Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

賃貸住宅で増えているゴミ屋敷問題!ゴミ屋敷のリスクと大家さんにできる対処法とは?

ゴミ屋敷と聞くと、一戸建て住宅で、敷地外にまでゴミが溢れているような物件をイメージする方が多いのですが、近年、賃貸住宅において、居室内がゴミであふれてしまっているのに放置してしまう入居者トラブルが増加していると言われています。

賃貸住宅でのゴミ屋敷問題は、時々テレビ番組などで、芸人さんの部屋がゴミ屋敷になっていて、それを片付けるといったような企画が放送されていますし、どのような状態を指しているのかはある程度イメージできるでしょう。テレビの中でも、あまり悲壮感もなく、面白おかしく番組が作られているのですが、賃貸住宅におけるゴミ屋敷問題は、さまざまな人に多大な迷惑をかけてしまう問題行為と認識しないといけません。

例えば、集合住宅の一室がゴミ屋敷状態になってしまえば、悪臭や害虫が発生してしまい、他の入居者の退去に繋がってしまう恐れがあります。さらに、新たな入居者を確保しようにもゴミ屋敷があれば、それもできない…と言う八方ふさがりの状況になってしまいます。他にも、室内に大量のゴミがあることで、火災リスクも高くなりますし、部屋も通常より劣化が進んでしまうなど、大家さんにとって何も良いことがない最悪なリスクになってしまうのです。

ここでは、賃貸経営を行っている方、これから行おうと考えている方に向け、賃貸経営上の大きなリスクとなるゴミ屋敷問題について解説していきます。

大家さんを悩ませるゴミ屋敷問題とは

 

ゴミ屋敷と聞くと、不用品を拾ってきて自宅の敷地内に貯め込んでいくといった感じで、戸建てをイメージする方が多いです。しかし実は、近年では、アパートやマンションなど、賃貸集合住宅においてゴミ屋敷がどんどん増えていると言われているのです。
賃貸経営者にとっては、集合住宅の中で一室でもゴミ屋敷になってしまうと、悪臭や害虫の発生を招いてしまい、一気に賃貸経営が傾いてしまう原因になるなど、非常に困ったことです。それでは、ゴミ集積場などをきちんと設けているはずの集合住宅で、なぜゴミ屋敷問題が発生するのでしょうか?

集合住宅でゴミ屋敷が増加している理由は?

 

一般的に、アパートやマンションなどの集合住宅では、入居者用のゴミ集積場が用意され、決められたルールに則ってゴミ出しをすれば良いだけです。しかし、以下のような理由で、集合住宅でゴミ屋敷が増加していると言われています。

  • ・忙しくてゴミ出しのルールに対応できない
  • ・近所関係が希薄で、いつの間にか自分ではどうすることもできない状態になる

集合住宅では増加しているゴミ屋敷問題は、日常生活で生じるゴミがどんどん溜まっていってしまう…と言うパターンがほとんどです。つまり、戸建てで発生しているような「自分で集めてきた物」でゴミ屋敷になっているわけではないのです。基本的に、ゴミ屋敷化させてしまうような方でも、本音は「ゴミ屋敷になんかしたくない…」と考えているものです。しかし、人々のライフスタイルが多様化している近年では、日々の生活に追われてしまうことで、いつの間にかゴミ屋敷に…なんてパターンが多いようです。
例えば、もともときちんとゴミ出ししていたという人でも、物件のルールが厳しくなってしまい、日々の生活に追われて定期的にゴミ出しができなくなったという事情があるケースも多いようです。このような場合、ご近所さんと協力すれば良いと思うかもしれませんが、都市部では集合住宅でも近隣の人と全く交流がないのが当たり前ですし、一人で対処しなければならないと考え、結局個人で解決できないほどのゴミ屋敷にまで至てしまうようです。

ちなみに、過去に実際に合ったゴミ屋敷になってしまった方の原因についていくつかご紹介しておきます。

  • ・離婚もしくは死別によって、一人暮らしを余儀なくされた方で、ゴミ出しのルールを知らなくて出せなかった…
  • ・物を捨てられない価値観の方でいつの間にかゴミ屋敷に…
  • ・高齢でゴミ出しが難しい…
  • ・飲酒など、その人の怠慢…
  • ・単純に仕事が忙しく、ゴミ出しのルールを守れないから放置していた…
  • ・鬱を発症し、ゴミを放置していた…

このように、ゴミ屋敷状態になるのは、何らかの特定の理由があるわけでもなく、老若男女問わず発生してしまうものです。

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ゴミ屋敷はどんな問題を引きおこすのか?

 

集合住宅の一室でゴミ屋敷問題が生じてしまうと、大家さんにとってさまざまなリスクをもたらせます。ここでは、ゴミ屋敷が引き起こす代表的な問題をご紹介しておきます。

悪臭

 

ゴミ屋敷で真っ先に思い浮かぶのが『悪臭』問題ですね。特に、集合住宅のゴミ屋敷は、生ごみを中心としたゴミが放置されるケースが多く、強烈な異臭を放つことになります。特に、腐敗が進みやすい夏場になると、ゴミ屋敷の住人ではなく、周囲に住む人が「悪臭があるから窓も開けられない…」など、生活に支障が出てしまうような問題を引き起こします。また、洗濯物を外に干せば、悪臭が染みついてしまうなどの問題もありますので、早急に対処しなければ退去者が続出してしまうでしょう。

さらに、ゴミ屋敷の入居者に退去してもらったとしても、部屋に悪臭が染みついてしまっていて、高額な修繕費がかかってしまうケースもあります。

害虫

 

ゴミが増えれば、ハエやゴキブリなど、ゴミをエサとする害虫も大量に発生してしまうでしょう。
害虫駆除を行ったとしても、害虫を引き寄せるゴミ屋敷の対処をしなければ、根本的な解決などはできず、直ぐに別の害虫が発生してしまいます。ゴミ屋敷で発生した害虫は、近隣の部屋にも影響を及ぼす可能性がありますので、退去者が続出する結果になるかもしれません。

火災リスク

 

集合住宅でのゴミ屋敷問題は、火災発生リスクが高くなるというのが最大の問題です。戸建てのゴミ屋敷は、ゴミに放火されるかも…と言う点が危険とされるのですが、集合住宅の居室内がゴミだらけになると、それ以上の火災リスクがあるのです。
例えば、足の踏み場もないほどゴミが積まれている部屋の中で、タバコなどを吸ってしまうと、いつゴミに引火してしまうか分かったものではありませんよね。さらに、ゴミの下でコードやコンセントをネズミがかじって、電気ショートが起こることで火災に発展してしまうなど、本当にちょっとしたことで物件が全焼してしまうような危険があるわけです。居室内ですので、放火の心配は少ないのですが、そこにゴミがあるだけで集合住宅に住む入居者全員の命を危険に晒していると考えなければいけません。

大家さんとすれば、物件で火災が起きれば修繕に多大なお金がかかってしまいますし、さらに、死者が出てしまうと事故物件として収益など目指せない物件になってしまうリスクもあります。こういったことからも、ゴミ屋敷が集合住宅内に存在するとわかった時は、直ちに対処しないといけません。

大家さんができるゴミ屋敷への対処とは?

 

それではここからは、上記のようなゴミ屋敷問題が、自分の所有物件で発覚した場合に、大家さんができる対処について考えていきましょう。賃貸住宅では、入居者に善管理義務がありますので、本来、害虫や悪臭、火災リスクがあるゴミ屋敷状態などにしてはいけません。しかし、ゴミ屋敷状態が発覚したからと言って、入居者が外出している時に、勝手に部屋に入りゴミを片付けるなどと言った対応をしてしまうと、大家さん側が逆に訴えられてしまう…と言うリスクがあるわけです。

ここでは、ゴミ屋敷が発覚した際に、大家さんがとれる対処について簡単にご紹介しておきます。

玄関扉に張り紙で警告はNG

 

近隣住人から、「〇号室がゴミ屋敷なので何とかしてほしい」などと言う報告を受けた場合、どうすべきでしょうか?他の入居者からのクレームなどの場合、大家さんは本当にゴミ屋敷状態なのか確信が持てませんよね。それではこのような場合に、玄関ドアなどに「ルール通りにゴミ出しをするように」などと張り紙をする行為は許されるのでしょうか?

家賃滞納問題などでも、入居者の目に必ずふれるようにと、玄関に張り紙をするというケースがあるのですが、原則として、その入居者の問題を「誰の目にも触れてしまうような方法で告知」する手段をとってしまうと、名誉棄損に当たる可能性があるため、NG行為と考えておきましょう。入居者に確実に確認させる、また大家側が警告を送ったという証拠を残すためにも、内容証明郵便などを使って注意勧告を行ってください。この方法であれば、第三者の目に触れることが無いので問題になることはありません。

こういった手続きを踏むということは、入居者側がゴミ屋敷問題を解消しなかった時に、最終的に退去勧告をするときにも有効な行為になります。なお、内容証明には以下の内容は必ず入れておきましょう。

  • ・「〇年〇月〇日までにゴミを撤去するように」など、明確に期限を切る
  • ・「上記守られない場合には賃貸契約を解除する」と言う勧告

注意したのに片付けない場合は退去してもらえる?

 

大家さん自身が、ゴミ屋敷化していることを確認し、「ゴミを片付けるように」と注意したにもかかわらず、入居者が何の対処もしないという場合、強制退去などの強い措置をとることができるのでしょうか?

これについては、「ゴミ屋敷を確認した⇒すぐに退去させる」と言った速やかな問題解決は難しいと考えてください。賃貸借契約をきちんと結んでいる入居者の場合、居住権が非常に強い権利となることから、問題行動があるにせよ、即座に退去させるなどと言った対応は難しいのです。まずは、上述したような「いつまでにゴミを片付けなければ、賃貸借契約を解除する」と言った内容証明を出しておきましょう。そして、その期日までにゴミを片付けていないという場合、「信頼関係が破たんした」と言う理由で契約解除に動くということができるようになります。

なお、契約解除をしたにもかかわらず、物件に居続ける場合、不法占拠状態になりますので、刑法130条「不退去罪」で警察に動いてもらうことも可能になります。賃貸物件での強制退去については、以下の記事もご参照ください。

関連:強制退去が可能な入居者トラブルってどんなの?

ゴミ屋敷問題を引き起こさないためには?

 

それでは最後に、物件内でゴミ屋敷問題が発生しないようにするため、大家さん側が注意しておきたいポイントについてもご紹介しておきます。住んでいる家がゴミ屋敷になってしまう…という問題は、主に入居者自身の問題ですので、大家さん側に対策の施しようがない…と考えてしまうかもしれませんね。しかし、ゴミ屋敷が生じてしまう理由については「ゴミ出しルールが厳しすぎる…」など、物件側に問題があるケースも考えられます。

ここでは、ゴミ屋敷問題を未然に防ぐため、大家さんがおさえておきべきポイントをご紹介しておきます。

  • ・賃貸借契約書内に「部屋を清潔に使う」などの特約を結ぶ
  • ・入居者がゴミ出しルールなどに不満があれば、すぐに言えるよう、なるべくコミュニケーションをとる
  • ・郵便が溢れている、共用部に物を置いていないか定期的に確認する
  • ・24時間いつでもゴミ出し出来るような体制を整える
  • ・ゴミ屋敷問題を引き起こしそうな入居者がいれば、早い段階で解決に向けた行動を起こす

ゴミ屋敷問題は、その入居者とだけの問題ではなく、他の入居者にも悪影響を与えてしまい、退去者が続出してしまう結果を招いてしまう恐れがあります。したがって、可能な限りゴミ屋敷が発生しないような体制を作っておくことが大切です。

まとめ

 

今回は、賃貸物件で増加していると言われているゴミ屋敷問題についてご紹介してきました。賃貸経営を行っている方であれば、所有物件内でゴミ屋敷問題がいつ発生してしまってもおかしくないと考えておいた方が良いですよ。そして、ゴミ屋敷問題は、その入居者とだけの問題ではなく、物件内に住む他の入居者全員にも影響を与えるもので、対処が遅れてしまうと、悪臭や害虫が引き金となり、退去者が出てしまう結果になるわけです。

こういったゴミ屋敷に関しては、「ゴミをルール通りに出さない入居者が悪い」のは間違いないのですが、中には物件のゴミ出しルールが厳しすぎて、出すに出せない…となってしまっている方もいます。したがって、ゴミ問題を引き起こさないようにするためには、24時間いつでもゴミ出しができるようなゴミステーションを導入するのもオススメですよ!

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

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