Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

デジタル改革関連法施行により、賃貸借契約に関わる書面の扱いはどうなる?

以前、このサイト内で不動産業界で進むDXの流れを簡単にご紹介したのですが、非常に多くのアクセスを頂いていますので、今回は、不動産業界のDXとして、2022年5月から施行されるデジタル改革関連法によって、従来の賃貸借契約時に取り交わす各種書類の扱いがどうなるのかを詳しく解説していきます。

不動産業界でのDXについては、簡単に言うと賃貸借契約を取り交わす際に必要になる、契約内容の確認や署名をオンライン上で完結できる電子契約が認められるというものです。電子契約になると、契約手続きに関する労力が大幅に削減されますし、諸費用なども削減できるうえ、書面による契約よりも時間を短縮できるといった感じに、さまざまなメリットがあると指摘されているのです。
不動産業界でのDX化については、2017年頃より実証実験が行われていたのですが、もともと宅地建物取引業法に基づき、書面での交付が義務付けられているものがあったことからなかなか全ての面での電子契約が難しかったというのが実情です。これが、2021年5月にデジタル改革関連法が成立したことにより、賃貸借契約も大幅に簡素化できると期待されているわけです。

そこでこの記事では、2022年5月以降、賃貸借契約時に交付される書類の取り扱いがどうなっていくのかを詳しくご紹介しておきます。

関連記事:2022年5月からは『電子契約』が当たり前に?不動産業界で進むDXの流れを掴んでおこう!

そもそも電子契約とは?

 

それではまず、さまざまな業界で取り入れられ始めている『電子契約』について、これが何を意味しているのかを簡単に解説しておきましょう。

電子契約は、パソコンやスマートフォン、タブレットなどの電子機器を使用して、オンライン上で電子署名をすることで契約が締結される方法を指しています。

電子機器の中にデータとして存在する契約書に電子署名をすることで契約を交わすと聞くと、「簡単に改ざんできそう…」と不安になってしまう方もいるかもしれませんね。しかし、当然そのようなことはなく、電子署名を施した電子データには、印鑑証明の代わりとなる電子証明書のほか、契約が締結された日時の証明に、その日時以降に文書が改ざんされていないことの証明になる「タイムスタンプ」が刻印されます。電子署名やタイムスタンプが施された電子データは、企業内のサーバーやオンラインストレージなどに保管されることになります。

※タイムスタンプ
タイムスタンプに刻印されている時刻以前にその電子文書が存在していたこと(存在証明)と、その時刻以降、当該文書が改ざんされていないこと(非改ざん証明)を証明するものです。
引用:一般財団法人 日本データ通信協会サイトより

なお、契約書を電子化するメリットについては、以下の3つが指摘されています。

  • ・印紙税など、契約手続きに関する諸費用を削減できる
  • ・手書き記入や捺印などのために窓口に足を運ぶ必要がなくなるので、手続きにかかる労力が削減できる
  • ・契約内容をオンライン上で確認でき、電子署名によって合意をした時点で契約が成立します。そのため、従来の書面形式の契約よりもリードタイムを短縮できる
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賃貸借契約で交わす書面について

 

賃貸借契約を交わす際には、さまざまな契約書が存在します。そして、多くの契約書に関しては、電子化することに大きなハードルはないと思いますが、実はいくつかの契約書は法律で電子化が制限されているものがあるのです。
それでは、賃貸業界で交わすことになる賃貸借契約書などは、電子化することが可能なのでしょうか?ここでは、賃貸借契約時に交付することになる契約書類をご紹介しておきます。

賃貸借契約書

 

まずは賃貸借契約書です。賃貸借契約書は、マンションやアパートなど、賃貸物件を借りるための契約書で、物件の詳細や賃貸条件などが記載されています。賃貸借契約書内には主に、以下の内容が記載されています。

  • ・物件の詳細・・・物件の名称や所在地、構造種別や延床面積。このほかにも物件に備え付けられている設備などの付属品、残置物などについて
  • ・賃貸条件の詳細・・・契約期間や更新、賃料や共益費など
  • ・契約解除について・・・契約解除の方法や明け渡しなどの条件について

賃貸借契約書は、上記の内容が記載されており、これを賃貸人・賃借人双方が確認し、合意のもとに賃借人が署名・捺印することで契約が締結されます。

重要事項説明書

 

賃貸借契約を締結する際に、重要事項説明書も交付されます。重要事項説明書は、宅地建物取引業法によって、物件を仲介する不動産会社が発行することを義務づけられています。賃料などの賃貸条件や建物状況について、賃貸借契約に関する重要事項を賃借人にきちんと説明するため、賃貸借契約書をもとに作成することになっています。

なお、重要事項説明書の内容説明や記名押印に関しては、宅地建物取引士の有資格者が行わなければいけません。

契約更新時の合意書

 

契約更新時の合意書は、賃貸借契約の更新について合意した内容を記載し、賃貸人・賃借人の間で合意を証明するための書類になります。契約更新の条件などに、特約事項が存在する場合や、連帯保証人の状況などについてもこの書面の中に記載されます。

定期借家契約

 

定期借家契約は、定められた契約期間が満了するとともに、賃貸借契約が終了する借家契約となります。一般的な賃貸借契約は、契約期間が自動更新され、正当な理由が無い限り賃貸人は賃貸契約の更新を拒絶することができません。

一方、定期借家契約は、以下の条件を満たしていることで、契約時に定めている契約期間満了に合わせて契約が解除されます。

  • ・契約期間を確定的に定めていること
  • ・公正証書を作成し、契約していること
  • ・契約期間満了とともに賃貸関係が終了することを、契約書以外の正面を通して事前説明すること

上記の内容をきちんと定めたうえ契約を交わすことで、契約期間の満了とともに賃貸借契約を終了することができます。なお、賃貸人・賃借人双方の合意があれば、定期借家契約の延長が出来ますが、その場合、再契約をする必要があります。

賃貸借契約で必要な書類は書面での交付が義務付けられているものがあった

 

賃貸借契約の電子化について、ネックとなっていたのが賃貸取引に関わる書類について、各書類ごとに法律による定めが存在していた点です。そのため、デジタル改革関連法が施行されたときにどういった取り扱いになるのか不安に感じてしまっているという方が多いのだと思います。

ここでは、賃貸借契約の電子化の流れについて簡単に解説しておきます。

書面での交付が義務付けられているものがある

 

賃貸借契約を結ぶ際の書類について、重要事項説明書と賃貸借契約書に関しては、宅地建物取引業法にて書面による交付が義務付けられていました。

  • 35条書面(重要事項説明書)
    重要事項説明書は35条書面と言われます。宅地建物取引業法第35条に基づいて、宅地建物取引士の記名・押印が必要とされているので、書面での交付が義務付けられています
  • 37条書面(賃貸借契約書)
    賃貸借契約書は37条書面と言われます。35条書面と同じく、宅地建物取引士の記名・押印が必要とされているので、書面での交付が義務付けられています

賃貸借契約の電子化については、上記のような法律の取り決めが存在することから、完全な電子化が難しいとされていました。ただ、2017年に賃貸借契約における「重要事項説明の対面原則」の規制緩和が開始され、2019年には10月からの3カ月間の間、「重要事項説明書等(35条、37条書面)の電磁的方法による交付(電子書面)に関する社会実験」が国土交通省により試験的に実施されました。
そして、その後ガイドラインが見直され、2020年9月から再び社会実験が再開され、これに参加した登録事業者からは、時間短縮ができた、保管しやすくなったなど、良好なアンケート結果が得られたことで、対象書面の電子化を進めていくことが決まったとされています。

最終的に、「デジタル改革関連法」の施行により、2022年5月をめどに契約時の押印が廃止され、さらに重説や契約書の交付を紙ではなく電子契約書で行うことを可能とすることになったわけです。ちなみに、電子契約については相手方の承諾を得る必要があるとされています。

まとめ

 

今回は、賃貸業界でも進むDX化について、賃貸借契約の電子契約について解説してきました。この記事でご紹介したように、賃貸借契約を結ぶ際には、宅地建物取引業法により、重要事項説明書および賃貸借契約書が書面による交付を義務付けられていたことから、電子契約が法律で制限されていたという状況だったのです。

これが、2021年9月にデジタル改革関連法が成立し、さらにこれに合わせて宅地建物取引業法の改正も行われることになったことで、前述の書面の電子契約が可能になったという流れです。2022年5月以降は、不動産賃貸に関する契約業務が本格的に電子化されることになっていますので、早めに対処するようにしましょう。

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

株式会社アイ・ディー・シー広報のMです。
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