Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

アパートの空室が埋まらない…。空室が埋まらない原因とその対策を考えてみよう

近年では、節税対策や老後の生活資金源として不動産投資を始める方が多くなっていると言われています。不動産投資と言っても、一棟マンション投資に区分マンション投資、アパート投資など、さまざまな物があるのですが、初期にかかるコストと空室リスクの分散などを考えて、3階建てアパートの運営を行う方がここ数年非常に増えています。

区分マンション投資であれば、空室率が0か100になってしまいますし、一棟マンションになると初期にお金がかかりすぎてしまい、とても手が出ない…という方が多いです。アパートであれば、新築の場合でも建築コストを安く抑えられますし、空室リスクを分散させながら安定した賃貸経営が可能だと考えている方が多いのだと思います。しかし、忘れてはいけないのは、どのような賃貸物件を運営するにしても、そこに空室リスクは必ず生じてしまうということです。アパート経営は、誰でも安定した家賃収入が得られると考えてしまっている方が多いのですが、空室が多く発生してしまうと、継続した家賃収入を得ることなどできなくなってしまいます。
そして、アパートを経営している方の中には、きちんと空室対策を行っているのに、なかなか空室が埋まらずに困ってしまっているという方も少なくないと言われているのです。そこでこの記事では、安定したアパート経営を行うため、皆さんがおさえておきたい空室がなかなか埋まらない代表的な原因とそれぞれの対策について解説していきます。

空室が埋まらない代表的な原因とは?

 

それでは、アパートなどで空室が生じてしまい、「なかなか空室が埋まらない…」となってしまう代表的な原因をいくつかご紹介していきたいと思います。新築アパートを建てて、最初は安定した家賃収入が得られていたのに、この頃は空室がなかなか埋まらなくなってしまい、キャッシュフローが悪化してしまっている…などとお困りの方は日本全国にたくさん存在すると思います。

こういった賃貸物件オーナ様の多くは、「空室対策はしっかりと行っているのに、なんで?」と言った疑問を持っている方が多いです。しかし、自分では空室対策を行っているつもりでも、空室が生じているor空室が埋まらない原因を正確につかめていないのであれば、ある意味空室が埋まらないという状況は当然のことと考えなければいけません。というのも、空室対策というものは、きちんと原因を掴んで、それを解消できるような対策をとらなければ、意味がないわけです。
ここではまず、空室がなかなか埋まらない代表的な原因をご紹介していきますので、以下のポイントに自分のアパートが該当していないかチェックしてみましょう。

①アパートの情報が認知されていない

 

一つ目の原因としては、的確な場所に物件情報を出せていないことから、アパート情報がきちんと認知されていないというものです。例えば、一昔前までは、賃貸情報がたくさん掲載された冊子に情報を載せたり、不動産会社の外壁などに物件広告が掲載されるなどと言った広告が一般的でした。しかし現在では、賃貸物件探しの主流がネットやスマホアプリに切り替わっています。

つまり、時代の変化にうまく乗れずに従来の広告方法のまま入居希望者を待っているというのであれば、アパートの情報が認知されていないことから、そもそも物件探しをしている方のテーブルにすら乗っていない…という状況です。このような場合、いくら立地や条件が良くても、それに気づいてもらうことができないため、空室が埋まりません。空室を埋めるためには、まずあなたの物件情報を認知してもらうことがスタートラインです。

②周辺の類似物件よりも家賃が高い

 

賃貸物件の家賃は、建物の築年数や劣化状況、立地や導入設備などの物件要件や、物件オーナー様の意向が反映されているため、似通った条件の物件でも賃料設定に差が生じてしまう場合があります。

アパートの立地や設備などに違いがあるのであれば、さまざまな条件を比較検討しながら選ぶのですが、条件がほぼ同じ物件が2つある場合、支出を減らすために賃料設定の安い物件を選択するのが一般的です。つまり、周辺に存在するライバル物件のことを無視して、自分の意向だけで家賃を決めてしまい、他よりも高くなっているという場合は、安い物件に人が流れてしまい、なかなか空室が埋まらない…なんてことになります。

③物件の管理(清掃など)が行き届いていない

 

安定した賃貸経営を進めるためには、エントランス部分やポスト、ゴミ集積場などの共用部の清掃が行き届いているということが非常に大切です。例えば、物件案内を行う時には、部屋の中を確認してもらうだけでなく、前述のような共用部分もしっかり確認する人がほとんどです。そのため、ゴミ集積場や集合ポスト周りが散らかっている物件は「管理が行き届いていない…」と敬遠されてしまう訳です。

さらに、共用部の清掃が行き届いていないという状況が、現入居者の満足度低下も招いてしまうと考えてください。つまり、新規入居者がなかなか決まらないだけでなく、退去者も生じやすくなりますので、気付いたときには空室だらけになっていた…なんてことになります。

④必要な修繕が行われていない

 

どのような建物でも、そこに存在するだけで劣化が進行してしまうものです。賃貸物件も同じで、外壁や屋根などの外装部分の劣化や各居室の設備の劣化が考えられます。こういった、物件の劣化に関して、適切な修繕が行われていないのであれば、空室が埋まらない原因になっている可能性があります。

賃貸物件の修繕に関しては、物件オーナー様の判断にゆだねられていますので、各部材の耐用年数などが無視されてしまうことが多いです。要は、少しでも支出を減らすためという考えで、不具合や故障などの問題が生じてから対処すれば良いと考えてしまっているのです。ただし、このような考えは、入居者の満足度低下を招き、退去者が増えてしまうリスクがあると考えてください。
さらに、適切な修繕が行われていない物件は、築年数以上に古く見えてしまうというケースがあり、居室内をどれだけ綺麗に整えていても、物件全体の外観が悪いことで、入居希望者から敬遠されてしまうことがあるのです。

⑤設備が整っていない

 

新築アパートなど、比較的新しい物件ではあまり考えられない理由ですが、築年数が経過した物件などであれば、近隣の競合物件と比較して、備え付けられている設備のグレードが低すぎることで空室が埋まらない…ということが増えてきます。分かりやすい例でいえば、最近の賃貸物件ではオートロックや防犯カメラが当たり前になっています。逆に言えば、これらの設備が整っていなければ、女性の入居者からは候補にも入らないという扱いになります。

他にも、インターネット無料や、給湯システム、エアコンや調理設備など、居室に備え付けられている設備の種類や新しさは空室が生じてしまう要因になります。なお、「設備がないなら家賃を下げれば良い」と考えるオーナー様が多いのですが、家賃を下げ過ぎてしまうと収入減少に直結しますので、安易に下げられないという問題もあるのです。

⑥トラブルを引き起こす入居者がいる

 

賃貸経営を行っていれば、騒音や悪臭などで近隣住民とトラブルを引き起こす、または家賃滞納トラブルを起こすなど、さまざまな問題入居者と出会うことがあります。

こういったトラブルを引き起こす入居者に関しては、正面から対処しようとすると逆上されてしまう可能性が高いため、向き合わないで放置してしまうオーナーも少なくありません。しかし、こういった問題のある入居者の放置は、他の入居者の満足度が下がってしまうことにつながり、退去者が続出してしまう…などという大問題を引き起こす可能性があります。さらに、物件自体の悪いうわさが流れたり、せっかく内覧に訪れた人に嫌がらせをしたりして、その入居者自体が空室が埋まらない原因になることがあるのです。

賃貸経営は、トラブルを引き起こす一人の入居者のせいで、賃貸経営に多大な悪影響が生じることも珍しくないと考えておきましょう。

自信があるから公開します

当社管理物件の驚異の入居率

94.29%
1月
94.67%
2月
97.51%
3月
96.51%
4月
95.52%
5月

当社管理物件の入居率を見る +

空室を埋めるための対策とは?

 

それでは、なかなか埋まらない空室を改善するための対策について考えていきましょう。上述したように、アパートで空室が生じている…という場合でも、空室が続いている原因はさまざまなことが考えられます。そして、的確にその原因を掴み、問題を解消できるような対策を行わなければ、いつまでたっても空室が埋まることはないのです。

「空室対策はきちんとしているのに空室が埋まらない…」と考えているオーナー様は、見当違いな空室対策を行っていることで、空室が生じている根本原因が解消できていないから、新たな入居者が決まらない…可能性が高いです。ここでは、上述した原因別に空室を埋めるための対策をご紹介します。

①募集広告を見直す

 

自分の物件情報が認知されていない…という場合は、募集広告の手法を見直す必要があると考えてください。スマホやネットの普及により、物件探しをする際、最初から直接不動産屋に足を運ぶ、駅などに置いてある冊子を見て情報を探すなんて手法は使われなくなっています。

現在では、スマートフォンのアプリで探したりパソコンのサイトで検索するというのが当たり前ですので、そういった場所に自分の物件情報がきちんと掲載されるようにしましょう。なお、アプリにしても不動産検索サイトにしても、物件を探している方が自分が求めているいくつかの条件で物件を絞り込むという行動を始めにとります。つまり、自分の物件の入居対象者がどのような絞り込みを行うのか予測し、それに見合う賃貸条件に変更するのもオススメです。
分かりやすく言うと、家賃検索は5,000円区分となっていますので、63,000円などという家賃設定にすると6万円以下で探す人に表示されなくなるのです。つまり、5.9万円を家賃とし4,000円を管理費などとすればより幅広い条件の方の目に触れることになります。この辺りも慎重に検討して広告掲載方法を決定しましょう。

②家賃設定を再検討する

 

賃料設定が周辺の類似物件よりも高くなっている場合、賃料設定の引き下げを検討すべきでしょう。ただし注意が必要なのは、賃料設定を下げて入居者が決まった場合、後から家賃を上げるなんてことはできませんし、その人が退去するまでは安くした家賃設定を維持しなければならないということは頭に置いておきましょう。家賃設定を下げるということは、収入が減少することになりますので、キャッシュフローが悪化してしまう恐れもあります。
したがって、賃料設定を下げなくても良い方法をまず考え、それでもどうすることもできない場合の最終手段として家賃を再設定するという感じがオススメです。

③管理会社を見直す

 

物件内の共用部分について、清掃などの基本的な管理が行き届いていない…なんて場合、管理会社の見直しを行った方が良いです。管理会社は、非常に多くの企業が存在しており、依頼する会社によって管理体制が全く異なると考えても良いです。
特に、ゴミ置き場や集合ポスト周辺など、共用部の清掃が行き届いていない…など、空室が埋まらない原因が管理会社にあると判断できる場合、それらの原因を解決できるような管理体制を敷いている会社に変更するのがおすすめです。管理会社を見直す場合は、「現在の管理会社にどのような不満があるのか」をきちんとまとめておき、どうやってその問題を解決してくれるのか次の管理会社に確認してみましょう。

④適切な修繕を行う

 

空室の原因が、適切な修繕が行われていないことから、物件が古く見える…などという場合、劣化状況に応じた適切な修繕に取り組みましょう。よくある事例としては、管理会社からは修繕の必要性を提案されているにもかかわらず、オーナーが修繕にGOを出さないなんてパターンです。これが空室の原因であれば、適切な修繕をスムーズに行っていくことで、空室が埋まっていくことも考えられます。

なお、管理会社の中には、適切な修繕の提案を行ってこない会社もあると言われています。このような場合は、自分で物件を見に行き、修繕の必要性を検討するという方法もありますが、建物の修繕タイミングは専門性が高い知識が必要ですし、管理会社の見直しを検討すべきと考えましょう。建物の修繕は、コストがかかってしまうものですが、物件の資産価値を保つことができますし、別に損なものではないと考えてください。

⑤賃貸設備を整える

 

物件の設備が整っていないことが原因の場合、空室対策は意外に単純です。物件探しをしている方が必要としている設備を整えるだけで、劇的に空室率が改善する場合も多いです。

というのも、①で紹介したように、現在の賃貸物件探しは、入居希望者が必要と考えている条件で物件を絞り込み、表示された物件の中から選択するというのが一般的です。賃貸設備に関しては、時代の移り変わりとともに必要とされるものが変化していきますが、その時に人気の設備が導入されていないだけで入居対象者の目に触れない状況になってしまっているのです。
つまり、基本的にはあなたの物件が有力な候補になるような人でも、特定の設備がない事で候補にのぼっていないだけの可能性があるのです。したがって、入居対象者が必要とする人気設備の中で、可能なものから整えていくということが非常に有効な空室対策になると考えましょう。

関連記事:入居者が求める『賃貸設備』から考える空室対策!どんな設備が求められるのかを押さえておきましょう!

⑥問題のある入居者を退去させる

 

他の入居者の満足度を下げてしまい、空室を出してしまうような問題のある入居者がいるのであれば、できるだけ早く、そのトラブルメーカーを退去させるのがオススメです。問題を引き起こす人への対処が遅れれば遅れるほど、他の入居者の不満が大きくなってしまいます。

ただし、現在の法律では、入居者の居住権が非常に強く保護されていますので、退去させる手段については注意してください。問題がある入居者だとしても、いきなり強い措置をしてしまうと、オーナー様側にひびがあると捉えられ、損害賠償請求をされてしまう恐れなどがあります。

まとめ

 

今回は、アパート経営を行っている方の大きな悩みとなる「空室がなかなか埋まらない…」という問題について、代表的な原因とその対処をご紹介してきました。

この記事でご紹介したように、賃貸経営者にとって『空室』は大きな悩みになるということは誰もが理解していますし、ほとんどの物件オーナー様は常に空室対策のことを頭の片隅に置き、いろいろな対策を実施していることでしょう。しかし、自分ではきちんと空室対策を行っているつもりでも、所有物件で空室が増えてしまい、なかなかそれが埋まらない…と悩んでしまうことも多いのが実情です。

こういった場合、まず初めに行ってほしいのは、「急いで空室対策を行う」という行動ではなく、空室が生じている・また埋まらない原因が何なのかを突き止めるということです。空室対策は、原因が何なのかによって取り組むべき内容が変わってきてしまいます。したがって、原因を突き止めることなく対策に走ってしまうと、コストをかけたのに空室が全く解消できない…なんて状況になってしまうのです。
この記事では、代表的な空室が続く原因とそれぞれの対策をご紹介していますので、ぜひ頭に入れておきましょう。

執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
当サイトのコンテンツにつきましては在籍のCPM米国認定不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士、宅地建物取引士、相続支援コンサルタント、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーの監修のもとで質の高い情報をお届けできるよう、日々更新しております。

  • TOP
  • ブログ
  • アパートの空室が埋まらない…。空室が埋まらない原因とその対策を考えてみよう | 株式会社アイ・ディー・シー