える方が増えていると言われます。

不動産投資では、アパート経営など、空室リスクを分散しながら、高い収益性を目指すという手法が注目されることが多いですが、小さくても安定して長期間の収益が見込める戸建て賃貸の人気も急激に高くなっていると言われています。ただし、何も考えずに戸建て住宅を建ててそれを貸し出すという方法では、なかなか成功することは難しいものです。

まずは、戸建て賃貸でもどういった点に注意すべきか、成功するためにはどういった知識が必要なのかを、セミナーなどで学んでみることからスタートしてみてはいかがでしょうか!

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

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