Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

安定した賃貸経営を行うには?家賃滞納リスクに備えるには保証会社は必要?

安定した賃貸経営を進めていくためには、入居者に確実に家賃を納めてもらうということが絶対条件になります。賃貸経営のリスクとしては、空室リスクがよくあげられるのですが、家賃滞納が生じれば、その部屋は空室と同じどころか、家賃を支払ってもらうための対処や最悪の場合、強制退去の手続きが必要になることから、空室よりもよっぽど大きなリスクになってしまうのです。

こういったことから、部屋を借りる人に連帯保証人をつけることを義務付けている大家さんが多いわけですね。しかし近年では、連帯保証人ではなく、保証会社を利用する大家さんが増えているといわれています。というのも、入居者の中には、住み替えたいと思いながらも連帯保証人を見つけることが難しいため、なかなか引っ越しすることができない…と悩んでいる方も少なくないといわれているのです。
そして保証会社というものは、大家さんにとっても入居者にとってもメリットがある方法と理解されるようになっているのです。そこでこの記事では、連帯保証人を利用する場合と比較したときの保証会社のメリットをご紹介します。

保証会社は連帯保証人とどこが違うの?

 

それではまず、連帯保証人と保証会社の違いについて簡単に考えてみたいと思います。大家さんからすれば、どちらの方法も「家賃を保証してもらう」ということには変わりありませんし、どちらかというと、費用の掛からない連帯保証人の方が良いのではと考える方もいるかもしれませんね。
しかしこの2つの方法には、いくつかの違いが存在しており、その違いを理解することで、両者のメリットもわかってくるのです。

①極度額について

 

保証会社と連帯保証人の違いについては、極度額の有無がまず挙げられます。民法の改正によって、個人の連帯保証人に対して、家賃などの債務を保証する際は、限度額の設定が義務付けられたのです。
これに対して保証会社はというと、保証会社が定めている限度額というものはあるものの、大家さん自身が限度額を定める必要はないとされています。これは大きな違いです。

■入民法改正による極度額の設定
平成29年の民法改正(平成 32 年4月1日施行)により、個人の根保証については、極度額を限度として責任を負うこと(改正民法第 465 条の2第1項)、また極度額を定めない保証契約についてはそれが無効になること(同条の2第2項)が規定されました。そしてこれらの規定に関しては、住宅の賃貸契約などに基づく家賃や損害賠償責務などを保証する連帯保証人にも適用されることになっています。
この規定ができたことから、国土交通省による「賃貸住宅標準契約書(平成 30 年3月版・連帯保証人型)」には、連帯保証人の極度額を記載する欄が設けられることになったのですが、具体的な極度額の設定は、貸主及び連帯保証人などの当事者間で協議する必要があります。

上記の民法改正により、目に見えて保証しなければならない金額がわかりますので、連帯保証人になってくれる人が減ったといわれています。要は、連帯保証人をより見つけづらくなっているのです。

②家賃滞納があった時の対処

 

次は、実際に家賃滞納トラブルがあった時の対処の違いです。連帯保証人を利用している場合、家賃滞納トラブルがあった時には、大家さん自らが連帯保証人に対して連絡し、未納になっている家賃の請求・回収を行わなければいけません。この手続きは、本来必要のないものですので、意外に面倒なものです。
一方保証会社を利用していれば、保証会社に家賃滞納の事実を報告すれば、家賃の代理弁済から賃借人への請求、催促、回収までをすべて行ってもらうことができます。簡単に言えば、保証会社の方が万一の際も手間がかからないという違いです。

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保証会社を利用するメリットとは?

 

それでは、大家さんが保証会社を利用することで得られるメリットについてもう少し詳しくご紹介していきましょう。

メリット1 家賃滞納リスクがなくなる

 

大家さんが保証会社を導入する最大のメリットは、家賃滞納リスクにおびえる必要がないという点です。連帯保証人をつけておけば同様のメリットが得られると考えられがちですが、連帯保証人はあくまでも普通の個人ですので、家賃滞納があった際、請求したとしてもすぐに払ってもらえるとは限らないのです。代理弁済に時間がかかる…というのであれば、まだ良いのですが、そもそも滞納分の家賃をきちんと払ってもらえるかの保証はないのです。
これが保証会社であれば、家賃滞納時に確実に代理弁済してもらえますので、大家さんの家賃滞納の不安は解消されます。

メリット2 入居対象者が増える

 

保証会社を導入すれば、入居希望者に連帯保証人を求める必要がありません。そして世の中には、親兄弟との関係が悪い…、友人が少ない…などという理由から、連帯保証人を見つけられないと悩んでいる方は非常にたくさんいるのです。その人に、家賃の支払い能力がきちんとあった場合でも、連帯保証人を見つけられないからという理由で断らなければならない…というのは損だとも考えられますよね。
これが保証会社を導入していれば、前述のような連帯保証人を見つけられない人も入居対象者とみなせるようになるというメリットを得られるのです。

メリット3 入居時の手続きがスムーズになる

 

連帯保証人を求める場合、物件契約時に連帯保証人の方にも書類を用意してもらったり、署名をしてもらったりさまざまな手続きに付き合ってもらう必要があります。
これが保証会社の場合、連帯保証人に係る手続きのすべてが必要なくなるわけです。さらに入居者の信用確認なども不要になりますので、物件契約手続きの手間が大幅に解消されるというメリットが得られます。

入居者側にもメリットが

 

保証会社は、上記のように賃貸経営を行っている大家さんにとって非常に多くのメリットをもたらせてくれるもので、多くの物件で導入されるようになっています。そして近年では、入居者側も保証会社を利用したいという方が増加しており、今後も増加傾向は続いていくと予想されているのです。

これは、上述した民法改正による影響で、現在では物件契約時の契約書には、連帯保証人が「どこまで保証しなければならないか?」という補償範囲となる限度額が記載されることになっています。そのため、連帯保証人側もその金額を見て「ことの重大さ」に気づき、連帯保証人を断る…なんてことも考えられるようになっているのです。
つまり現在では、今まで以上に連帯保証人探しが難しくなっており、連帯保証人を必要としない保証会社というのは入居者側にとっても非常にありがたい制度になっているわけです。今後の賃貸市場は「保証会社を利用しているかどうか?」が入居者募集の重要な要素となっていくと考えられるかもしれませんね。

どんな保証会社を選べば良い?

 

それでは最後に、保証会社選びを進めるときに注意しておきたいポイントについても簡単にご紹介しておきましょう。上述したように、保証会社は大家さんにとっては非常に大きなメリットがあるのも事実ですが、いくつかの注意点も存在します。

  • ・家賃とは別に保証会社利用分の費用が掛かる
  • ・家賃滞納の報告期限がある。それを過ぎてしまうと代理弁済してもらえない
  • ・小規模な保証会社の場合、倒産リスクがある

保証会社の重要性が認識され始めた近年では、大小さまざまな保証会社が存在するようになっています。そして中には、保証会社の責務を全うしないような企業もあるといわれていますので、導入する保証会社は慎重に選ばなければいけません。基本的には、以下のようなポイントに注意しておきましょう。

入居者からの認知度が高い信販系の保証会社がオススメ

 

保証会社を導入した場合、物件契約時に入居者が保証会社と契約することになります。したがって、一般の方でも一度は耳にしたことがあるような、認知度が高い信販系の保証会社を選ぶのがおススメです。そうすれば、入居者側も不安に感じることが少なくなるでしょう。
また、信販系の保証会社は、補償内容もかなり手厚いといわれていますので、万一の際に大家さんの心強い味方になってくれるはずです。

家賃債務保証業者に登録している業者がおススメ

 

どのような業界にも、国などが一定の能力を認めていると示すような登録制度が存在しますよね。家賃保証などを行う保証会社については、国土交通省が「家賃債務保証業者登録制度」を設けており、財産的基礎や内部体制など、一定の要件を満たしている業者は国に登録されています。

家賃債務保証業者は、消費者契約法や契約締結時の重要事項説明、書面交付など、さまざまなルールを遵守しなければならないと決められているのですが、上述したように、中には保証会社の責務を全うしないような業者もあるのです。これが国に登録されているような業者であれば、きちんとルールを守る業者だと考えられます。なお、家賃債務保証業者登録制度の登録業者の情報については公表されていますので、業者選びをする際は必ず確認しておきましょう。

> 登録家賃債務保証業者一覧

まとめ

 

今回は、大家さんが家賃滞納トラブルに巻き込まれた場合、非常に心強い味方となってくれる家賃保証会社の基礎知識についてご紹介してきました。

正直な話、家賃さえ回収できれば連帯保証人でも保証会社でもどちらでも良いと考えていた方が多いと思います。しかしこの記事でご紹介したように、実際に家賃滞納が発生した場合、その回収プロセスやスピードというものは全く異なってくるのです。
特に、連帯保証人の場合、保証人の人柄によっては、さらなるトラブルに発展してしまい家賃の回収ができい…なんてことも考えられるのです。保証会社であれば、このようなリスクは一切なく、家賃の代理弁済をしてもらえますので、とても安心なはずです。

さらに近年では、連帯保証人を見つけられないことから、借りたい部屋が借りられない…という方も多くなっているといわれています。そのため、入居者側が「保証会社付き」の物件を探すということが増えていますし、保証会社の導入が空室対策にもつながる可能性があるのです。
現在、賃貸経営を行っている方も、これから始めようと考えている方も、家賃滞納は非常に大きなリスクになりますので、保証会社の導入は真剣に考えるのがおススメです。

執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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