Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

ペット不可物件で入居者が隠れてペットを飼っていた…こんな時、どんな対処が正解なの?

犬や猫などのペットの飼育を禁止している賃貸物件は多いです。首都圏などの賃貸物件では、「ペット可」としている物件は全体の10%強と言われており、立地や間取りなどにこだわると、ペットと一緒に過ごせる物件を見つけるのは至難の業だ…と言われるようになっています。こういった状況にあることから、ペット不可としていた物件が『ペット可』に切り替えることで、入居率を高めようとするなど、有効な空室対策にもなると言われているのが「ペットの取り扱い」です。

ただし、現状所有している賃貸アパートなどに関して『ペット不可』としているのには、それなりの理由が存在するはずです。例えば、ペット可の物件にすると、騒音や臭い、排せつ物の処理の問題などから入居者間トラブルの危険性が高くなってしまいますし、室内で犬・猫と暮らすことを考えた場合、一般的な賃貸住宅にはない設備・建材が必要になるなど、ペットを受け入れるためにコストもかかってしまします。こういった理由から、多くの賃貸物件では「ペット不可」と明示して賃貸借契約を結ぶのですが、中には大家さんに隠れてペットを飼っている…なんて方も少なくないと言われています。

それでは、本来ペットの飼育が禁止されているはずの物件で、隠れてペットを飼っているのを見つけた場合、どのような対処をするのが正解なのでしょうか?この場合、入居者が契約違反を犯しているわけですので、強制的に契約を解除して、鍵を交換してしまえば良い…なんて考えてはいけませんよ。
コロナ禍の現在、人との接触を減らすことが重要とされており、寂しさからペットを飼いたいと考える方が多くなっているようです。そのため、いつあなた自身が「ペット不可物件で入居者が隠れてペットを飼っている…」なんて場面に直面するか分かりませんし、この記事で正しい対処の順序をご紹介していきます。

そもそも『ペット不可』という賃貸借契約は有効なの?

 

近年では、少子高齢化や晩婚化などの影響から、ペットを飼うという方が増加していると言われています。さらに、人との接触を減らすことが重要とされ、在宅時間が長くなった新型コロナウイルスの影響により、この1年ちょっとでペットを迎え入れたという方は急増していると言われています。

最近では、ペットを単なる番犬や愛玩動物として飼育するのではなく、家族の一員として迎え入れるなどというご家庭も増えており、一昔前の犬や猫の扱いと比較すれば、全く異なる状況になっています。それなのに、冒頭でご紹介したように、賃貸住宅のほとんどは『ペット不可』を条件に賃貸借契約を結んでいるというのが一般的ですよね。
それでは、ペットの立場が変化しつつある中で、賃貸借契約上の『ペット不可』という条件は、有効とみなされるものなのでしょうか?借地借家法では、借地人および借家人を保護するために、一定の規定を「強行法規」として定め、それに反する特約などは無効にするという定めもあるのですが、「ペット不可はどうなの?」と疑問に思ってしまう方も多いですよね。

『ペット不可』は有効!

 

結論から言ってしまいますが、ペット不可という条件は『有効』です。賃貸借契約の内容は、基本的に「賃借人の保護する方向で定めている」というのが借地借家法の基本です。ただし、借地借家法にはペットに関する明確な規定は存在しておらず、契約の解釈論として、「ペット不可」にすることが賃貸人(オーナー)側に合理性があるとして、ペット不可の特約は有効と解釈されています。というのも、犬や猫などのペットを室内で飼う場合には、壁を傷つけられたり、悪臭問題が生じたり、鳴き声で近隣に迷惑をかけてしまう…ということが懸念されます。こういったオーナー側の懸念は至極ごもっともな話ですので、契約内容として「ペット不可」を定めておくということは合理的とみなされるわけです。

なお、ペットを禁止するかどうかについては、契約当事者間で自由に決められるのですが、契約書で明確に「ペット不可」と定めておかなければ、契約違反としての対処は取りにくくなってしまいます。ペット不可物件として運営する場合は、賃貸借契約書に必ず『ペット不可』の旨を定めておきましょう。なお、区分マンション投資などの場合、マンション全体でペット禁止となっていれば、マンションの管理規約を交付しておくことで、契約書に記載しなくても『ペット不可』であるという主張は可能だとされています。

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『ペット不可』物件でペットを飼育していた時の対処は?

 

それでは、ペット不可物件で、入居者がペットを飼っていると発覚した場合、どういった対処をとれば良いのかをご紹介していきましょう。犬や猫の場合、騒音トラブルや悪臭問題、室内を傷つけるなど、さまざまなトラブルが予想できます。したがって、物件オーナー様からすれば、「すぐにでも出て行ってもらいたい!」と考えて、入居者が外出しているすきに鍵を交換してしまう…などの強い措置をとってしまうような方もいます。しかし、このような対処をしてしまうと、余計なトラブルを引き起こしかねませんし、逆に訴えられたりしてしまう危険もあるので、きちんと手順を追って対処していきましょう。

いくら契約違反をした入居者でも、まずは冷静に「ペットを手放してもらうよう」話し合いからスタートするのが正解です。

STEP1 入居者と話し合いをする

 

賃貸借契約書などで、明確に『ペット不可』であると定めているのであれば、ペットを隠れて飼っていた入居者としっかりと話し合いをしましょう。オーナー側からすれば、新たな入居者を探すのも手間ですし、ペットを手放せばそのまま借りていてもらいたいはずです。もちろん、入居者側からしても引っ越しなどにコストがかかってしまいますので、できればそのまま住んでいたいはずです。

したがって、ペットを飼っていることが発覚した場合、その物件でなぜペットを禁止にしているのか、しっかりとその理由まで伝えて、直ちにペットを飼っている状態を解消してもらうよう協議しましょう。例えば、実家に預かってもらう、1カ月以内に里親を探すなど、具体的な手段を提示するなど、ペットを手放す期日まで示しておくのがオススメです。

STEP2 賃貸借契約の解除

 

STEP1のように、ペット不可の理由や契約違反なのですぐにペットを手放すようにと話し合いを行ったものの、入居者がそれに従わず、ペットを飼い続けるといった場合は、契約違反による契約解除を検討せざる得ないです。誠実に話し合いを行ったとしても、それに応じてくれないという入居者とは、今後も信頼関係を持って賃貸関係を維持するなんてことは難しいです。賃貸借契約は、ある程度長期にわたるものというのが一般的ですし、お互いの信頼関係が非常に重要なものです。したがって、「この入居者とは信頼関係を保てない…」と感じた場合、契約解除をせざるを得ないでしょう。

契約解除の手続きについては、まず入居者に対して書面で賃貸借契約の解除の予告を通知します。例えば、2週間~1カ月などとある程度の期間を定めて、その期間中にペットを飼育している状態を解消しなければ、賃貸借契約の解除を行うという旨を、内容証明郵便で通知しておきましょう。そして、定めた期間で入居者の状況が改善されない場合、契約解除の通知を内容証明郵便で送付するという流れになります。

賃貸物件は、「入居者の権利が非常に強い」という話を聞いたことがあると思いますが、それでもオーナーと入居者の信頼関係が保たれているということが何より重要です。実際に、過去の判例で、「賃貸借契約は、信頼関係が破壊されれば契約解除できる」とされています。これは、「入居者が契約に反してペットを飼っている」と言っただけでは信頼関係の破壊とまではなりません。前述したように、入居者の権利は強く保護されており、物件に居住する賃借人を保護するための法理で、軽微な契約違反で「すぐに契約解除だ!」なんてことはできないようになっています。
しかし、物件オーナー側が、誠実に「ペット不可という契約なのでペットを手放してほしい」と言う話し合いの場を設けているにもかかわらず、それに応じないといった態度であれば、信頼関係が破壊されたとみなされ、契約解除が可能になります。なお、こういった場合、「家賃を支払っているのだから…」と思うかもしれませんが、契約書に『ペット不可』と定められていて、上述の手順を踏んでいれば、賃料支払などの他の義務を入居者が守っていても「信頼関係は破壊された」ものとみなされます。

STEP3 原状回復費用を請求する

 

契約解除をしたら、物件を明け渡してもらい、物件の内容を確認しなければいけません。ペット不可物件であれば、クロスやフローリングなどにペット専用の建材を使用していないでしょうし、壁や床に傷やシミなどができている場合があります。さらに、室内にペットのニオイが染みついているなど、「ペットを飼っていた」ことによって生じた物件の損傷を細かく確認してください。

こういった損傷部分の回復費用に関しては、賃借人に請求することが可能です。原状回復は、人が通常に使用していたことにより生じた消耗(通常消耗)は、法律上請求できないことになっていますが、ペット禁止という契約内容に反してペットを飼育したことで生じた損傷は、損害賠償の対象になります。したがって、「ペットの飼育が原因」というものは原状回復費用の請求が可能です。

なお、こういった原状回復費用に関しては、ペットを飼っている・いない関係なく、トラブルになることが多いです。敷金・保証金を頂いている場合、そこから差し引くという対応も可能ですが、原状回復費の方が大きい場合は、差額を別途請求する必要があります。賃借人が支払いを拒否するなんて場合は、訴訟提起して判決を得ることを検討する必要もあるでしょう。

入居者が話し合いにすら応じない…

 

契約に違反してペットを飼っている…と言った入居者の場合、話し合いをしようにも、入居者が全く応じてくれない…なんてことも考えられます。こういった場合、上述したような手順を踏んで契約解除の通知を行ったとしても、それにすら応じない…というケースが考えられます。それではこういった場合には、どのような対処をすれば良いのでしょうか?

強制退去を検討しましょう

 

正しい手順によって契約解除した場合、本来は入居者側は部屋を明け渡さなければいけません。しかし、これはあくまでも法律上の話で、賃借人が任意の明け渡しに応じてくれない…なんてケースも珍しくありません。こういった場合、「契約解除を通知したのだから」などと考えて、鍵を勝手に交換したり、室内の荷物を勝手に処分してしまうのは絶対にNGです。このような対処をしてしまうと、逆に入居者から訴えられてしまう…などというリスクが生じます。

賃借人は、「物件を明渡すべき義務」を負っているのですが、それでも明け渡しに応じない場合、起訴を起こして、判決を得てから強制執行の手続きをとるという手順をとらなければいけません。前述した、「鍵を勝手に交換する」「荷物を勝手に処分する」などと言った感じで無理やり追い出す行為をオーナー独自で行うことは、自力救済と言って法律上禁止されているわけです。したがって、必ず裁判所を通して、判決を得てから対処する必要があると考えてください。
契約解除の通知をしても、入居者が居座っている…という場合、、訴訟を起こして最終的な判決に基づく強制執行の手続きによって退去を実現することになります。

ちなみに、訴訟提起をした場合、賃借人側が何も争ってこない場合は、2カ月程度で判決が得られると言われています。賃借人が争ってきた場合には、残念ながら半年から1年程度は判決が出ません。また、判決が出た後も、4週間程度の催告期間が設けられ、それでもなお明け渡しに応じない…という場合に、強制的に退去・荷物の搬出という流れになります。つまり、強制退去にまで話が及ぶと最長1年以上もの間、入居者と争わなければならなくなります。

こういった長期にわたる争いを嫌い、入居者の引っ越し費用などを支払う、原状回復費を請求しないなどの条件を付けて、任意の明け渡しに応じてもらうように交渉する場合もあるようですね。なお、管理会社と契約していれば、ここまでの一連の対処は管理会社側で行い、オーナーには報告と各工程での許可を貰うといった流れになるでしょう。

まとめ

 

今回は、ペット不可物件なのに、ペットを飼っている入居者がいると発覚した場合の対処について解説してきました。近年では、ペットへの意識がかなり変化してきており、家族の一員として犬や猫を迎えることから、大型犬なども室内で飼育するという方が多くなっています。そもそも、大阪や東京などの都市部などでは、マンション暮らしをする方が増えている一方、ペット可の賃貸物件はかなり少ない状況が続いています。そのため、空室対策の一つとしてペット不可物件をペット可にする事が有効と言われているのです。

ただし、ペットの飼育は、物件にかなりのダメージを与えますし、騒音や悪臭などで近隣トラブルが発生してしまう恐れもかなり高くなります。そのため、余計ないざこざを招くぐらいならペット不可を維持したいと考える物件オーナー様も多いことでしょう。コロナ禍の現在では、人に会えない寂しさから、一人暮らしの方がペットを飼い始めることが多くなっていると言われています。したがって、単身用の賃貸物件を運営している方でも、知らないうちにペットを飼い始めた人がいる…なんて状況になることも考えられるでしょう。

ペット不可でのペットの飼育は、完全な契約違反ですが、いきなり強い措置をとることはできないと考えてください。ただし、何の対処もしないという訳にはいきませんし、この記事でご紹介した手順を参考にしてみてください。

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

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