Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

不動産投資の怖い話!アパート経営を始めるか迷っている方は、他人が失敗したポイントを絶対におさえておくべき!

今回は、アパート経営などに興味はあるけれど、「不動産投資って本当に成功するのかな?」などと、実際にやってみるかどうかを迷っているという方のため、アパート経営の失敗談についてご紹介していきます。

投資にもさまざまな種類の物が存在するのですが、相続税など、税金対策としても効果的などという噂が出回っていることで、不動産投資に興味を持ち始めた…という方が増えています。これは、一昔前までは、閉鎖的な業界で一般の方から「怪しい業界…」などとネガティブなイメージを持たれていた不動産投資業界が、昨今、積極的に土地活用セミナーなどを行うようになって、一般の方にとっても分かりやすく身近な業界になってきているというのが大きな要因でしょう。

しかし、不動産投資は、他の投資方法と比較すれば、少し特殊な専門的知識が必要とされることもあり、「興味はあるけれど本当に自分が手を出してみても良い物だろうか…」と不安を感じてしまう方も多いです。正直な話、不動産投資も他の投資と同じく、成功する人もいれば失敗する人もいる世界ですし、気軽に「誰でも簡単に成功するからすぐにでも始めるべき!」と言えるような物でもありません。そこで、現在、アパート経営を始めてみるか迷っている方のため、リスクとして知っておきたい失敗事例のポイントをご紹介します。

失敗談① 借り入れが多すぎる…

 

近年では、相続対策としてアパート経営を始めるというパターンが非常に多いため、初期に多額の借入金を利用するケースがほとんどです。

借入金というものは、相続財産の減額もしてくれますし、相続対策だけを考えると借りるだけでも対策となるわけです。そして、アパート経営における、それぞれの大家さんに関して、苦労の度合いが変わってしまうのは、この借入金の大きさがかなり影響を与えます。
一般的には、借入金が大きければ最後まで苦労して、借入金が少ない人はそれほど苦労せずにアパート経営を続けられると言われています。

なぜかというと、どのようなアパートだとしても、築年数が経過していけば、家賃を下げざるを得なくなりますし、建物の修繕にかかるコストが増えてしまうというリスクが顕在化します。つまり、このような状態になった際に、「借入金の返済が終わっているかどうか?」が非常に重要で、既に終わっている人であれば、こういったリスクにも耐えられるという訳です。自己資金を多く投入して、返済が早く終わっている人は、家賃の下落や修繕にかかるコストについて、返済に回していた資金を備蓄しておくことができ、築年数の経過をそれほど脅威に感じることはありません。
しかし、借入金の返済がまだまだ続いている…という場合であれば、毎月に返済にプラスしてや家賃収入の減少と建物の修繕コストというダブルパンチを食らってしまう訳で、その負担にたえられず、借金を残したまま物件を売却せざるを得ない…なんて事態も考えられるのです。

さらに、相続対策としてアパート経営を始めたのにもかかわらず、借入金が残ったまま相続が発生してしまうと、相続人は古くなったアパートで借金を返済しなければならない…という状況に陥るわけです。親がアパート経営を始める…という話を聞いて、子供たちが反対する…という話もよく聞くと思うのですが、これは将来的に「築古アパートという不利な物件で借入金の返済をしなければならないかも…」というリスクを考えてのことという場合も多いです。

上述したように、借入金というものは、相続財産を減らすというメリットがあるのですが、正直それ以外にメリットはないと考えても良いです。要は、自己資金を投入することでも相続財産を減らすことはできるわけですし、将来的に「借入金の返済に困ることが無いように」という視点も持って、しっかりと自己資金も用意しておかなければならないと考えましょう。

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失敗談② 家賃保証に関する勘違い

 

アパート経営を考えた時には、サブリース契約というのは必ず耳にすることになると思います。これは、管理会社が、「家賃保証」や「空室保証」などを名目に顧客と契約する管理方式の一つです。

サブリース契約では、満室時の賃料の80~85%の賃料でサブリース会社と賃貸借契約を行います。これは、「一括借上げ」などとも呼ばれるのですが、サブリース業者はあなたから借りた部屋を第三者にまだ貸しすることで利益を出していくという手法になっています。
大家さんのメリット的には、満室時の85%の賃料で一括借上げをしてもらった場合、空室が発生したとしても、サブリース業者に部屋を貸しているわけですので、85%の賃料は変わらずに支払ってもらうことができるという点です。つまり、物件オーナーからすれば、空室リスクを心配する必要もなく、安心して安定したアパート経営ができるというのがサブリース契約の前提となっています。

しかし、このようなうまい話が一生続くようなことはなく、物件の空室があまりにも増加してしまう、または入居者の賃料が下落したなんてことになると、サブリース業者から賃下げ要求をされてしまう訳です。当たり前のことですが、空室が増える、入居者の賃料が下落して、サブリース業者が入居者から受け取れる賃料よりもオーナーに支払う賃料の方が高くなってしまった場合、業者がそのまま泣き寝入りすることなどありえませんよね。

空室が増えると賃下げ交渉は必ずされる!

 

サブリース契約は「空室が生じても一定の家賃が保証される」ということがメリットと考えられていますが、上記のような状況になると、当たり前のように賃下げ要求をされてしまいますよ。

「家賃保証」や「空室保証」などという文字面を見ると、最初に決めた家賃をずっと支払ってもらえると考えてしまいがちですが、そのようなことはないのです。物件の空室が増える…、家賃が下落する…、なんて状態になると、サブリース会社が賃料を下げることで、そのリスクが物件オーナーに転嫁されてしまいます。「契約と違うじゃないか…!」と憤ってしまうものですが、サブリース業者の賃下げ要求は裁判でも争われたケースが存在します。

そして、裁判で争われた結果、「サブリース業者は賃下げ要求できる」という判例が認められる結果になってしまい、現在ではサブリース業者が堂々と賃下げ要求できる状態になっているのです。もしあなたが、サブリース業者に「家賃保証は弊社がするので、安心して賃貸経営をしてください!」などと営業をかけられ、アパート経営に踏み出すか迷っているのであれば、一度立ち止まりましょう。上述したように、家賃保証というのは、一生賃料が保証されるような物ではありませんし、空室リスクもなく賃貸経営ができるような契約では決してありません。

失敗談③ 修繕コストを見落としている

 

アパート経営を行う場合に覚えておきたいことは、入居者には賃料の支払い義務が発生するのですが、それに対して、オーナーには入居者が普通に生活していけるようにするため、建物の修繕義務が発生するということです。

ちなみに、修繕費と聞くと、「壊れたものを直す費用」と考えてしまいがちですが、それだけではありませんよ。修繕費には、壊れたものを修繕する事後保全と、故障を未然に防ぐための予防保全の2種類が存在します。例えば、アパートの各居室には、給湯器などの設備が導入されていますが、それぞれの設備には耐用年数(寿命)というものがあり、耐用年数が来れば故障する前に総入れ替えするような工事が必要です。また、建物の外壁に関しても、「壊れたかどうか?」など関係なく、定期的に塗り替えを行いますが、これらは壊れる前に行う予防保全になるわけです。

そして、こういった予防保全は、建物の築年数が古くなれば古くなるほど、多く発生することになり、壊れたから修繕しなければならない事後保全も加えると、それなりの修繕費用になってしまいます。特に、予防保全にかかる費用は、ある程度計画できたとしても、故障にまつわる事後保全は突発的に生じてしまうため、予想外の痛手となってしまう訳です。

アパート経営は、築10年ぐらいまでは順調に安定的な経営を進められるのですが、その後は建物のメンテナンスや修繕費がしょっちゅう発生してしまうようになります。したがって、アパートの修繕のために多額のお金が出て行ってしまうことになり、「こんなことならアパート経営なんてするんじゃなかった…」と後悔してしまう方もいるのです。アパート経営は、将来的に修繕費が発生していくということをあらかじめ理解しておき、初期から余剰金を計画的に貯めておくのがオススメです。

失敗談④ 築古物件は空室対策にもお金がかかる

 

アパート経営を行う場合、建物に投下するお金は修繕費だけではありません。修繕費というもは、物件オーナーの義務ですので「しなければならない」ものにかかるお金と考えられるのですが、中には「した方が良い」というお金も発生してしまうのです。

例えば、アパートの空室を埋めるための空室対策費用がそれに当たります。アパートで空室が発生してしまうと、家賃が入ってこなくなりますので、すぐに空室を埋めたいものですよね。しかし、築古物件になってくると、周辺にある他の賃貸物件の魅力に負けてしまい、なかなか空室が埋まらない…なんてことも珍しくありません。こういった場合、空室を埋めるために「家賃を下げる」などという対策をとる場合もありますが、この方法では将来的にずっと収入減になってしまう訳で、アパート経営自体が悪化してしまう原因にもなるのです。

したがって、家賃を維持する、もしくは家賃が逆に上げる空室対策として、居室をフルリフォームして、賃貸物件としての魅力を取り戻すという空室対策を検討する場合もあるわけです。そもそも、人のライフスタイルは時代によって変わってしまうものですし、築20年の物件であれば、20年前に求められていた居室の形態が現在の生活様式には適していない…なんてことも考えられるわけです。

要は、こういったしなければならないものではなく「した方が良い」と考えられるような空室対策にもお金がかかるということで、賃貸経営は年数が経過するほどお金が出て行ってしまうということを見落としていることで、将来的に失敗した…と後悔してしまう方がいるのです。

まとめ

 

今回は、アパート経営に踏み出そうか…と迷っている方に向け、アパート経営に失敗してしまった方の原因についていくつかご紹介してきました。不動産投資は、税金対策などにも有効と言われるようになっており、比較的若い人が区分マンション投資などをスタートしてみるということも増えてきています。しかし、あくまでも『投資』ですので、成功する人もいれば失敗してしまうこともあるということは忘れないでおきましょう。

特に、不動産投資などは、メリット面ばかりを説明されて、それを真に受けてしまう人も多いのですが、きちんとデメリットもおさえておかなければいけないと考えてください。まずは、いろいろな会社が行っている不動産投資関連のセミナーなどに参加してみることからスタートしてみてはいかがでしょう。不動産投資は、専門知識の有無が非常に重要ですし、そういった部分をきちんとアドバイスしてくれる会社に出会えるかどうかもとても大切ですよ!

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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