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所有物件で賃貸設備が故障!民法改正で「賃料減額」が当然になったというのはご存知でしょうか?

このサイト内でも2020年4月に行われた民法改正について何度かご紹介していますね。というのも、昨年の民法改正では、賃貸経営者にとって非常に大きな変更がたくさんあったことから、弊社でも分かりやすく情報としてお届けしているわけです。

そしてこの記事でご紹介するのは、2020年4月の民法改正の中でも「設備の一部減失による賃料減額」に関するルール変更についてです。賃貸住宅では、物件に備え付けられている設備の多くは、大家さんの所有物であり、経年劣化などが原因となり故障が発生した場合、入居者の報告をもとに修理をするという実務的な流れが存在します。なお、「設備が故障した場合、大家さんが修理の手配をする(入居者の故意などは別)」と言った流れについて大きな変更点はないのですが、設備の故障によって入居者に迷惑をかけた分、賃料の減額が必要などと言った部分がこの民法改正で義務付けられているのです。

そこでこの記事では、全ての賃貸物件オーナー様が絶対に押さえておきたい、「設備の一部減失による賃料減額」に関するルール変更を具体的にご紹介していきます。

民法改正により、設備故障への対処が大幅に変わる!?

 

2020年4月に民法が大改正されたということは知っていても、その内容については「コロナ問題で忙しくて把握できていない…」という方が多いようです。もちろん、日本国民の全てが民法改正で何が変更されたのかを詳しく知っておく必要などないかもしれませんが、賃貸経営を行っている大家さんにとっては、絶対に見落としてはいけないポイントがたくさんあるのです。

その中でも、「設備の一部滅失による賃料減額」に関する内容が大幅に変更されたという点はおさえておきましょう。賃貸住宅には、さまざまな設備が設置されていますが、当然普通に使用していたとしても故障してしまうことを避けることはできません。そして、賃貸設備の故障に関しては、入居者が管理会社や大家さんに連絡し、修理を依頼するというのが一般的な流れです。
なお、こういった賃貸設備の故障について、民法では「設備の一部減失により賃料減額」を定めています。従来の民法では、「賃料の減額が請求できる」という書き方だったのですが、これが2020年の民法改正により「当然に賃料は減額される」という、より強力でシビアな書き方に変更されているのです。

この変更に関してどういうことか具体的な例を挙げてみましょう。例えば、賃貸物件で、トイレやエアコンなど、生活に必要と考えられる設備が故障してしまった場合、大家さんはそれを修理する義務があります。しかし、エアコンなどはシーズンによって修理が遅れてしまうことも考えられますよね。つまり、こういった賃貸設備の修理が遅れてしまったことで、入居者が不便を強いられてしまったという場合、「賃料の減額」が当然と考えられるようになったのです。改正前までは「入居者から請求があった場合」にのみ対応すれば良かったのですが、改正後の民法では、当然減額しなければならないとなっています。

さらに、入居者から設備の故障の通知があったにもかかわらず、対処が遅くなってしまい、入居者が自分のつてを使って修理したという場合、入居者からその修理代を請求されることになっています。こういった変更があったことから、賃貸物件オーナ様は、入居者から設備の不具合の通知があった際、今まで以上に早く対処する必要があると考えてください。

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賃料の減額幅について

 

物件の賃貸設備が故障してしまい、何らかの理由で修理対応が遅れた時には、賃料の減額が当然となっています。それでは、賃料減額はどの程度必要なのでしょうか?この部分に関しては、その都度入居者と減額幅を交渉するといった対応をしてしまうと、余計なトラブルの原因となるので、あらかじめ賃貸借契約書内に盛り込んでおくのがオススメです。

賃料減額の割合は入居者との合意の上、決定

 

民法改正により、「設備の一部滅失による賃料減額は当然」とされるようになった現在では、賃貸借契約書内に、どの設備が対象で、減額の割合がどうなるのかを明記しておくことが大切だと考えましょう。なお、減額の割合を明記するのに合わせて、「乙は故障などにより設備が使用できなくなってから○日以内に甲に申し出る」と言った特約を記載することも重要です。これは、「エアコンが故障して〇日で〇%減額」などと、減額の割合だけを記載してしまうと、使えなくなった時期を過剰報告されるなど、悪意による多額の請求を受けてしまう恐れがあるからです。

ちなみに、各設備における減額の基準については、公益財団法人日本賃貸管理協会の「サブリース住宅原賃貸借契約書(改訂版)」に具体的な数字が示されています。これは、サブリースとしての規定なのですが、一般的な賃貸借契約の家賃減額のガイドラインになりますので、これを参考に、契約書内に盛り込むようにしましょう。

  • ・トイレが使えない・・・減額割合(月額):30%、免責日数:1日
  • ・風呂が使えない・・・減額割合(月額):10%、免責日数:3日
  • ・水が出ない・・・減額割合(月額):30%、免責日数:2日
  • ・エアコンが作動しない・・・減額割合(月額):5,000円、免責日数:3日
  • ・電気が使えない・・・減額割合(月額):30%、免責日数:2日
  • ・テレビ等が使えない・・・減額割合(月額):10%、免責日数:3日
  • ・ガスが使えない・・・減額割合(月額):10%、免責日数:3日
  • ・雨漏りによる利用制限・・・減額割合(月額):5〜50%(結露・カビが発生した場合は50%)、免責日数:7日

参照:(公財)日本賃貸住宅管理協会

上記を参考に、家賃5万円の賃貸物件で、トイレが故障して5日間使えなくなった場合、どれだけの家賃減額が必要なのかをご紹介しておきます。

5万円(月額家賃)×30%(減額割合)÷30日=日額500円

この場合、日額500円の減額になり、5日間使えなかったとすれば、2,500円の減額となるのですが、免責日数が1日あるので、最終的な減額が2,000円となります。

ちなみに、賃貸物件の設備故障については、代替手段が提供できる場合、家賃減額だけが解決方法ではありません。例えば、給湯器が故障し、お風呂に入れない…という場合、入居者に銭湯代を支払い、近くの銭湯を利用してもらうという方法で、和解した事例も実際にあるようです。これは、「自宅でお風呂は入れないものの、近くの銭湯を無料で利用できる」という代替手段を提示し、多少の不便は生じるものの、通常の使用ができない状態とまでは言えないことから、家賃の減額を回避できるといった事例ですね。

家賃減額が必要になるかもしれない設備について

 

それでは、故障してしまうことで、賃料減額の必要性が生じてしまう設備はどのようなものがあるのでしょうか?一般的には、以下のような設備の故障は、入居者の日常生活を不便にしてしまい、影響が大きいと考えられます。

  • ・エアコンの故障
  • ・水回り設備の故障(トイレ、浴室、キッチンなど)
  • ・給湯器の故障
  • ・ビルトインコンロの故障
  • ・Wi-Fi付き物件の通信不良

上記のような設備の故障は、入居者から故障の通知があればすぐに対処する必要があります。

なお、電球などの消耗品に関しては、入居者負担となります。注意が必要なのは、排水口の詰りなどに関しては、原因によってケースバイケースになってしまうという点です。例えば、排水口に「流してはいけないとされている物」を流してしまい配管が詰まってしまった…という場合、異物の除去や掃除は入居者負担で行うものです。大家さんの責任で行わなければならないのは、掃除などの問題ではなく、配管の老朽化により、水が使えない…となるケースです。

修理の流れについて

 

賃貸設備の故障に関しては、基本的に以下のような流れで対処していくのが一般的です。

  • ①入居者から故障や不具合の連絡が入る
  • ②詳細な状況確認を行う
  • ③速やかに設備会社に連絡し修理する
  • ④契約書を確認して、通知から修理までの日数分を減額する

基本的に、上記のような流れで、修理及び賃料の減額対応を行うようになります。なお、賃貸設備の故障が入居者の過失や故意によるものであれば、修理などに関しても大家さんが負担する必要はありません。つまり、状況の確認はしっかりと行っておかなければならないわけです。なお、管理会社と契約しておけば、上記のような対応を管理会社が行ってくれます。

まとめ

 

今回は、賃貸物件オーナー様に向けて、賃貸設備の故障によって入居差に不便をさせた場合、「賃料減額が当然」と変更された件についてご紹介してきました。

どのような設備であれ、経年劣化していくものですので、入居者の過失が無くても突然故障してしまい、修理が必要になるなんてことは当たり前のようにあります。当然、賃貸設備の所有者は大家さんなので、経年劣化による故障などがあった場合、速やかに修理対応をしなければいけません。ここまでの対応に関しては、民法の改正に関係なく、当たり前の行動として行うべきだと考えておきましょう。

そして、2020年の民法改正では、このような重要設備の故障があった際には、「賃料の減額が当然」と変更されたわけです。要は、故障があった時の修理対応が遅れてしまうと、減額しなければならない金額も大きくなるので、速やかに修理できる体制をあらかじめ構築しておくことが非常に重要になると考えておきましょう。

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  • 賃料減額

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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