Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

アパート経営の基礎知識!仕組みや得られるメリットをご紹介します!

アパート経営は、不動産投資や土地活用の手段として最もポピュラーな方法だと言えます。近年では、土地活用セミナーなども盛んに開催されていますし、アパートなどの賃貸経営を推奨するテレビCMなどを見かける機会も多くなっていますので、「今年こそはアパート経営を始めてみようかな…」とお考えの方も多いのではないでしょうか?

しかし、実際に賃貸経営をサポートしてくれるという不動産会社の担当者などと打ち合わせをしてみると、アパート経営の利回りの良さや収益面など、メリット面ばかりを強く案内されてしまい、逆に不安になってしまう…と言う方も多いようですね。どのような投資にしても、メリットがある反面、リスクはつきものですし、きちんとアパート経営を始めるうえで注意すべきポイントなども聞いておきたいと考えてしまいますよね。実際に、過去には賃貸物件のサブリースに関する全国的な事件なども発生していますし、メリットばかりを強く押されてもな…と思うの当然のことだと思います。

そこでこの記事では、そもそもアパート経営の仕組みや、実際にスタートした場合のリスクなどについても解説していきたいと思います。

そもそもアパート経営とは?

 

それではまず、アパート経営がどのようなものなのかを知るため、その仕組みや特徴について簡単にご紹介しておきます。

アパート経営の仕組み

 

「アパート経営とは?」と聞かれると難しく感じてしまうかもしれませんが、簡単に言うと、購入もしくは建築したアパートの居室を第三者に賃貸することで収入を得るというビジネスになります。なお、ほとんどの方は賃貸経営など行ったことが無く、「自分に賃貸物件の管理などできるのか?」が不安になってしまうかもしれませんね。ただし、現在では、ほとんどの場合、物件管理の専門業者である管理会社と契約し、管理は丸投げするというケースがほとんどです。もちろん、自分自身で物件の管理を行っているような方もいます。

アパート経営では、入居者募集に始まり、建物の管理や、消防点検などの定期的な管理業務、建物や専有部分の修繕、入居者間のトラブル対応など、非常に多岐にわたる業務が存在します。そのため、専業大家でもなければ、自分自身で全ての管理を行うなどとても現実的ではないと言えるでしょう。こういったことから、世の中には管理会社と呼ばれる業者が増えており、そういった業者に管理を丸々依頼するというケースが大半になっています。
つまり、アパートを経営する場合でも、大家さんに特別な業務などはほとんどないと考えておいても良いでしょう。

アパート経営とマンション経営は似て非なる物

 

アパート経営は、しばしばマンション経営と比較されることになります。どちらも集合住宅を所有して、居室を第三者に賃貸して収益を出していくというものですし、同じものだと考えてしまう方がほとんどだと思います。

しかし、アパートとマンションに関しては、そもそも建物の構造がかなり異なります。アパートとは、2~3階建ての木造建築もしくは軽量鉄筋造の建物なのですが、マンションの場合は、鉄筋コンクリート造で階数制限などもありません。つまり、経営面で言えば、マンション経営の方がより大きな収益が目指せるのですが、一棟まるごとマンションを購入するとなると、かなりの資金が必要になり、リスクが大きくなりますので不動産投資経験が豊富にある人でないと手を出しにくいものです。

一方、アパート経営に関しては、比較的低予算で始めることが可能な場合が多く、「実家を相続して土地活用をしてみたい」など、これから不動産投資に乗り出してみようと考えている初心者の方でも運営しやすい投資手法です。
つまり、アパート経営とマンション経営は、同じように見えても、その規模が全く異なるので、別種の投資手法と考えておいた方が良いですよ。

アパート経営がオススメと言われる人とは?

 

アパート経営に関しては、不動産投資などの初心者の方でも比較的始めやすいというのが大きな特徴です。ただし、向いている人と向いていない人がいますので、以下でアパート経営が向いている人の特徴をいくつかご紹介しておきます。

  • ・既に土地を所有していて、固定資産税の節税をしながら収益を出したい人
  • ・年金以外の収入が欲しい人
  • ・不労所得を得たい人
  • ・相続税の節税対策をしたい人
  • ・金融資産以外に収益性のある資産を保有したい人

一般的には、上記のような方がアパート経営に向いていると言われています。特に近年では、相続税対策のためにアパート経営を始めたり、実家を相続したものの既に自分の家が別にあるという方が、せっかくなのでと土地活用を始めるというケースが多くなっています。
なお、不動産投資に向いているという方でも、絶対に成功するとは言えないのが投資の世界ですので、失敗しても自分で責任を取る覚悟は持っておかなければいけません。

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アパート経営のメリットとは?

 

それでは、アパート経営などを実際に行った場合、どのようなメリットが得られるのかについてもご紹介していきましょう。

メリット1 不労所得が得られる

 

健全なアパート経営ができているという前提ですが、それができていれば安定した収入が継続するというのが最大のメリットでしょう。また、アパート経営は、上述したように、管理を丸投げ出来ますので、大家さん自身が病気や事故などで長期的な休暇が必要になった場合でも、収入は確保できるという点もメリットと言えます。所有している物件に入居者が付いていれば、自宅で座っているだけでも収入が得られますので、退職後の資金確保の手段として始める方が多いのも頷けますね。

現在では、超低金利時代などと言われており、住宅ローンなどを組む際はありがたいのですが、銀行預金などにつく利息に関しては全くあてにできない…と言う状況になっています。そのため、年金だけでは将来の不安が…と言う方が、それ以外の収入源として、アパート経営を始めるというケースがどんどん増えていると言われています。アパートは、長期的に安定した収入が得られるという希望があるだけでなく、土地と建物があるというだけで一定の資産価値が確保できるという点も大きいのだと思います。

メリット2 節税対策になる

 

アパート経営の、第一の目的やメリットに関しては、上述した「安定した収入を得る」と言う点です。しかし、アパート経営にはそれだけでなく、さまざまな節税対策に役立てることができるという副次効果もあるのです。

分かりやすい例を挙げると、現金として相続するよりも、建物を建ててそれを賃貸とした方が、評価額が安くなるので、相続税を安くすることができるといった節税対策が有名ですね。その他にも、損益通算による所得税の節税なども有名ですね。

この辺りの、不動産経営による節税に関しては、以下の記事で解説していますので、そちらをご参照ください。

関連:不動産投資で節税ができる?具体的にどんな節税の仕組みになるのかはおさえておこう!

メリット3 銀行融資が可能になる

 

これは、人によってはメリットになるというものです。アパート経営からスタートして、将来的にもっと大規模な賃貸経営を行っていきたいと考えている方もいますよね。そのような場合、所有している物件が資産となりますので、賃貸経営が安定していて黒字経営ができていれば、金融機関との信頼関係が構築できるようになります。

そして、そのアパートを担保とすれば、より大きな融資が可能となる可能性もあるでしょう。つまり、最初のアパート経営を足掛かりに、所有物件を増やしていったり、大型物件にチャレンジしてみたりと、事業を拡大させていくことができるというメリットがあるわけです。

アパート経営に潜むリスク

 

それでは最後に、アパート経営を営んでいく上で、頭に入れておくべきリスクについてご紹介していきましょう。冒頭でご紹介しているように、賃貸経営はメリット面ばかりを説明する不動産会社の担当者が多いのですが、きちんとリスクを認識しておかなければ、後で困るのは大家さんになってしまいます。
なお、アパート経営に存在するリスクに関しては、あらかじめそれを認識し対策を練っておくことで回避できる可能性が高くなりますので、以下の点は頭に入れておきましょう。

空室や家賃滞納リスク

 

アパートを所有して、黒字経営を進めていくためには、きちんと入居者づけをしていかなければいけません。単にアパートを所有しているだけであれば、管理コストなどが嵩むだけで、空室がいくつも生じてしまうと、収益は安定することがありません。また、「とにかく空室は困る…」などと考えて、入居審査などをおざなりにしてしまうと、満室経営はできているけれど、家賃を滞納する入居者が多く、収入が安定しない…なんてことになってしまいます。

このように、空室や家賃滞納があると、意外と簡単に赤字経営に陥ってしまいますので、そういったリスクがあるということは理解しておきましょう。

建物の老朽化リスク

 

この部分は、上記の空室リスクにも繋がります。一般の戸建て住宅でも同じなのですが、建物はそこに存在するだけで、徐々に劣化が進行していってしまいます。例えば、屋根や外壁などの外装は、常に風雨や紫外線の影響を受け続けていますので、毎秒ちょっとずつダメージが入っていると考えても良いでしょう。さらに、入居者の専有部分に関しても、クロスや床材の劣化、設備の劣化などがあれば、それを修繕するのは大家さんの責務となるのです。

一般の戸建住宅であれば、そこに住んでいる人の判断で修繕やメンテナンスを行えば良いのですが、アパートなどの賃貸物件の場合、建物の老朽化は空室リスクの増大を意味します。誰でも、外壁や屋根が目に見えて老朽化しているような物件に住みたいと思いませんし、設備の故障を報告しても修理や交換をしてくれない物件なら引っ越したくなりますよね。つまり、アパート経営を行う限り、収入が入ってくるだけでなく、建物のメンテナンスのためにある程度のお金が出て行ってしまうということも考えておかなければいけないのです。

こういった建物の維持管理に関しては、自然災害が非常に多い日本では、それなりにリスクが大きいと考えておくべきですよ。

入居者トラブルリスク

 

アパートは、ライフスタイルや考え方が全く異なる人が、同じ建物内で生活をすることになります。そのため、「こんな些細なことで…」と思うような事柄で、入居者同士がトラブルになってしまうこともあるのです。

基本的には、管理会社がトラブルの対応を行ってくれるのですが、簡単に解決できないような物も多く、特定の入居者のせいで退去者が続出してしまう…なんてことも考えられます。そのような場合、問題になっている人にすぐ退去してもらいたいと考えても、日本では居住権が非常に強いため、なかなかそれもできないという現実があるのです。つまり、一人の入居者のせいで、一気に賃貸経営が悪化してしまうリスクがあるので、入居審査は慎重に行わなければいけないと考えましょう。

ただし、あまりに審査が厳しいと、入居募集が難しくなるので、その辺りの匙加減は不動産会社と相談しましょう。

まとめ

 

今回は、さまざまなメリットがあると近年注目度が高くなっているアパート経営の基礎知識についてご紹介してきました。この記事でご紹介したように、アパート経営は賃貸物件を所有して、居室を第三者に貸し出し、収益を得ていくものと言う、一見非常に単純なものに見えます。さらに、物件の管理に関しては、その道のプロである管理会社に丸投げできる時代になっていますし、「誰がやっても成功する!」と考えてしまっているような方も多いようですね。

しかし、アパート経営は、そんなに単純な物ではなく、ちょっとした問題から一気に赤字経営に転落してしまうリスクがあるということは頭に入れておかなければいけません。何の知識も持たずにスタートしてしまうと、何に注意すれば良いのかすら分からないと思いますので、まずは弊社が開催しているような土地活用セミナーなどに参加してみるのがオススメですよ!

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