Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

大家さん必見!2020民法改正が賃貸経営に与える影響ってなんだ?

2020年4月に民法の改正が行われたのは皆さんも記憶に新しいのではないでしょうか?今回の民法改正は、なんと120年ぶりのことであり、特に従来の賃貸借契約が大きく変更された箇所が存在しますので、現在アパートやマンション経営を行っている大家さんにとっては、非常に重要なものだったのです。

しかし、今回の民法改正は、新型コロナウイルスが猛威を振るい始めた時期と重なってしまっていたこともあり、大手メディアなどでもあまり取り上げられることが無く進んできたことから、大家さんの中には賃貸経営者が注目すべき情報を見落としてしまっていて、賃貸経営に大きな影響を及ぼし始めた…なんて方もいるかもしれません。

そこで今回は、2020年4月に行われた民法改正について、賃貸経営を行っている大家さんがおさえておきたいポイントをご紹介していきます!

2020民法改正における賃貸経営のポイント

 

それでは、2020年4月に行われた民法改正について、賃貸経営を行っている大家さんが何に注意しなければならないのかをご紹介していきます。120年ぶりの民法改正ですので、本来であれば大手メディアなどで盛んにその内容が紹介されそうなものなのですが、昨年4月と言えば、新型コロナウイルス問題一色だったこともあり、その他の事柄については、淡々と流れてしまった…と言った感じでした。

今回の民法改正について、大家さんがおさえておくべきポイントは、以下の4つだと考えましょう。

  • ・原状回復について
  • ・敷金の取り扱いについて
  • ・個人保証の極度額について
  • ・設備の修繕や家賃減額について

ポイントだけを見ても、賃貸経営を進める上では、どれも非常に重要になる項目だということが分かりますよね。これらのポイントを押さえておかなければ、入居者とのトラブルが発生してしまう危険が高くなりますので、どのような変更がなされたのかはしっかりと押さえておきましょう。

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民法改正による変更点を解説!

 

それでは、2020民法改正によって、賃貸借契約に行われた変更を簡単に解説していきましょう。大家さんがおさえておきたいのは、以下の5つのポイントになりますので、それぞれを分かりやすく解説していきます。

連帯保証人の極度額の明記が義務付け

 

賃貸借契約を結ぶ場合、連帯保証人をつけるというのは一般的ですよね。従来の民法では、連帯保証人をつける場合でも、支払い責任額などは明確になっておらず、基本的に入居者と同じ責任を負わなければならないとなっていました。例えば、ある入居者が家賃滞納を続け、支払いもせずに夜逃げした…なんて場合、連帯保証人は滞納していた分の家賃と原状回復費全てを支払う必要があるとされていたのです。

しかし今回の民法改正により、賃貸借契約において、個人が連帯保証人になる場合、『極度額の明記が義務付け』となりました。そして、賃貸約契約書には。個人の連帯保証人が負わなければならない極度額を明記することが義務となっており、この記載がない場合、その保証契約は無効になると定められたのです。

したがって、昔から使用している契約書のひな型があれば、民法改正に合わせた契約書に作り直す必要があると考えてください。なお、この部分の変更により、連帯保証人が「具体的にどのような責任を負わなければならないのか…」を認識しやすくなったことから、入居希望者が連帯保証人を見つけにくくなったと言われています。そのため、以前ご紹介したように、保証会社の利用が大家さんにとっても入居者にとっても非常に心強い味方になっています。

関連記事:安定した賃貸経営を行うには?家賃滞納リスクに備えるには保証会社は必要?
> 国土交通省「賃貸住宅標準契約書(平成30年3月改定)

契約中の修繕について(民法608条1項)

 

この部分も意外に重要な変更ポイントですので頭に入れておきましょう。

そもそも賃貸物件の部屋や設備というものは、あくまでも大家さんの所有物です。そのため、何らかの故障があった際には、入居者が管理会社や大家さんなどに報告して、修繕を大家さんにしてもらうという流れになるのです。要は、部屋や設備に何らかの問題が生じた場合でも、入居者が自分の判断で勝手に修繕を行うということはできないのです。ただし、コストの問題などで、大家さんがすぐに修繕することが出来ないなんて場合は、入居者の生活に支障をきたしてしまうことになりますよね。

こういった時に、入居者自身が修繕を行ったとした場合の対処が変更されています。従来の民法では、入居者が修繕を行った場合、かかった費用を大家さんに請求できるか否かが明確にされていませんでした。しかし、改正後は、修繕にかかった費用を大家さんに請求できるということが明確に定められているのです。
したがって、修繕の必要性や範囲について入居者との食い違いが起こってしまうことが考えられるようになったため、契約時に特約などで取り決めを行っておくべきと言えるでしょう。

賃貸物が一部滅失したときの、賃料の減額(民法611条1項)

 

「賃料の減額」となると、大家さんにとって非常に大きな影響を与えますね。旧民法では、賃貸物に何らかの問題があった際でも、「賃料の減額を請求できる」となっていたのですが、改正民法では「賃料は減額される」と明記されています。

例えば、トイレやお風呂などが故障して使えなくなった場合で、その期間が1週間だったとしたら、1週間分の家賃減額が必要になるわけです。なお、家賃の減額については、どれだけ減額するかをあらかじめ取り決めしておかなければ、後々のトラブルの原因となってしまいます。また、故障が発覚しているのにもかかわらず、入居者からの申し出がなく、退去時になって故障していたことを指摘され、その分の減額を請求され、原状回復と相殺してくれ…などと言われてしまう可能性も考えられますね。

この辺りに関しては、賃貸借契約を結ぶ際、契約書の特約などにおいて、減額の割合や故障発覚時に入居者に求める対処などを明確にしておく必要があります。なお、日本賃貸住宅管理協会が「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」を公表していますので、その辺りを参考にしながら減額の割合を決めましょう。

> 貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン

退去時の原状回復義務の明文化(民法621条)

 

これは2020年民法改正による変更ポイントの中でも特に有名ですね。旧法では、退去時の原状回復について、明確な規定などが無く、何らかのトラブルが発生した場合には、過去の判例などをもとに解決策を探すという方法がとられていました。しかし、民法改正後は、これまで裁判例で確立されていた次のような解釈が明文化されています。

・賃借人は、原則、賃貸物の原状回復義務を負う。
・ただし、通常損耗・賃借人の帰責性のない損傷については負わない。

原状回復義務とは、賃貸借契約が終了した後、「借主が貸主に、契約を締結した時の原状に戻して賃貸物を返還する義務」のことを指しています。すなわち、借主は、賃借物を返還する際、

  • 1.損傷している部分があれば修復する
  • 2.賃貸物に付属させた動産がある場合、それを撤去する

という義務があるのです。

これまでは、このような原状回復義務は、「賃貸借契約の性質上、借主が、当然に負う義務」と考えられていたことから、明文化はされていなかったのです。それが、原状回復に関するトラブルが多い事から、今回の民法改正により明文化されるに至りました。

関連記事:賃貸オーナーがおさえておきたい、法改正による『原状回復』のポイント

敷金のルールが明文化(民法622条の2第1項)

 

従来の民法では、退去時の敷金返還についても、明確な定めなどが全くなかったことから、退去時にトラブルが発生してしまうことが多かったのです。そのため、今回の民法改正により、これまで裁判例で確立されていた敷金のルールが明文化されています。まず、敷金の定義として以下のように定義されています。

賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で賃借人から賃貸人に交付される金員

この定義の上で、貸主は、次のいずれかの場合に、敷金から未払いとなっている賃料を差し引いた額について、借主に返還しなければならないと定められています。

  • ・賃貸借が終了し、賃貸物の返還を受けたとき
  • ・または、借主が適法に賃借権を譲り渡したとき

なお、地域によっては、敷金という名目ではなく、「保証金」といった名目で金員を預けることもあります。この場合、保証金という名目でも、その意味合いは敷金と同じことなのですが、敷金と保証金とで適用されるルールが異なるのかが議論されることもありました。
それが今回の民法改正では、『借主が貸主に金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で交付した金員』について、「いかなる名目によるかを問わず」、敷金のルールが適用されると明記されています。

まとめ

 

今回は、2020年4月に行われた民法改正について、賃貸経営者が関係する変更ポイントを解説してきました。この記事でご紹介したように、民法の改正は120年ぶりに行われたことですので、本来は、大手メディアなどでも盛んに取り上げられるような事だったはずです。しかし、改正された時期が新型コロナウイルス問題と被ってしまい、ほとんどの方の注目がそちらに行ってしまった事から、詳細な内容を見落としてしまっているという方が非常に多いようです。

この記事でご紹介したように、今回の民法改正は、賃貸経営を行っている大家さんにとって非常に密接に関係する部分も多いので、この記事でご紹介した内容は是非頭に入れておきましょう。

執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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