Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

賃貸経営者にとっての自然災害リスクとは?『減災』について考えておくべきポイント

賃貸経営者にとっては、家賃滞納や空室などさまざまな経営上のリスクが存在しますが、その中でも大きな損害にまで発展し得るのが台風や水害、地震などの自然災害リスクです。日本は、諸外国と比較しても、非常に自然災害が多い国として有名で、台風に関しては毎年必ず複数の台風が上陸しますし、地震の発生回数も非常に多いです。さらに近年では、夏場の集中豪雨などによる水害の発生件数が多くなっており、賃貸経営を行っている大家さんは、年中、災害リスクに不安を感じているかもしれません。

はっきりいておきますが、日本国内で賃貸経営を行うのであれば、災害に遭うことを無くすなど絶対にできませんし、考えるべきなのは「災害の被害を減らす」と言う減災対策です。そこでこの記事では、現在、賃貸経営を行っているという方や、これから始めようと考えている方に向け、自然災害リスクへの備えについて解説していきます。

賃貸経営者にとっての自然災害リスクとは?

 

それではまず、日本国内で賃貸経営を行う場合、自然災害によってどのようなリスクがもたらされるのかについて簡単に解説しておきましょう。冒頭でご紹介したように、日本は、諸外国と比較しても、自然災害の発生件数が非常に多い国として有名です。特に最近では、夏場の集中豪雨などによる河川の氾濫で、住宅が水没してしまう…などと言った被害が毎年のように発生しています。

ここではまず、さまざまな災害が考えられる日本において、賃貸経営を行う場合にどのようなリスクがあるのかをご紹介しておきましょう。

建物の損壊リスク

 

賃貸経営上の自然災害リスクと言えば、台風の強風や地震などによって建物が損壊してしまい、高額な修繕費用がかかってしまうリスクが真っ先に思い浮かぶでしょう。さらに、自然災害による損害は、外装部分だけでなく、入居者がいる物件内にまで被害を出すケースが考えられます。

賃貸物件と言うものは、原則として「入居者が賃貸物の使用や収益に必要な修繕をする必要がある」とされているのですが、自然災害など、入居者の責任でない損害が発生した場合、入居者が修繕にかかる費用などを負担する必要がありません。つまり、自然災害による建物の損壊は、大家さんが責任をもって修繕しなければならないわけです。

※入居者に不注意などが原因の破損は入居者に請求できる
台風や地震など、自然災害が原因で建物が損害を受けた場合でも、入居者の過失が認められる場合は、その修理にかかる費用は入居者が負担する必要があります。例えば、台風が来ると分かっているのに、ベランダに倒れやすい植木などを放置して、強風で倒れて窓が割れた…などと言うケースの場合、入居者の過失と考えられますので、修繕費用は入居者が負担する必要があります。

管理を怠っていた場合、賠償責任を問われることもある

 

自然災害などが理由になり、家財が破損したり入居者が怪我をしたという場合、原則として入居者の責任となります。しかし、建物の管理が適切に行われていなかったという理由で、家財などに損害が生じたり入居者が怪我をした場合、その責任を大家さんが問われてしまう可能性があります。例えば、入居者から「窓ガラスにひびが入ったので修理してほしい」と依頼されていたのに、その修理を怠っており、台風の強風で窓が割れてしまい入居者が怪我をした…となれば、管理を怠った結果だと主張され、損害賠償を請求されてしまう可能性があるでしょう。こういった事を防ぐ為には、「災害はいつ発生するのか分からない」という認識を持ち、建物の管理は適切に行っていくようにしましょう。

なお、こういった時に非常に心強い味方となってくれるのが「施設賠償責任保険」です。「施設賠償責任保険」に加入しておけば、建物の外壁が落ちて通行人が怪我をした、お隣のクルマガ破損したなどと言った事例でも補償してもらうことができます。

建物が大きく破損してしまい、家賃収入が無くなる

 

大規模な自然災害になると、建物が全壊してしまい、とても住むことができなくなるということも考えられます。このようなケースでは、賃貸借契約が終了になってしまうので、家賃の請求ができなくなってしまうという非常に大きなリスクが存在します。

このようなことに備えるためには、火災保険の家賃保証特約を付帯しておくと良いでしょう。これに加入しておけば、自然災害などで建物が損壊し、家賃が得られなくなった場合、損失分の家賃を補償してもらうことができます。

※入居者が避難する場合の家賃について
大規模災害が発生した場合、入居者が実家などに一時的に避難することも考えられます。それでは、「災害を理由に避難する」と言うケースでは、家賃の請求はできるものなのでしょうか?これについては、「物件が住める状態なのか?」で変わります。例えば、災害によりライフラインがストップしてしまっている、屋根に穴があいているなど、人が住めない状態のため避難するケースでは、家賃の請求はできないと考えてください。ただ、ライフラインなどは無事で、人は問題なく住める状態で入居者が自分の判断で避難をするというケースでは、家賃の請求は可能です。
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自然災害への備えは『減災』がポイント

 

冒頭でご紹介しているように、日本国内で賃貸経営を営むのであれば、自然災害を100%回避するようなことはできないと考えなければいけません。地理的な問題もあり、夏から秋にかけては複数の台風が上陸しますし、地震に関してはいつ発生してもおかしくないのが日本なのです。

したがって、賃貸経営を行う場合は、「自然災害は必ず起こるもの」と考え、できるだけ災害による被害を少なくするためにどうするのかと言う『減災』がポイントになるわけです。ここでは、賃貸経営を行う方がおさえておきたい、自然災害による被害をできるだけ少なくするためのポイントをご紹介しておきます。

POINT1 土地の危険度を把握する

 

一つ目のポイントとしては、賃貸物件を建てる土地の危険度をきちんと把握するということです。上述しているように、日本という国土は、さまざまな自然災害リスクと隣り合わせなのは間違いないのですが、それでも土地によってその危険度は異なります。例えば、水害のことを考えた場合、川沿いの建物よりも高台の方がリスクが低くなるものですよね。つまり、賃貸経営を行う場合、土地の危険度をきちんと把握したうえで「そこで本当に賃貸経営ができるのか?」を検討しましょう。

なお、土地の危険度を把握する時には、ハザードマップや自治体が公表している地域の危険度情報などを確認すると良いでしょう。

> ハザードマップ

POINT2 適切な建物の修繕

 

次は、自然災害に耐えられるよう、建物の点検や修繕を適切に行っていくという対策です。例えば、以下のような点に注意しましょう。

  • ・屋根や外壁の定期的な塗装工事
  • ・コーキングなどの防水処理の点検・修繕
  • ・雨樋、排水溝などの清掃
  • ・浸水防止用の土嚢や塀の準備

建物全体の修繕としては上記のようなものがあげられます。外壁や屋根の塗装工事は、「建物の外観イメージを保つ」のが目的と考えられていますが、実は塗装は雨漏りなどを防止する一次防水の役割を持っています。したがって、塗膜の効果が切れてしまっていると、外壁や屋根の防水効果が落ちてしまい、雨漏りなどの被害を引き起こすリスクが高くなるのです。
なお、建物全体の修繕だけでなく、入居者から依頼のあった各居室の修繕などについても、適切に行っていく必要があります。上述したように、窓に亀裂が入っているから修理してほしいと依頼されていたのに、それを放置したことで災害時に大きな被害が生じた場合、大家さんの責任を問われてしまう可能性があるからです。

POINT3 保険に加入しておく

 

自然災害による被害を少なくするためには、必要な保険にきちんと加入しておくというのがポイントです。近年では、戸建て住宅業界で火災保険の有用さが注目されていますが、火災保険は何も戸建て住宅でしか利用できないわけではなく、賃貸物件でも非常に心強い味方となってくれる保険なのです。

火災保険は、その名称から「住宅火災などの被害を補償してくれる」と考えがちですが、実は台風などの強風による住宅破損や、水害などによる水災の補償も行ってくれるのです。分かりやすい例をげると、台風の強風で飛ばされてきた物が建物に衝突し破損した…と言う場合、その修理費用を火災保険は補償してくれます。つまり、火災保険は、さまざまな自然災害による被害について、金銭的な補償をしてくれる保険となるので、賃貸経営者にとってはこれほど心強い保険はないと言えるのです。

ただ注意しておきたいのは、火災保険は「特約を付帯する形で補償範囲を増やす」と言う特徴があることです。例えは、前述の強風による被害についても、火災保険の風災補償の特約が付いていなければいけませんし、水害について水災補償に加入していなければいけません。したがって、自然災害の減災を考えて保険に加入する場合、きちんと「土地の危険度」からどの特約を付けるべきなのかを慎重に検討すべきです。

なお、地震に関しては、火災保険に付け加える形で『地震保険』に加入しなければいけません。地震保険は、単体で加入することができませんので、火災保険とセットになります。

まとめ

 

今回は、賃貸経営における自然災害リスクについて解説してきました。この記事でご紹介しているように、日本は、諸外国と比較しても自然災害の発生件数が非常に多い国ですので、自然災害リスクを完全になくすようなことは不可能だと考えなければいけません。したがって、「自然災害は必ず起こるもの」と考え、自然災害に遭遇しても、できるだけ被害を少なくするための対策を検討しておかなければいけないわけです。

そのためには、いつ災害が起きても大丈夫なように、定期的に建物の点検を行い、常に万全な状態で災害に備えられるよう、計画的に修繕を行っていくことが大切です。また、どれだけ対策を行っていたとしても、被害を完全になくすのは不可能ですので、万一の時に心強い味方となる各種保険に加入しておくこともオススメです。

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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