Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

アパートの空室が埋まらない原因とその解決策について!

アパートは、比較的容易に安定した家賃収入が得られると考えている人が多いですね。確かに、区分マンション投資などと比較すれば、空室リスクを分散することができるようになりますし、立地などをしっかりと検討したうえでスタートすれば、比較的安定した不動産投資になると思います。

ただし、どのようなアパートだとしても、物件は経年劣化が進んでいってしまいますし、時代によって入居者が賃貸住宅に求める機能などが変わってくることから、立地の良い物件さえ手に入れれば、後は放っておいても入居希望者が集まってくると考えているのであれば甘いです。例えば、建物のメンテナンスが行き届いていない、入居者が求めている設備が整っていないなど、さまざまな理由でライバル物件に後れを取ってしまい、立地が良くても空室が生じてしまうことは珍しくないのです。

そこでこの記事では、アパートの空室がなかなか埋まらない…となってしまう代表的な空室原因と、それを解消するための対策について解説していきます。賃貸物件の空室対策は、やみくもに行うのではなく「何が原因で空室が生じているのか?」を的確につかんで、それを解消するための対策を打たなければいけません。

原因① アパートの情報が認知されていない!

 

まずは、アパートの空室情報や入居募集広告が物件を探している方に認知されていないという問題です。もちろん、現在では自主管理を行っているような物件でも、入居者募集は不動産会社に委託しているというオーナー様がほとんどですし、オーナー側からすると「自分が考えることではないのでは?」と感じてしまうかもしれませんよね。一昔前のように、不動産会社の外壁などに募集広告を貼り付けているだけなどと言った手法を使っているような不動産会社はありません。

最近は、賃貸物件を探すときには、インターネットで検索したり、スマートフォンのアプリなどで検索するのが普通で、不動産会社への問い合わせも、アプリから直接行うという方法になっています。物件を探している方も、ある程度、絞り込んだうえで不動産会社に足を運ぶようになっており、そういった時代に合った場所に広告を出せていないのであれば、入居希望者の候補にすら入れていない状況になっているわけです。
したがって、家賃設定や設備に関しては近隣のライバル物件に負けていないに「なんで空室が埋まらないのだ?」と悩んでいる場合、アパートの情報が認知されていないと考え、この部分を改善していきましょう。

情報が認知されていない場合の改善策

 

「アパートの情報が認知されていない…」ことが原因で、空室が埋まらない場合、募集広告の内容は告知方法を見直す必要があるでしょう。不動産会社に、どのような内容で広告を出しているのか、またどこに広告を出しているのかを確認しましょう。

今の時代、ネットに広告を出していません…なんて不動産会社はいないと思いますが、大手不動産ポータルサイトを利用していない…などという返答があった場合、依頼する会社を見直した方が良いです。有名どころのサイトにきちんと広告を掲載しているという場合は、募集内容や家賃設定を見直す必要があるかもしれません。

インターネットやアプリでの物件検索は、導入設備や家賃の上限などで物件を絞り込み、その中から良さそうなものを見つけ、不動産会社に問い合わせするという方法が一般的です。そして、家賃による絞り込みは5,000円単位で条件を付けるようになっており、62,000円などの家賃だと、6万円で絞り込む方には情報が表示されないわけです。つまり、こういった家賃設定になっているのであれば「家賃5.9万円、管理費3千円」などの設定に変更し、より多くの方の目に触れるような内容を検討すると良いでしょう。

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原因② 家賃設定が高い

 

賃貸オーナー様からすれば、家賃は高ければ高いほど嬉しいものですよね。しかし、近隣のライバル物件との兼ね合いがありますので、オーナー様が自由に決められるものではないと考えましょう。さらに、アパートの賃料は、築年数や劣化状況、導入設備や利便性など、さまざまな要素が関わってきますので、本当に慎重に決めなければならないと考えてください。

賃貸物件を探している人からすれば、似たような条件の物件があれば、支出を抑えるために賃料設定が安い物件を選ぶのが一般的です。したがって、近隣にある類似物件よりも賃料設定が高くなっているのであれば、安価な物件に顧客が流れてしまい、空室に悩む…という結果になる可能性があります。

家賃が高い場合の改善策

 

家賃設定が「近隣物件に比べて高すぎる…」という場合は、賃料設定を見直して下げざるを得ないと考えた方が良いでしょう。しかし、大きな差がなく、ライバル物件にない魅力をうまく打ち出せていない…という場合は、家賃はそのままにして広告の内容を見直してみるのも有効です。

家賃は、収入に直結する部分ですし、安易に下げれば良いというものではありません。家賃は下げるのは簡単ですが、上げるのは非常に難しいものですので、可能な限り下げなくても良い手段を考えるべきだと思います。例えば、人気の賃貸設備を新たに導入して、それをアピールポイントにすれば、家賃設定はそのまま、もしくは上げても空室が埋まるということも考えられます。

家賃に関しては、キャッシュフローのこともありますので、まずは家賃を下げなくて済む代替案を検討し、それが無理な場合に近隣の物件に合わせるという順序にするのがオススメです。

原因③ 設備が整っていない

 

原因①の部分でもご紹介していますが、最近の物件検索の手法では、まず「希望する家賃の上限」と「必要と考える設備」などを条件として、物件を絞り込むというのが第一段階となります。

つまり、その時代、賃貸市場で求められている設備が何も整っていないという場合、物件を探している人の目に触れる可能性が極端に低くなってしまう訳です。例えば、「オートロック」があるかないかだけで、物件探しをしている方の目に触れる機会は大幅に変わってくると考えてください。

物件の設備に関しては、仲介を依頼している不動産会社などに「今人気の設備は?」「入居者が増えそうな設備は?」などと、定期的に確認し、可能であれば導入していけば良いと思います。

設備が整っていない場合の改善策

 

求められている設備が整っていないことが原因で空室が埋まらない…という場合、必要な設備を導入するというのが最も手っ取り早い改善策になると思います。ただし、設置するものによっては、入居者がいると導入できないものもあり、既存の入居者と不公平感が生じてしまう可能性があるので注意しましょう。そういった不公平感を生じさせないようにするには、オートロックや防犯カメラなどのセキュリティ設備を充実させることからスタートするのでも良いと思います。

なお、設備の導入にはそれなりのコストがかかってしまいますので、築年数などを考えた場合、「今さら最新設備を導入するのもな…」と感じてしまうようなこともあると思います。そのような場合は、賃料設定を見直すなどの手段の方が有効かもしれませんね。

原因④ 管理が行き届いていない

 

空室が埋まらない、短期で退去する方が多い…などということに悩んでいる場合、一度オーナー自身が物件の管理状況をしっかりと確認したほうが良いかもしれません。現在の賃貸経営は、自主管理ではなく、管理会社と契約し、物件の各種管理を委託するのが一般的です。管理会社に任せておけば、入居者との契約や家賃滞納があった際の対処など、オーナー自らは手間をかけなくて良くなりますので、本業を持っている方にとっては非常に心強い存在になります。

しかし、管理会社によっては、物件そのものの管理がおざなりになってしまう場合もあるのです。管理会社は、会社によって管理方針などが異なりますし、物件自体の修繕提案をしてこない業者もあれば、消耗品の交換やゴミ捨て場の掃除などが行き届いていない…なんて状態になってしまうこともあるのです。こうなってしまうと、内見に来た方に「ゴミ捨て場が汚い…」「ポスト周辺の管理がされていない…」「建物が古く感じるな…」など、ネガティブな印象を与えてしまい、契約に至らないなんてことになりかねません。さらに、既存入居者に関しても、不満がたまってしまい早期の退去に繋がってしまう恐れがあり、なかなか賃貸経営が安定しない…なんてことになるわけです。

管理が行き届いていない場合の改善策

 

自主管理の場合であれば、家族などに手伝ってもらい、もう少し頻繁に物件の清掃などに赴くといった対策や、自主管理を諦め管理会社と契約するという方法が有効です。特に、物件の修繕などに関しては、素人の方では最適なタイミングを見極めるのが難しい面があります。外壁全体の塗装などになると、多額のコストがかかってしまうことになるので、オーナー自らがタイミングを考えるという場合、どうしても先延ばしになってしまい、物件の印象を悪くしてしまう…ということが多いのです。

管理会社に委託しているのに、上記のような問題が生じる…という場合は、委託する管理会社を変更することを検討しましょう。現在では、さまざまな管理会社が存在していますし、まともな管理体制を敷いていない会社に「ちゃんとしてくれませんか?」と交渉する時間すら無駄になると考えましょう。ネットなどで管理会社を探し、費用や管理体制が納得のいく条件を提示している会社に変更すると良いでしょう。なお、新たな管理会社に関しては、最初に「○○という問題があるから管理会社を変えようと思った」と現状の問題点をきちんと伝えておくと良いでしょう。

まとめ

 

今回は、アパートを経営しているオーナー様で、空室がなかなか埋まらない…と悩んでしまう時に考えらるよくある原因と、その対処策について解説してきました。

賃貸経営を行う場合、常に満室経営を行えていれば安定した家賃収入が得られるのですが、そう簡単に満室経営が続くとは考えない方が良いです。新築時は、募集広告を出すだけで入居希望者が集まってくれますが、どのような建物でも徐々に劣化してしまい、適切な修繕を行わなければ見た目の問題で空室が埋まらない…なんてことになるのです。また、賃貸物件に備え付けられている設備などに関しては、時代によって求められるものが変わっていってしまいますし、長年見直しもしないという状態では、陳腐化してしまい、物件情報が人の目に触れなくなってしまうという恐れがあるのです。

空室対策は、一つ一つを見ていけば、そこまで難しいものではないのですが、所有する物件に空室が生じてしまっている原因をきちんとつかんだうえで対策を検討しなければ、見当違いな空室対策になってしまい、一向に空室が埋まらない…なんてことになりかねないと考えておきましょう。

執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
当サイトのコンテンツにつきましては在籍のCPM米国認定不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士、宅地建物取引士、相続支援コンサルタント、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーの監修のもとで質の高い情報をお届けできるよう、日々更新しております。

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