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土地は建てられる建物の大きさに制限がある!土地活用の前に容積率や建ぺい率の基礎知識を押さえて!

相続などでそれなりに広い土地が手に入った場合、その土地を活用して収益を上げられないものだろうかと考える方は多いです。しかし実際に土地活用を検討し始めてみると、投資や経営に関する知識だけでなく建築に関わる知識などが必要になるとわかり、「土地活用もなかなか難しいものだな…」と感じてしまう方がたくさんいらっしゃいます。

そもそも土地があるからと言っても、その土地全体を建物として利用することができない…ということをご存知でしょうか?土地には建ぺい率や容積率と呼ばれるものが定められており、所有者が建てたい大きさの建物を自由に建てることができるわけではなく、建物の大きさに上限が設けられているのです。
この記事では、これから土地を相続する予定がある方や、所有地で土地活用を検討しているという方に向け、容積率や建ぺい率の基礎知識をご紹介していきます。

都市計画法によって建物の大きさが制限される

 

街中を移動してみればよくわかると思うのですが、場所によって建物の種類や大きさにかなりの違いがあると思ったことはあるのではないでしょうか?例えば、戸建住宅ばかり建っている場所もあれば、大きなビルがたくさん建っている場所など、場所によって建物の大きさがかなり違いますよね。実は、土地の所有者が自分の考えだけで無計画に建物を建てていったのでは、無秩序な都市が出来上がってしまうことになるため、土地の場所によって建てられる建物やその大きさなどに制限が設けられているのです。

この制限は、『都市計画法』という法律などで定められているのですが、まずは土地活用を始める時、絶対に関係してくるこの法律の基礎を解説しておきます。

都市計画法の基礎知識

 

都市計画法という法律に関しては、日常生活に直接的な影響はないように感じますし、この法律自体が「何を定めているのか?」をあまり理解していない人も多いです。ちなみに、日本国内の都市で暮らしている人であれば、この法律は目に見えない部分でかなり生活に密接していますので「私は関係ない」とは絶対に言えないようなものです。

都市計画法は、「都市の健全な発展と秩序ある整備を図る」という目的のもと、都市ごとの計画を定めるための法律となります。具体的には、

  • ・土地利用に関する計画
  • ・都市施設に関する計画
  • ・市街化開発事業に関する計画

上記のようなことを、都市ごとに定める目的を持っています。

なお、実際の都市計画の策定に当たっては、国土利用計画法や土地基本法、建築基準法など、その他のさまざまな法律と合わせて物事が進められます。

都市計画とは?

 

都市計画は、都市計画法に基づいて定められるもので、無秩序に市街化が進められることなどを防ぐことなどが目的となります。上述しているように、都市計画法では「土地利用に関する計画・都市施設に関する計画・市街化開発事業に関する計画」を定めているのですが、これだけでは専門知識のない一般の方は「結局何の計画なの?」と疑問に感じてしまいますよね。

都市計画を進める際には、土地利用に関する計画として「市街化区域」や「市街化調整区域」と言った区域区分を行い、都市施設に関する計画で道路や公園、下水と言った都市施設の計画を、市街化開発事業に関する計画で土地区画整理事業などの定めを行っているのです。なお、一般の方が土地活用などを行う際に押さえておきたい部分が、土地利用に関する計画のうち区域区分についてです。

区域区分は、都市計画に「市街化区域」と「市街化調整区域」の区分を定めるものです。あまり聞き馴染みが無い言葉かもしれませんが、「市街化区域」と「市街化調整区域」は以下のような区域になります。

  • 市街化区域
    「すでに市街地を形成している区域」または「おおむね10年以内に計画的に市街化を図るべき区域」のことです。分かりやすく言うと、たくさんの建物が建っている住宅街や繁華街などをイメージしていただければ良いと思います。
  • 市街化調整区域
    「市街化を抑制する区域」のことを指しています。分かりやすく言うと、田畑が広がる農村地域や山林などをイメージしていただければ間違いないと思います。

なお、上記2つの区域どちらにも属さない「非線引き区域」というものがあるのですが、土地活用を検討している方であれば、所有地が市街化区域内にあればさまざまな活用法が考えられる、市街化調整区域内だと、何らかの制限を受ける可能性があるという程度の認識で良いと思います。

用途地域も決まっている

 

所有地が市街化区域内にあるからと言って安心できません。実は、市街化区域内では、原則として「用途地域」が定められることになっており、用途地域の種類によって建てられる建物の種類や建蔽率、容積率などが指定されてしまうのです。

なお、用途地域に関しては、一般の方が土地活用として建築するような建物はおおよそ建てられると考えておいて良いと思います。例えば、空いた土地に工場を建てる、娯楽施設を建てるなどとなると「建てられる場所か?」を気にしなければいけないでしょう。用途地域に関しては、役所の窓口に行けば「用途地域図」を閲覧できますので、自分の土地がどの用途地域なのかはすぐに調べることが可能です。
本記事は、建ぺい率や容積率が本題なので、用途地域に関してはまた別の機会に解説します。

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建ぺい率について

 

それでは本題の『建ぺい率』と『容積率』について解説していきましょう。まずは、『建ぺい率』についてです。

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合のことを指しており、分かりやすく言うと、建物が建った土地を真上から見た時に「土地に対して建物が占める割合」のことです。

建ぺい率の計算方法

 

建ぺい率の計算式は非常に単純で、以下の式で導き出すことが可能です。

建ぺい率 = 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

建築面積は「建物の壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積」を指しています。一般的な住宅の場合、柱の外側までバルコニーや屋根の一部が飛び出していますが、これらについては「突き出している部分が1m以下」の場合は、計算しないことになっています。1m以上突き出している場合、1m後退した部分までが建築面積に含まれます。
なお、建築面積は建ぺい率を調べる時に必要なのですが、登記簿謄本などには記載されることがありません。これを調べたい場合、建物を新築する時に役所に提出する『建築確認申請書』で確認することができますので、新築時に設計士に確認しておきましょう。

建ぺい率の上限について

 

建ぺい率は、用途地域ごとに上限が定められているということが重要です。例えば、「建ぺい率の上限が50%」に定められている地域であれば、300㎡の土地を持っていたとしても、150㎡を超える建築面積になる建物は建てられないわけです。なお、建ぺい率の上限については、自治体ごとに都市計画に関する情報がweb上に掲載されていると思いますので、そういったところで確認しましょう。分からなければ、直接役所まで足を運べば教えてもらえるはずです。

建ぺい率に関しては、建物の大きさに関わりますので、土地活用を検討している方にとっては非常に気になるものだと思います。そうはいっても、法律で定められた上限ですので、決められた建ぺい率を守らなければならないと覚えておきましょう。なお、「角地にある土地」「防火地域内に耐火建築物を建てる」などの条件を満たしている土地の場合、用途地域で定められている建ぺい率に+10%の緩和を受けることができます。さらに、建ぺい率が80%の場合で、「防火地域内に耐火建築物を建てる」時には、建ぺい率の制限も受けなくなります。

容積率について

 

それでは最後は『容積率』についてご紹介していきましょう。容積率は、敷地面積に対する「延べ床面積」の割合となります。

延べ床面積については、例えば3階建ての住宅の場合、「1階の床面積+2階の床面積+3階の床面積」といったように、すべての階層の床面積を足し算した面積のことです。ここでは、容積率の計算式などをご紹介していきます。

容積率の計算方法

 

容積率は、以下の式で導き出すことができます。

容積率 = 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100

上述したように、各階層の床面積を全て足した面積が延べ床面積なのですが、これに関しても建築確認申請書で確認することができます。

容積率の上限について

 

容積率についても建ぺい率と同じく、用途地域ごとに上限が定められています。ちなみに、容積率の上限のことを指定容積率と呼びます。

アパートやマンションなどを建てる時には、指定容積率が何パーセントなのかが、土地の価格などにも大きな影響を与えるほど重要な要素です。分かりやすく言えば、200㎡の土地を所有している場合で、指定容積率が80%である場合は160㎡までしか建てられませんよね。しかし、指定容積率が400%になると、800㎡まで建てられることになり、土地活用の幅が大きくなり、それだけ収益もあげられると考えられます。

ちなみに容積率に関しては、前面道路の幅などにも影響を受けますので、なかなかややこしい部分になります。したがって、土地活用を検討しているような方は、専門業者との打ち合わせで困らないように、容積率が何なのか程度はおさえておいた方が良いでしょう。実際の計算などは、専門家に任せておけば安心です。

まとめ

 

今回は、土地活用を検討している方がおさえておきたい、建ぺい率や容積率の基礎知識について簡単に解説してきました。この記事でご紹介したように、いくら自分の所有地だからと言って、自分勝手に好きな大きさの建物を建てられるというわけではないのです。どの都市でも、都市計画法などに基づいた都市計画が行われており、あなたが所有している土地に関しても、きちんと区分が行われているわけです。

なお、この記事では容積率や建ぺい率に注目していますが、これらを決める基準となるのがその土地の用途地域になります。用途地域は、計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域にエリアを分け、それぞれ建てられる建物などの種類や大きさなどに制限を与えているものと考えていただければOKです。

用途地域に関しても、土地活用を行う上では、なかなか重要ですので、また別の機会で解説していきます。

執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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