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不動産投資ならマンスリーマンションもあり?マンスリーマンション投資のメリットと注意点

近年では、比較的若い年代の方が区分マンション投資を始めるなど、幅広い世代の方が不動産投資を行うようになっています。不動産投資と聞けば、所有している土地にアパートを建設して賃貸経営を行うだとか、区分マンションを購入し、賃貸に出すなどと言った手法をイメージする方が多いのですが、人々のライフスタイルが多様化している現在では新しいマンション投資の形として「マンスリーマンション投資」が注目されています。

そこでこの記事では、そもそもマンスリーマンションと一般的なマンションはどのあたりに違いがあるのかや、マンスリーマンション投資をする場合のメリットと注意点を簡単に解説していきます。

マンスリーマンションとは?

 

それではまず、「マンスリーマンション」が一般的なアパートやマンションとどう違うのかについて簡単にご紹介しておきましょう。賃貸物件を探している時には、マンスリーマンションという言葉を耳にする機会も多いと思います。まずおさえておきたいのは「マンスリー」という言葉は、【月々】や【月ごと】といった意味合いを持っており、『マンスリーマンション』は、月々ごとに契約していくといった感じで短期的に住むことを前提にした物件となるということです。

要は、契約期間が短い物件ということですね。ちなみに、入居者はそこに長く住むことを想定していないことから、引っ越しで大型家具を持ち込んだり、揃えたりすることが大きな負担になってしまいます。したがって、一般的なアパート・マンションと異なり、マンスリーマンションは以下のような特徴を持っています。

家具・家電などの設備が整っている

 

通常の賃貸物件と異なり、マンスリーマンションは、日常生活に必要になる家具や家電が最初から備え付けられているという点が大きな特徴です。上述したように、マンスリーマンションに住む方は「短期的に住む」ということを想定していますので、自分で家具・家電を買いそろえたり、引っ越しで持ち込むというのは大きな負担になってしまします。したがって、ホテルの長期契約のように、衣服さえ持ってきておけば、それで生活ができるような設備が整えられているのです。

一般的なマンスリーマンションであれば、冷蔵庫・テレビ・電子レンジ・洗濯機・ベット・エアコンなど、日常生活に欠かせない家具・家電は一通りそろっています。また、トイレットペーパーやハンガーなどの小物についても用意されている場合が多いため、部屋に着いたらその瞬間から生活がスタートできる環境になっていて、面倒な引っ越し作業をしなくても住むのが入居者側にとっても大きなメリットになります。

入居費用について

 

マンスリーマンションは、敷金や礼金などが必要ないのも大きな特徴です。通常の賃貸物件であれば、部屋を借りる際に敷金や礼金と言った初期費用が大きな負担になってしまいます。マンスリーマンションに関しては、この初期負担がなくなりますので、入居ハードルが非常に低くなるというメリットが存在するのです。なお、退去時には清掃費がかかりますが、一般的なアパート・マンションでも原状回復代がかかるのでこの辺りは気にならないと思います。

なお、マンスリーマンションに関しては、水道光熱費が日額で設定されます。したがって、あまり水道光熱費がかからない生活をしている…という方にとっては割高に感じてしまうかもしれません。ただし、真夏や真冬など、エアコンのお世話になる季節に関しては、電気代を気にせずに利用できるという点が大きなメリットになります。

マンスリーの利用者について

 

このように、マンスリーマンションは、一般的なアパート・マンションとはかなり違いが存在する物件となります。そして、こういった違いから入居対象者自体もある程度絞られてきます。

一般的に、マンスリーマンションの入居対象者は、短期間の滞在を目的とする、出張や研修、期日が決まっている転勤など単身赴任の方などがメインターゲットとなります。なお、「マンスリー」と聞くと、最短1か月間の賃貸と思うかもしれませんが、日割り計算してくれるような物件もありますので、そういった物件は旅行中にホテル代わりとして借りるといった方もいるようですね。後は、近くに住んでいる人でも、短期的に趣味の部屋として借りるなんて場合も多いようです。

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マンスリーマンション投資のメリット

 

それでは、不動産投資として、一般的なアパートやマンションなどではなく、マンスリーマンション投資を選択する場合のメリットについて簡単に解説しておきましょう。

賃料を高く設定できる

 

まず一つ目のメリットとしては、同じようなグレードの物件だとしても、マンスリーマンションとして運営していけば、一般的なアパート・マンションよりも家賃を高く設定することが可能です。例えば、周辺での相場が「月額6万円」程度のグレードだった場合、日額3千円程度で貸し出すのが一般的で、月額にすると9万円の家賃設定になります。つまり、入居者がきちんとついている前提であれば、マンスリーマンションの方が多くの家賃収入を得られるということです。
マンスリーマンションは、家具・家電が備え付けになっているというのが家賃が割高に設定できる要因です。

競合物件が少ない

 

アパートやマンションが乱立している都市部であっても、マンスリーマンションとして貸し出している物件はそこまで多くありません。つまり、競合する物件が少ないという非常に大きなメリットが存在するわけです。
一般的な賃貸物件と比較すれば、マンスリーマンション自体の需要はたくさんあるわけではありませんが、ビジネス利用が多いため、リーピート率が高いという特徴があります。また、法人がまとめて借りたりするケースも多く、競合物件が少ないことから需要がそこまでなくても常に満室経営が目指せるというのは大きなメリットです。

トラブルメーカーの契約延長を断れる

 

マンスリーマンションにおける、意外に大きなメリットは、一般的な賃貸借契約と異なり、騒音や家賃滞納などがあるトラブルメーカーとは契約の延長をしなくても良いという点です。一般的な賃貸借契約の場合、契約違反があったり、家賃滞納をするような入居者であっても、そう簡単に出て行ってもらうことができないのです。問題のある入居者がいても、最短で半年程度、入居者側が争ってくれば1年以上も退去してもらうのに時間がかかると言われています。
マンスリーマンションの場合は、オーナーの意思で問題のある入居者の延長を拒否できますので、トラブルメーカーの入居者に頭を悩まされてしまう…なんて心配がないのがメリットです。

マンスリーマンション投資の注意点

 

マンスリーマンション投資のメリット面を見てみると、一般的な不動産投資よりもメリットが大きのではないか…と感じた方も多いかもしれませんね。しかし、マンスリーマンション投資は、メリットばかりではなく、いくつかの注意点も存在します。
ここでは、マンスリーマンション投資に存在する注意点をいくつかご紹介しておきます。

初期費用がかかる

 

マンスリーマンションを希望する方は、最低限の家具や家電が備え付けになっていることから、自分で買いそろえる必要がない、引っ越しの負担が少ないという部分を利点に感じています。したがって、マンスリーマンションを経営する場合、建物そのものにお金がかかるうえ、各居室の家具や家電を揃えるために、一戸につき10~20万円程度の先行投資が必要になるわけです。さらに、各居室の家具や家電も経年劣化しますので、定期的に買い替えが必要になります。要は、一般的なアパート・マンションと比較すれば、設備投資にお金がかかってしまうという訳です。

最近では、家具・家電のレンタルサービスを行っているような事業者も存在しますので、初期費用を抑えるということを考えると、こういった業者を利用するのも悪くないと思います。しかし、半年分程度のレンタル料で買いそろえられる程度の価格設定になっていますので、レンタルは少し割高なような気もします。

仲介業者が少ない

 

マンスリーマンションの仲介業者が少ないという点も大きな注意点です。近年では、賃貸物件を探す場合、ほとんどの方はインターネットで検索します。したがって、マンスリーマンションの案内を取り扱ってくれる仲介業者を見つけ、自分が所有している物件の情報を掲載してもらわなければいけないのです。マンスリーマンションは、月単位での契約で、初期費用が必要ないという点で、入居ハードルが低いのですが、短期的に入れ替わりする前提の入居者ですので、年間の入居率がなかなか安定しないという点が大きな懸念になります。つまり、どのようにして入居希望者を集めるのかを、最初に想定しておかなければいけないということです。

区分マンションでは難しい

 

不動産投資を行う場合には、まず「区分」か「一棟」どちらの物件を購入し運営するのかを決めなければいけません。最近では、若いうちから投資を始めた方が良いというのが定説となっていますので、30代のサラリーマンの方が区分マンション投資を始めるなんてことも多いです。区分マンションであれば、運次第で500万円以下の物件に出会えるなんて可能性もありますし、その場合は現金で購入できるという点が大きな魅力です。

ただし、区分マンションの場合、マンスリーマンションとして稼働させたくても、マンションの管理組合との交渉が必要で、場合によっては、購入後に賃貸として人に貸し出すことさえ不可能…なんてケースもあるのです。さらに、交渉がうまくまとまって、区分マンションをマンスリー利用できたとしても、何らかの問題が生じた場合には、オーナー自身が管理組合と折衝しなければいけませんし、片手間では厳しい…と言われています。

これが一棟マンションなどであれば、購入後、一般的な賃貸物件として利用しようが、マンスリーマンションとして利用しようが、オーナーの自由になるわけです。一棟マンションは、資金面がネックですが、区分マンションでのマンスリー利用はかなり難しいと考えておいた方が良いと思います。そもそも、区分マンションの場合は、入居率が0%か100%になってしまう訳ですので、短期的に入居者が入れ替わることになると、精神的なストレスも大きくなってしまいます。

まとめ

 

今回は、不動産投資の中でも、マンスリーマンション投資について、その特徴とメリット・デメリットをご紹介してきました。この記事でご紹介したように、マンスリーマンションは、競合する物件が少なく、家賃を高く設定できるうえ、問題のある入居者は継続的に住まわせなくて良いなど、非常に多くのメリットが存在すると言われています。

ただし、マンスリーマンションの需要自体はそこまで高くありませんの、「どこに建てるか?」は非常に重要です。当然のことですが、どのような不動産投資でも、物件を購入すれば入居者が一緒についてくるようなことはなく、競合物件に勝つための戦略をもって運営していかなければいけないのです。

まずは、不動産投資の基本の部分から学んでみることが最初のステップだと思いますよ。

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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