Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

大家さんが入る火災保険について。火災保険を選ぶときのポイントとは?

賃貸経営を行う際、オーナー自体がその物件に住むわけではない場合、火災保険に加入するかどうかに迷う方も多いのではないでしょうか。オーナーが賃貸物件を購入する時には、火災保険の加入義務はなく、入居者が賃貸借契約を結ぶときに、それぞれに加入してもらうし「大家である自分は加入しないで経費削減をしよう!」などと考える方も多いかもしれませんね。

しかし、火災保険と言うものは、何も物件で火災が発生した時にだけ補償を受けられるといったものではなく、台風や大雪、雷などの自然災害による被害も補償してくれる非常に幅広い補償範囲が特徴の保険なのです。日本は、諸外国と比較しても、自然災害が非常に多い国として有名ですし、その備えと考えるのであれば、大家さん自身が加入する火災保険は、必要経費だと考えて良いと思いますよ。

そこでこの記事では、賃貸物件オーナーが加入する火災保険を選ぶときに注意しておきたいポイントをご紹介していきます。

賃貸物件が加入する火災保険について

 

それではまず、賃貸物件における火災保険の役割について簡単に触れておきましょう。賃貸経営を行うにあたってのリスクと言えば、地震や台風、豪雨などの自然災害のリスクが思い浮かぶことでしょう。火災保険は、建物が火災によって損害が生じた時の保険と考えられていますが、こういった災害による被害も補償してもらうことができる非常に心強いものです。さらに、一般住宅と異なるのは、賃貸物件では「入居者による損傷や汚損」などと言った想定外のリスクが発生する可能性もあります。そして、災害だけでなくこういった突発的なリスクから建物を守ってくれるのが損害保険の一つである火災保険なのです。

賃貸経営を行うオーナーにとって、火災保険と言うものは、本当にさまざまな自然災害、事故に対応してくれる心強い味方になってくれるもので、以下のようなリスクに備えられると言われています。

  • ・火災や自然災害などによる物件の損壊リスクに備える
  • ・入居者による漏水や火災などに対する賠償のリスク
  • ・火災や自然災害の事故による負傷リスク
  • ・入居者死亡などによる事故物件のリスク

賃貸物件で火災が発生した場合、火元になった部屋だけの問題ではなく、建物全体などに延焼してしまい、莫大な被害が発生してしまうリスクがあります。さらに、最悪の場合、オーナーが所有する物件の火災が原因で、近隣住宅にまで火が燃え広がってしまう可能性すらあるのです。

逆に言えば、オーナーの物件が直接的な火災の原因でない場合でも「もらい火」によって物件が全焼してしまうリスクが存在します。なお、日本には、「失火責任法」という法律が存在しており、「重大な過失以外で、隣家の火事が原因となって自分が所有する建物が火災に遭ったとしても、火元になった人に弁償や補償をしてもらうことはできない」と定められています。要は、寝たばこなど、誰が見ても火災リスクがあると判断できるような明らかな過失がある場合や、放火などによる火災でなければ、もらい火で建物が損害を受けても、基本的には損害賠償請求をすることができないと決まっているわけです。

賃貸経営を考えた場合、オーナーが消防設備をしっかリと整えるなど対策をおこなったとしても、隣家からもらい火が…入居者による失火など、第三者による被害は防ぐことができません。また、入居者が借家人賠償付きの保険(オーナーに対する賠償責任がある保険のこと)に加入している場合でも、補償は入居者の過失が認められる場合のみで、隣家からのもらい火などに関しては何の保証もしてくれないわけです。

こういったことからも、大切な資産である賃貸物件を火災などのさまざまなリスクから守るためには、オーナー自身が火災保険に加入しておくのがマストだと考えておきましょう。

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賃貸物件の火災保険選びのポイント

 

それでは、賃貸物件オーナーが自分の物件にかける火災保険を選ぶ場合、注目すべきポイントについてご紹介していきましょう。賃貸物件は、一般戸建て住宅とは少し異なりますので、注意すべきポイントが変わってきます。基本的には、「補償対象」「補償範囲」「保険期間」が重要になるのですが、この3つのポイントについてもう少し詳しく見ていきましょう。

①補償対象

 

まずは『補償対象』についてです。賃貸物件での火災保険は、「入居者が加入する保険」と「オーナーが加入する保険」の2つが存在しており、一般的に入居者は「家財」、オーナーは「建物」もしくは「建物と家財」と言う補償対象の火災保険に加入します。

なお、入居者が加入する火災保険に関しては、オーナーに対しての損害を補償する「借家人賠償責任保険特約」がセットになっているのが一般的です。入居者が加入する火災保険に、この特約が付いている場合、万一「部屋の一部が破損してしまった」「水濡れが起こってしまった」「部屋の一部が燃えてしまった」などと言うオーナーに対する賠償が発生する事故が起きた時でも、火災保険で補償してもらうことができます。

賃貸物件オーナーが加入する火災保険については、「建物」もしくは「建物と家財」どちらかの補償対象を選びます。この補償範囲に関して、建物全体を守りたいと考える場合、「建物」を対象とする火災保険にオーナー自身が加入しておく必要があります。これは、入居者が加入する火災保険では、損失額がすべて賄えないなんてケースが考えられることと、入居者が関係のない「もらい火」による火災の場合、オーナ自身が火災保険に加入していなければ、何の補償も受けられないからです。
なお、「建物と家財」を補償対象として火災保険に加入するケースは、家具・家電付き賃貸住宅を経営する場合です。一般的な賃貸物件の場合、家財は入居者の所有物ですので、オーナー自身が家財を対象とする必要はありません。しかし、家具付きとなると、部屋に設置されている家具もオーナーの所有物ですので、「建物と家財」を補償対象とする必要があるわけです。

②補償範囲

 

火災保険は、非常に幅広い補償範囲を持っているということが有名になっています。名称だけで考えれば、火災によって生じた損害を補償してくれる保険と言うイメージなのですが、実は、台風などの強風や大雪などによる建物被害、雷やガス爆発など、中身をよく確認してみると「こんなものまで保証してくれるの!?」と驚くような補償範囲を持っているのです。

ただし、火災保険の補償範囲に関しては、「特約を付帯してカバーする」という方式が一般的です。最近でこそ、強風による建物被害などの風災補償はスタンダードな状態でついていますが、水害や地震による被害については自分で特約を付帯しなければ、補償を受けることができません。したがって、ハザードマップなどを確認して、河川の氾濫があった際に、床上浸水などが起きそう…だというような、水害リスクが高い物件は『水災補償』などの特約を付けておくのがオススメです。

これ以外にも、日本で非常に多い地震に関しては、火災保険に地震保険の特約を付ける形で加入しなければ補償を受けられません。地震保険を付帯しておけば「地震による火災が発生したことで建物が燃えた」「地震の揺れによって建物が倒壊した」などと言った被害が生じた場合も、補償を受けることができます。
なお、特約を増やしていけば保険料が高くなっていきますので、その辺りは物件の立地による災害リスクをよく考えて付帯するものを決めましょう。

③保険期間

 

最後は、火災保険の保険期間です。一般的に、火災保険の保険期間は1~10年の間で設定する場合がほとんどです。そして、契約期間が長くなればなるほど、保険料に適用される割引率が高くなります。ちなみに、保険会社によって契約期間の長さなどが変わりますので、この辺りはしっかりと確認しておくのがオススメですよ。

賃貸経営を行う場合、建物を所有している限りは「火災保険に加入しておくべき」と考えられるため、それを見越して契約期間を長く設定しておいた方が高い割引率が適用され、保険料を安くすることができます。長期的な契約を結んでおけば、更新手続きなどの手間もありませんし、保険料の合計金額が安くなるので、物件の売却は特に考えていないという場合は、長期契約がオススメです。

なお、保険料の支払いに関してですが、「月払い・年払い・一括払い」の3種類が存在しており、一括払いが最もお得になる傾向が高いと言われています。「一括で払うと、途中で売却する時に困るのでは?」と考える方もいますが、火災保険は途中解約が可能ですし、解約払戻金を受け取れる可能性が高いので、最初に一括で支払っても問題は生じないと思います。

短期的な契約を選択し、1年ごとの契約更新とした場合、1年ごとに更新手続きが必要になる手間や、長期契約の割引を受けられないという点がデメリットになります。ただし、更新のたびに「無駄」だと思えるような補償を減らすことができ、適切な状態の火災保険の内容に小まめに見直せるというのがメリットになります。

まとめ

 

今回は、賃貸物件オーナーが加入する火災保険の基礎知識についてご紹介してきました。賃貸物件では、入居者が火災保険に加入しますので、オーナー自身は別に必要ないと考えてしまっている方もいます。しかし、当然そのようなことはなく、物件全体をさまざまなリスクから守ろうと思えば、オーナー自身が加入する火災保険の方が重要になるのです。

この記事でご紹介したように、建物の火災リスクは、入居者の過失で火災に発展するだけでなく。隣家などの火災でもらい火してしまう…なんてケースも考えられますよね。そして、もらい火で物件が全損した場合、「失火責任法」という法律があることから、火元になった家に損害賠償請求をすることができなくなってしまう訳です。
こういったことからも、賃貸経営に潜むリスクを考えると、火災保険を適切に選び、加入しておかなければならないと考えてください。

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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