Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

アパート経営に乗り出す前に!アパート経営に潜むリスクと代表的な失敗例について

アパート経営は、さまざまなメリットが存在すると言われており、近年では、安定した不労所得が得られる、節税対策になる、「団体信用生命保険」が生命保険の代わりになるなど、どれをとっても非常に魅力的な投資だと感じてしまう方が多いようです。

しかし、リターンにはリスクが潜んでいる…ということを忘れて、何も考えずにアパート経営に乗り出してしまうと、後々とんでもない損失を出してしまうことになり、アパートを建てたことを激しく後悔してしまう…なんてことになりかねません。
そこでこの記事では、アパートを建てる前に知っておきたい、アパート経営に潜むリスクや、代表的な失敗パターンとその対策を簡単にご紹介していきたいと思います。

アパート経営に潜むリスクって何?

 

それではまず、アパート経営に潜む代表的なリスクについて解説していきたいと思います。近年では、老後資金のためや節税目的などと考えて不動産投資を始める方が増えていますが、失敗してしまう方の多く、メリット面ばかりに注目してしまい、存在するリスクを無視して何の対策も行っていないという場合が多いです。
アパート経営は、一棟マンションなどと比較すれば、資金が限られていても投資が可能で比較的始めやすいと言われていますが、当然いくつかのリスクが存在するので、きちんと押さえて対応策も考えておきましょう。

①空室リスクと老朽化による家賃下落

 

アパート経営で最も避けたいのが『空室リスク』です。空室が発生してしまうと、家賃収入が減ってしまうので、できるだけ早く空室を埋められるようにして、空室になる期間を短くしないといけません。
また、将来的な家賃下落も、経営上のリスクとなります。新築アパートは、新築時や高めの家賃水準に設定できても、築年数の経過に伴って家賃水準は下がってしまうのが普通です。ある程度の家賃下落は致し方ない問題なのですが、競争力のない物件や老朽化が目立ちやすいアパートになってしまうと、当初想定していた以上の下落幅になってしまい、アパート経営がきつくなります。

空室リスクや家賃下落を回避するための方法としては、サブリース業者と契約して家賃保証をしてもらうという方法が有名ですが、サビリース契約は皆さんが考えているような万全なものではないと考えておきましょう。サブリースは、永遠に当初の家賃を保証してくれ、稼働率に左右されることなく安定した収入が得られると考えている方がいます。しかし、賃貸状況が悪化してくると、普通にサブリース賃料が値下げされてしまうというケースがほとんどですので、注意しましょう。

②物件の修繕費

 

アパートを建てれば、一生新築の状態を保ってくれるわけではないということは理解できますよね。しかし、それを理解していながらも、将来的な修繕コストのことを無視してしまう方がいるのです。

アパート経営を行う上では、大きなものから小さなものまで、さまざまな修繕コストが発生してしまいます。修繕費が必要になる時期や金額を正確に予測するのは難しいのですが、一般的には、中古よりも新築アパートの方が修繕費は安くなります。
アパート経営に必要な修繕費は、建物の外壁や屋根、廊下などの共用部の定期的なメンテナンスが大規模なものと考えてください。さらにその他にも、専有部分の給湯器やエアコンなど、入居者が使用する設備が故障した場合には、基本的にオーナーが費用負担して修理や交換をすることになります。
こういった修繕を怠ってしまうと、物件の魅力がどんどん落ちてしまい、①で紹介した空室リスクや家賃の下落につながります。

③自然災害リスク

 

最後は自然災害リスクです。日本は、地震や台風などの自然災害が多い国として有名で、地震による建物の倒壊や焼失、水害によって流されてしまうなど、自然災害ではさまざまな損失を被ってしまうリスクが潜んでいます。
こういった自然災害リスクに備えるためには、耐震性に注目するなど災害に強い建物を建てると共に、各種保険に加入しておくことが大切になります。

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アパート経営の代表的な失敗例について

 

それでは、アパート経営の代表的な失敗パターンをいくつかご紹介していきましょう。ここでは、各失敗例ごとの対策についても簡単に触れておきます。

①『立地』の問題で失敗

 

アパート経営に失敗してしまう理由の一つに、アパートを建てる立地選びに失敗したというパターンがあります。例えば、アパートの需要が高くない場所だったり、需要そのものはあるけれど、競合物件が多すぎて思うような家賃を設定できない…などという場合、ほぼ確実にアパート経営は失敗してしまうでしょう。
アパート経営は、立地選びが非常に重要ですので、専門家の意見などもしっかりと聞きながら自分でも調べる必要があります。注意が必要なのは、そこまでアパート需要が高くない立地なのに、甘い言葉を並べ立ててアパートを建てるように誘導する悪徳業者も存在するということです。このような企業は、「弊社が一括借り上げで家賃を保証するから安心です!」などと、一見リスク回避策もたてられているように見えますが、実際に経営してみると、サブリース家賃の減額交渉をしてきたり、途中解約されてしまったりして、痛い目を見るのはアパート経営者だけなんてことがほとんどです。

その他の注意点としては、大学があるから学生向けアパートなら好条件という場合でも、一つの大学に頼っていた場合、その大学が移転する…なんてことになると、途端に入居者が集まらなくなるなんてことも考えられます。アパート経営を始める時は、中長期的な視点で立地を見極める必要があります。

■対処法について
立地の問題によるアパート経営の失敗を防ぐためには、何より「アパート経営に適した土地なのか?」を慎重に見極めるということが大切です。本当に賃貸ニーズがある場所なのか、慎重に市場調査を行っていきましょう。市場調査を行う時には、競合物件がどれぐらいあるのか、ライバル物件の空室状況はどうなっているのかも調べてください。賃貸需要がそれなりにあっても、すでに飽和状態になっているのであれば、その立地はアパート経営に向いているとは言えません。
他には、周辺環境が入居率に大きな影響を与えますので、想定している入居対象者が求めそうな施設が周辺にあるのかもきちんと調べておきましょう。周辺環境で重視すべきなのは、最寄り駅までの距離や、生活利便施設が近隣に揃っているのか、公共施設までの距離などです。一般的に、大学や大きな工場などがあれば、それなりの賃貸需要があると考えられますが、そういった単一施設の需要に頼るよりは、「駅近」などの利便性の方が長期的に安定した賃貸経営が可能になると言われています。なお、このほかには、その地域の災害リスクなどをハザードマップなどでしっかりと確認しておきましょう。

②『建物』の問題で失敗

 

アパート経営に向いている場所を見つけられたとしても、建設プランの段階で失敗してしまうケースも存在します。アパートを建てる時には、建築費を抑えることも大切ですが、必要な費用まで削ってしまうことになると、入居者ニーズを満たすことができなくなってしまい、入居者が集まらない物件になってしまうことになるわけです。建築費を抑えすぎて競争力のない物件になってしまうと、空室が増えてしまい、家賃の下落幅も大きくなり、アパート経営を苦しくしてしまうばかりになってしまう恐れがあります。

そうはいっても、むやみやたらに高額な設備ばかり整えて建物グレードを高くするのもNGです。高級すぎる物件を建てて、地域の家賃相場と合わなくなってしまえば、なかなか入居者を集めることができずに、かけたコストを回収できなくなってしまう恐れがあるのです。高級志向の物件ももちろん需要はありますが、地域相場などに合わせて物件のグレードを決めていかないと、入居者集めに苦労する可能性が高いです。

■対処法について
立地に合わせて集客力のあるアパートを建設するには、徹底した市場調査が必要です。市場調査の結果を踏まえて、間取りや導入する設備、建物のデザインやグレードを検討すべきだと考えてください。なお、集客力のあるベストな設計プランを構築するためには、アパート経営などの実績をしっかりと持つ、高いノウハウを所持した業者に相談するのがオススメです。
十分な実績とノウハウを持った業者でないと、入居者ニーズを見極め、競争力のある物件を設計することは難しいものです。

③『物件管理』の問題で失敗

 

これは、実際にアパート経営をスタートしてからの問題です。いくら最適な物件を建てられたとしても、管理が行き届いていない物件は稼働率がなかなか上がらない…となるケースが多いです。

例えば、「ゴミ捨て場やポストなど、共用部の清掃が行き届いていない…」「管理会社に問い合わせても一向に対処してもらえない」など、入居者の不満がたまるような管理体制になっている場合、入居者の定着率が悪く、アパート経営が安定しない…などと言った問題が生じてしまいます。
特に、騒音や物件のルールを守らないなどと言った問題が発生した場合、できるだけ早く適切な対処を行わなければ、退去者が続出してしまう…などと言った大問題に発展してしまう恐れがあります。よくある失敗例としては、マナーの悪い入居者の対応が遅れたせいで、優良な入居者ばかりが退去してしまい、質の悪い入居者のみが残って、新たな入居者が確保しにくくなる…というものです。

■対処法について
この問題の対策としては、良質な管理会社を選ぶということが非常に重要になると考えてください。ハウスメーカーなどでアパート建設をした場合、系列の管理会社を紹介され、ワンストップで管理まで任せることができ、余計なことを考えなくても良いという楽さがメリットになります。しかし、紹介される管理会社が本当の迅速で細やかな管理を行ってくれる管理会社なのかはしっかりと見極めなければいけません。もし、少しでも不安があるようであれば、全く別の管理会社を自分で探して、依頼する方が良いかもしれません。
なお、マナーの悪い入居者に関しては、問題が発生した時に、迅速に対処するというのも大切ですが、「しっかりと入居審査を行う」という点も大切だと考えてください。入居審査が厳しすぎると、入居者が決まりにくくなりますが、あまり緩々だと他の入居者に迷惑がかかって退去者が続出してしまう…という問題に発展する可能性があります。

まとめ

 

今回は、アパート経営に潜むさまざまなリスクや代表的な失敗例について解説してきました。近年では、不動産投資が税金対策や老後の資金対策になるということがメリットと考えられ、さまざまな方がアパート経営などに乗り出すことが増えています。

ただし、アパート経営などの不動産投資は、そこまで単純な物でもなく、誰が初めても必ず成功すると考えているのであれば、大間違いです。実際に、業者から甘い言葉ばかりをかけられて不動産投資を始めたけど、経営が全くうまくいかずに後悔してしまっている…という方も少なくないのが実情です。

まず言えるのは、不動産投資に関する知識が全くないという方が、いきなりアパート経営に乗り出すということは絶対にオススメできないということです。業者の言いなりで成功するような本当に運の良い人もいるかもしれませんが、そのようなことは極稀なことだと考えた方が良いです。まずは、弊社が行っているような、土地活用や不動産投資に関するセミナーなどに参加し、これがどのようなものなのかをしっかりと理解することからスタートするのがオススメです。

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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