Mirai Lab.賃貸経営の未来を作るコラム

アパート経営を考えている方は、物件の管理業務の基礎知識を押さえておこう!

今回は、これからアパートなどの賃貸物件の経営に乗り出そうと考えている方に向け、賃貸物件オーナー様がおさえておくべき、日々の物件管理の基礎知識について解説していきます。

アパートやマンションなど、賃貸物件を所有している方については、はたから見ると「不労所得が得られて羨ましい…」など、何もしなくてもお金が入金される成功者だといったイメージが非常に強いのではないでしょうか。もちろん、賃貸物件を所有するためには、それなりのコストがかかりますので、物件を購入できるだけの成功を収めている方だというのは間違いない事実だと思います。

しかし、賃貸経営が「何もしなくても勝手にお金だけが入ってくる」といった仕事と言うイメージは大きな間違いで、賃貸経営は日々さまざまな業務をこなさなければならない業界なのです。また、満室経営ができていても、いつ退去されるか分かりませんし、空室が生じた場合、その部屋の家賃収入が無くなるわけですので、経営上の不安やストレスもそれなりに大きいと考えておかなければいけません。
そこでこの記事では、「アパート経営に興味がある!」と言った方に向け、実際に賃貸物件を所有した場合、行わなければならない管理業務や管理方法について解説していきます。

賃貸物件の管理業務とは?

 

賃貸経営は、しばしば「不労所得が得られる!」と説明されることから、好条件の物件を手に入れてしまえば、所有者は何もしなくても利益が積み重なっていくものだと考えてしまっている方も多いです。確かに、近年では賃貸物件の管理業務を代行してくれる管理会社のサービスが充実していますので、一昔前と比較すれば、より不労所得に近づいているのは間違いないでしょう。

しかし、本来賃貸物件を所有した時に、どういった管理業務が発生するのかを知らずに賃貸経営などを始めるべきではないので、ここでは賃貸経営上の代表的な管理業務をご紹介しておきます。

入居者の募集業務(審査含む)

 

アパートなどの賃貸物件を経営する際、何よりも重要になるのが、常に満室経営ができているということです。空室が長期に渡れば、その居室の家賃収入が無くなるわけですので、空室が生じた際に、可能な限り素早く満室にするための入居者の募集業務は非常に重要です。

この入居者の募集業務に関しては、大家さんが街中を歩いている人に声をかけて回るなんてことはできませんし、地域の不動産会社に募集を代行してもらうのが一般的です。なお、入居者募集業務を1社の不動産会社に依頼する形が『専任媒介』、複数の不動産会社に同時に動いてもらう形が『一般媒介』と言います。入居者の募集は、このどちらかの方法を選んで代行してもらうと良いでしょう。なお、入居者募集を依頼する際には、不動産会社に空室のカギを渡したり、現地にキーボックスを設置して、暗証番号を伝えておくことで、いつでもお客様の案内をしてもらえるようにしておきましょう。そして、内見したお客様が、その物件を気に入った場合、不動産会社から連絡が入り、入居申込書などが送られてきます。

ただ、入居申込書の段階では契約が決まっているわけではありません。オーナーからすれば、空室を早く埋めたいと考えるものですが、何の審査もせずに入居を許可すると、家賃滞納や近隣トラブルを引き起こすなど、迷惑な入居者になってしまう可能性があります。したがって、入居申込書の情報をもとに、賃料の支払い能力があるのか、他の入居者と問題を起こしそうな人柄でないかなど、慎重に審査しましょう。審査の結果、入居を断る場合には、仲介した不動産会社にその旨を伝えると良いでしょう。なお、入居申込書は個人情報ですので、取り扱いは厳重にしなければいけません。

家賃の回収業務

 

入居が決まると、入居者との間で賃貸借契約を結びます。なお、通常、賃貸借契約書は仲介してくれる不動産会社が作成してくれます。したがって、不動産会社が作成した賃貸借契約書について、不備や間違いがないか確認しましょう。また、一般的に、契約時には契約金として、敷金や礼金(設定している場合)・日割り賃料・翌月分の賃料を合算した金額が振り込まれます。最近では、フリーレントなどのシステムを導入していたり、敷金などを設定していないケースも多いので、この金額については物件によって異なると考えてください。

オーナーとしての業務は、賃貸借契約で結んだ家賃が、きちんと指定期日に入金されているかを確認することです。自主管理の場合、指定期日までの入金が確認できなければ、入居者に家賃の支払い催促をしなければいけません。なお、何度も家賃の支払い遅れなどがある入居者に関しては、家賃滞納があった際の対応準備をしていく必要もあるでしょう。

入居者トラブルの対応

 

賃貸経営を自主管理で行う場合、入居者から届くクレームや相談に対応することもオーナーの業務になります。代表的なもので言えば、居室に備え付けられている設備の故障に関するクレーム対応などです。

更に、アパートやマンションなどの集合住宅は、さまざまなライフスタイルを持った人が同じ建物内で生活することになるため、入居者間トラブルの相談なども入ってくる可能性があります。例えば、騒音に悩まされている、ゴミ出しルールを守らない住人がいるなどと言ったものです。こういった入居者間のトラブルは、当事者同士で直接やり取りすると、より大きなトラブルに発展してしまう恐れがあるので、オーナーを挟んでやり取りするのが一般的です。

こういった、入居者からの苦情は、出来るだけ速やかに解決できるよう対応しなければいけません。対応が遅れ、不満が溜まってしまうと、退去に繋がってしまいます。

建物の管理

 

自主管理を行う場合、日常的な建物周りの清掃や、老朽化部分の修繕対応などもオーナーの管理業務となります。

賃貸物件の日常管理で言えば、集合ポストや共用廊下、ゴミ集積場などの清掃などがあげられるでしょう。こういった部分の清掃が行き届いていなければ、入居者の不満につながってしまったり、悪臭や害虫問題が発生して、退去者が出てしまう…という事態につながります。
さらに、どのような建物であっても、経年で劣化が進行してしまいますし、設備の陳腐化も進んでいきます。こういった建物の老朽化や陳腐化を放置してしまうと、空室率の上昇や家賃の下落などに繋がりますので、定期的に点検を行い、必要なメンテナンスを速やかに行えるようにしましょう。もちろん、入居者の部屋に備え付けられている設備の故障や更新も適切に行う必要があります。

後は、退去者が出た後、新たな入居者を迎えるため、部屋の原状回復の手配なども行っていかなければいけません。特に注意しておきたいのは、敷金などをなしにしている物件では、退去費用の支払いなどでトラブルになってしまうケースが多いので、この費用の回収業務のことも忘れないようにしましょう。

その他業務

 

上記以外にも、賃貸借契約の更新業務や、アパート経営に関する確定申告などの業務も行っていかなければいけません。

賃貸経営を行っていく上では、上述のようなさまざまな管理業務が発生します。もちろん、上で紹介した管理業務は、代表的なものを簡単に解説しただけですので、実際に行う場合はかなりの労力と時間がとられてしまうと考えなければいけません。そのため、近年では、賃貸経営に関わる管理業務に関しては、その全てを管理会社に任せているという方が多くなっています。

以下で、実際に物件の管理を行う時の管理形態の種類と、それぞれのメリット・デメリットもご紹介しておきましょう。

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賃貸物件の管理形態について

 

アパートやマンションなど、賃貸経営を行う場合、上述のような管理業務をこなさなければいけません。最近では、他に本業を持っている方が副業として賃貸経営を行うなんてケースが多いのですが、その場合、物件の管理業務などできないのでは…と考えてしまう方も多い事でしょう。

実は、賃貸経営を行う上で必ず行わなければならない管理業務については、オーナー自らが行う自主管理と、管理業務の一部または全部を専門業者に任せるという2つの形態があるのです。それぞれの管理形態によってメリットとデメリットが存在しますので、ここで解説しておきましょう。なお、賃貸経営は、サブリース方式で行うというケースもありますが、この場合、物件を丸ごと一括借り上げしてもらう形式になりますので、オーナーは物件の管理についても考えなくて構いません。ただ、サブリース方式は、さまざまな注意点がありますので、以下の記事もご参照ください。

関連:サブリース(一括借上げ)は本当に危険なの?サブリース業者の比較ポイントもご紹介

自主管理について

 

まずは『自主管理』の特徴からご紹介しましょう。これは、物件オーナ自らが管理を行う方法で、賃貸物件の近くに住んでいて、日常的な管理を行う時間的な余裕がある、またその手間がおしくないと考えられる人にオススメです。

自主管理は、賃貸物件の運営や管理業務全般をオーナー自らが行う形態で、物件周りの清掃など、日常的に所有物件に足を運べるような方でないと難しいです。例えば、遠方に住んでいて、物件に足を運ぶだけで数時間かかる…と言った方であれば、いずれ掃除などを怠ってしまうようになり、入居者の不満が溜まっていくと予想できますので、あまりオススメできません。
また、賃貸経営を行う場合、知識やノウハウが必要になります。例えば、建物のメンテナンス時期を見極めるには、建築関連の知識が必要になりますし、メンテナンスコストが適切なのかを見極めるには、リフォームなどに関する知識も必要です。つまり、それなりの期間賃貸経営を行っていて、アパートやマンションの経営に関する知識やノウハウを持っている方でなければ、自主管理はかなり難しいと考えておきましょう。
ちなみに、自主管理の場合でも、入居者募集は不動産会社に委託するのが普通です。

■自主管理のメリット・デメリット
自主管理のメリットは、賃貸経営に関わる管理全てを自分で行うことになるため、管理を委託する場合にかかる管理費用が発生しないという点です。また、入居者と直接対面する機会も多くなるので、良好な人間関係が構築できた場合、長期入居してもらえる可能性が高くなります。

ただ、賃貸物件の管理業務は、そこまで簡単なものではなく、手間も時間もかかるということを忘れてはいけません。最初は自分で出来ると思っていた物が、実際にやってみると、手が回らず、管理が不十分になってしまった…なんてことになると、入居者の不満が高まり、早期退去を招いてしまう危険もあります。
また、建物の修繕タイミングを間違ってしまうと、想像以上に劣化が進んでしまい、修繕費用が高額になってしまう…なんてリスクもあります。つまり、自主管理は、うまく管理業務をまわせない場合、管理会社に委託するよりもコスト高になってしまうリスクがあるわけです。

管理委託

 

次は、オーナー自らは物件の管理を行わず、専門の管理会社や不動産会社などに、物件の管理を委託するという方法です。他に本業を持っている方など、日常的に物件の管理を行うことができないという方はこの方法がオススメです。と言うよりは、現在の賃貸経営は、自主管理ではなく、専門業者に管理を委託するケースがほとんどだと思います。

なお、管理委託とする場合でも、全ての業務を委託するケースと、一部の業務のみを委託するケースなどいろいろとやり方はあります。また、物件の管理業務を請け負ってくれる管理会社なども、「どこまでを請け負ってくれるのか?」はそれぞれですので、契約する前に詳細部分をきちんと詰めておかなければいけません。

■管理委託のメリット・デメリット
管理会社などに業務を委託する場合のメリットは、オーナー自身は賃貸経営に関する知識やノウハウが無かったとしても、管理会社がきちんとサポートしてくれるので、安心して経営ができるという点でしょう。上述しているように、賃貸経営と言うものは、物件を手に入れれば後は放置しておけば良いというものではなく、さまざまな管理業務がありますので、幅広い知識が必要になるのです。

例えば、空室が生じた時、「できるだけ早く入居者をつけたい!」と考えても、オーナーに空室対策の知識が無ければ、待っているだけになります。これが、専門の管理会社に業務を委託した場合、さまざまな案を出してくれますので、空室を素早く埋められるようになるのです。他にも、入居者からのクレーム対応や、建物のメンテナンス時期の見極めなど、オーナーに知識が無くても、全て任せられるというのは非常に大きなメリットになります。

ただ、物件の管理業務を管理会社に委託する場合、管理委託費用を支払わなければならないので、自主管理で経営を進めるよりもコストがかかってしまうという点はデメリットです。また、管理会社はたくさんの会社が存在しており、中には管理費だけ請求して、おざなりな管理しかしない…なんて業者も存在します。管理会社選びを間違ってしまうと、コストをかけているのに、入居者の不満が溜まってしまい、早期退去が続出してしまう…なんてリスクもあるので注意しましょう。

まとめ

 

今回は、これから賃貸経営に乗り出そうと考えている方に向け、賃貸経営者が絶対に押さえておくべき物件の管理について解説してきました。

不動産投資は、お金を持っている人が、手間をかけずにさらなる大金を掴むためのものと考えている方が多いのですが、決してそのようなことはありません。賃貸物件の所有者は、入居者が快適で安全に生活できるような環境を提供しなければならないという義務がありますので、手間も時間もかかる業務がたくさん存在するのです。

もちろん、こういった業務を管理会社に任せることで、手間を省くことはできますが、その場合、それなりのコストがかかってしまいます。これから賃貸経営に乗り出そうと考えている方は、この記事でご紹介したような管理業務がついて回るという事実を頭に入れておき、どのような形態で管理を行うのか事前に考えておくのがオススメですよ。

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執筆スタッフ株式会社アイ・ディー・シー広報

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